Торговые центры. Инструкция по выживанию
Сегодня рынок торговой недвижимости снова переживает сложный период. По данным экспертов отрасли, до конца 2022 года обороты российских ТЦ могут упасть на 35-45%. Юрий Бычков, инвестор, собственник федеральной сети «Центры здоровья и отдыха», владелец франшизы и товарного знака «Городские термы», эксклюзивно для ShopAndMall.ru рассказал о том, что ждет рынок, как торговым центрам остаться на плаву и продолжить развитие.
ShopAndMall.ru: Юрий, здравствуйте. Начнем сразу с главного: каким Вы видите будущее торговых центров в ближайшее время и какие прогнозы можете дать на, например, 10 лет вперед? Что нужно делать собственникам ТЦ, чтобы их бизнес развивался?
Юрий Бычков: Если сказать коротко, то у торговых центров нет будущего, но есть возможности. Понятно, что существуют удачно расположенные ТЦ. Например, ЦУМ, который находится в центре Москвы, будет существовать всегда: он - достопримечательность столицы, люди идут в него погулять, посмотреть, возможно, что-то купить. Но с другими объектами иначе. В первую очередь произойдет «каннибализм», этот процесс уже идет: часть ТЦ просто погибнут, потому что более сильные и правильно расположенные будут поглощать их (получать себе дополнительных арендаторов, а значит и посетителей). В некоторых случаях даже трафик увеличиться и немного вырастет прибыль. Плюсом в этой ситуации играет отсутствие возможности выезда за рубеж, частичное закрытие границ, санкции.
Также нужно хорошо понимать, что против мобильного телефона, когда человек может совершить покупку одним нажатием кнопки, состязаться практически невозможно. Поэтому часть ТЦ останется, и, возможно, как я и говорил, будет чувствовать себя даже лучше чем «вчера», но большая часть вынуждена будет либо снестись (как «Подсолнухи» (г. Москва) у Ковалева (Андрей Ковалев - общественный деятель, бизнесмен, владелец девелоперской компании «Экоофис», проекта «Подсолнухи Art&Food» и усадьбы Гребнево, - прим. ред.)), либо переформатироваться в другие центры, которые будут продавать товары, но уже не в первую очередь. И именно реконцепция даст торговым центрам новый шанс.
SAM: Вы пропагандируете продажу времени, а не услуг, товаров и пр. Что это значит и насколько осуществимо в наше время?
Ю.Б.: Дело в том, что вся инфраструктура, которая сейчас существует, построена для общества потребления. Идея этого общества заключается в следующем: например, у вас есть завод пылесосов или утюгов, и есть задача - производить с каждым годом все больше этих пылесосов и утюгов. Естественно, необходимо все созданное продать. Тенденция последних лет в том, что люди не хотят приобретать. У них уже есть все необходимое, или им эти вещи вообще не нужны. И на рынке появилась идея делать товары, которые быстро ломаются. Те же сотовые телефоны, автомобили и пр. Чтобы у потребителя через 2-3 года возникла потребность в приобретении нового. Но сегодня общество потребления начинает сдавать свои позиции еще быстрее. Людям не нужно столько товаров, они стали понимать, что не в них счастье. Счастье для людей сегодня — это время их жизни, а также качество этого времени. И люди задумались, нужны ли им для хорошего настроения покупки. Да они дают положительные эмоции, но кратковременно и опосредованно. Кофточку купила, сходила на праздник, похвасталась перед подругами и все. Теперь люди стали понимать, что им важнее быть здоровыми, жить долго и качественно, хотят видеть счастливых детей и внуков. А что для этого нужно? Нужна другая инфраструктура. Термы — это как раз другая инфраструктура… которая про время, про качество этого времени. На мой взгляд, нынешние объекты коммерческой недвижимости будут перестроены как раз под вот эти новые запросы: улучшение качества жизни, наполнение эмоциями, здоровым времяпровождением, продлением жизни в том числе. Если говорить про новые строительства, то тем, кто собирается в ближайшее время возводить здания, я бы рекомендовал не проектировать просто торговые центры. Этот сегмент будет затухать. И какой тогда смысл вкладывать туда средства? Мы же инвестируем на много лет вперед. Надо понимать, что рынок потребления «отходит». Тем более в нашей стране свой особый путь. В ближайшее время будет непросто, ситуация меняется нестандартно, будут последствия, не будет «как вчера». Поэтому инвесторам, которые думают, что построим ТЦ, перетерпим сложный период и все, надо понимать, что нужно предпринимать меры уже сейчас. Пересматривать концепции. Вот, например, мы в Нижнекамске хотели «зайти» в МФК «РаМусМолл», но не нашли общий язык с руководством центра и построили отдельное здание на 18 тыс кв. метров. Посетителей у нас много. Они бы могли стать аудиторией молла. Если ТЦ и дальше не будут видеть перспектив, то торгцентры вообще будут не нужны, их просто будут сносить.
SAM: Юрий, тогда расскажите, пожалуйста, подробнее о проекте «Городские термы». Ваша компания недавно отметила 30-летний юбилей, пройдя за это время путь от небольшой строительной фирмы до лидера строительного комплекса России. Как появилась идея заняться именно этим направлением, термами?
Ю. Б.: Идея была такая, чтобы сделать досуг людей более интересным. В нашей жизни не так много праздников, больше «текучки». Мы в свое время придумывали и организовывали всевозможные городские праздники. У нас совместно с одним партнером было детское движение «Юность», в котором участвовали более 25 тыс. старшеклассников. Мы и организацией мероприятий занимались системно и достаточно долго, около 20 лет. А вообще я любитель бани, с детства. Да и сейчас продолжаю им быть. И друзья у меня такие же любители. Это для меня часть жизни. Если ты делаешь то, что никогда не делал раньше, не всегда результат будет хорошим. А тут я в этом вопросе разбираюсь, понимаю, где хороший пар, где не очень. Ну а как строитель, построивший тысячи объектов, в том числе и банных, с бассейнами, спортивных, оздоровительных центров, курортов, санаториев, то есть профессионально работающий в этой области, понимаю, как сделать правильно. Плюс я очень любил и люблю отдыхать за границей. Много посещал термы в разных странах: Австрия, Германия, Италия, Швейцария. Даже, отдыхая в горах, катаясь на сноуборде, выбирал те отели, где были термы. То есть я уже знал эту сферу, она мне очень нравилась. Я знал, как термы работают, какая у них целевая аудитория. Поэтому захотелось сделать такой продукт, который бы позволил отдыхать, не выезжая из своего города. Еще так сложилось, что стройкой у нас в регионе, в Удмуртии, стало очень тяжело заниматься, например, ты строишь объект, а с тобой расплачиваются через год, становится… неинтересно. Встал вопрос, что делать, если не строить. Наш архитектор Виктор Хельфер, с которым мы работали много лет, проживающий в Германии, имеет гигантский опыт в проектировании термальных комплексов. Ну а толчком послужила одна ситуация: мой многолетний партнер, с которым у меня было несколько бизнесов, продавал здание. Оно было на второй линии, и покупатель никак не находился. Интересант вроде появился, но давал «смешную» цену. И я предложил партнеру сделать на этом объекте термы. То есть сложились сразу несколько факторов к созданию нашего проекта: здание, архитектор, ситуация на строительном рынке. Концепцию мы разработали быстро и примерно за год построили первые «Городские термы».
SAM: Была ли конкуренция на начальном этапе? Или вы являетесь первопроходцами в этой сфере?
Ю. Б.: В аквапарках были и есть термы, например, в «Питерлэнде» (г. Санкт-Петербург), «Мореоне» (г. Москва), но это неправильные термы. Почему? Дело в том, что философия терм заключается в доступности. Когда платишь за вход 2,5-3 тыс рублей — это дорого и недоступно большинству. В Германии посещение терм стоит 8-40€, с их зарплатами, это копейки. Есть, например, «Хвалынские термы» при горнолыжном курорте (Саратовская область), но и это неправильные термы. То есть терм именно доступных, таких, которые мы разработали и «русифицировали», привнеся в них традиционные бани с вениками, не было. Мы добавили в термы элементы курортной инфраструктуры. Мы вышли с продуктом «Городской курорт Термы» первыми. Мы это направление открыли в России. В термах помимо философии есть еще и свои законы. И если ты их не знаешь или нарушаешь, то и денег на них не заработаешь. Многие думают: «Ну вот я построю, сделаю красивый дизайн, и ко мне придут люди». Не придут! Потому что есть эти самые законы. Здесь также, как и с проектированием торгового центра: с площадями, с наполнением, с определенным пулом арендаторов и так далее. Если сделаешь неправильно, бизнес не пойдет. Так и с термами. Только этот продукт еще более сложный, нежели строительство ТЦ.
SAM: А термы все же массовый продукт?
Ю. Б.: Да, термы - это массовый продукт. Его придумали греки, а римляне вообще строили его в каждом городе. Было даже такое время - 15:30 - время терм, когда все население города шло и проводило время в них. Сейчас порядка 80% населения любого города могут ходить в такие комплексы, проводить качественно время и, если хотите, продлевать свою жизнь, так как термы — это, прежде всего, оздоровительный центр. Если ты их правильно делаешь и строишь, то термы - массовый продукт, оздоравливающий все население страны. Еще одним важным преимуществом и отличием терм, например, от аквапарков, является как раз аудитория. В аквапарки ходят в основном семьи с маленькими детьми. А частота их посещения в среднем раз в три года. В наши термы свыше 20% посетителей ходят более 2-х раз в неделю. Есть адепты, которые умудряются вообще ходить каждый день.
