В 2025 году коммерческая недвижимость остается одной из немногих зон устойчивости на фоне волатильного фондового рынка и замедления жилищного спроса. Особенно это касается торговых помещений. Однако даже в этой нише «торговая» не значит одинаковая: торговые центры и стрит-ритейл работают по разным законам, требуют разной вовлеченности и дают разные результаты. Виталий Клюшенок, основатель Property Moscow Group, проанализировал доходность данных сегментов коммерческой недвижимости.

Стрит-ритейл

Уличная торговля - это помещения на первых этажах домов с отдельным входом и высоким пешеходным трафиком. Как правило, это локации с интенсивным потоком людей: перекрестки, остановки, станции метро, магистрали. Здесь играют роль не кв. метры, а метры пешеходные.

Доходность: 9–11 % годовых, иногда выше
Площади: чаще всего 50–200 кв. метров
Инвестиции на входе: от 20 до 80 млн рублей (в зависимости от локации)
Срок окупаемости: 8–11 лет

Стрит-ритейл стабилен: арендаторы - кофейни, пекарни, аптеки, маркетплейсы и банки - редко меняются, особенно если точка «жирная». Многие готовы подписывать договоры на 5–7 лет, а смена арендатора зачастую происходит «на лету». Объект не простаивает.

В 2024–2025 годах вакантность в уличной торговле в центре Москвы держится на уровне 4,2–5%, что говорит о высокой загрузке. Цены на аренду - от 70 тыс рублей за кв. метр в год в пределах Садового кольца и до 150+ тыс рублей за кв. метр в год в топ-локациях.

Плюсы:
- Видимость и трафик: все «вживую», легко анализировать
- Минимальные вложения в управление
- Быстрая перезаполняемость при смене арендатора
- Простота владения: часто покупается ИП или физлицами без управляющих компаний

Минусы:
- Важность локации: даже в одном квартале доходность может отличаться в 2–3 раза

Торговые центры: система, масштаб и стратегия

ТРЦ и торговые парки в последние два года прошли трансформацию. После ухода международных брендов казалось, что трафик обрушится. Но отечественные игроки быстро заняли ниши, и сейчас наблюдается возвращение интереса инвесторов.

Однако важно различать крупные ТРЦ и локальные торговые центры «у дома». Вторые - драйвер стабильности.

Доходность: 9–11 % годовых
Площади: от 5 тыс до 30 тыс кв. метров
Инвестиции: от 300 млн рублей до нескольких млрд рублей
Срок окупаемости: 9–13 лет

Общий трафик в ТРЦ Москвы в 2024 году снижался на 6–8 %. Особенно это было заметно в премиальных и lifestyle-форматах. А вот региональные и районные торговые центры сохранили обороты.

Плюсы:
- Масштабная доходность: десятки арендаторов, диверсификация рисков
- Потенциал роста стоимости при грамотной перезагрузке концепции
- Привязка к жилым кластерам: устойчивый ежедневный трафик

Минусы:
- Не пассивный актив: требует управляющей команды
- Маркетинг, продвижение, ивенты: все на стороне владельца
- Зависимость от арендаторов-якорей (супермаркет, якорный fashion и пр.)

Вакантность по ТЦ в Москве в 2025 году колеблется в пределах 8–10% и зависит от формата. В районных ТЦ - ближе к 5–6%, в больших объектах - выше. Арендные ставки - от 25 до 50 тыс рублей за кв. метр в год, но в топовых локациях могут превышать и 80 тыс рублей за кв. метр в год.


Что выбрать: витрину или галерею?

Стрит-ритейл - понятный и «живой» актив, где доход буквально видно с улицы. Подходит для инвестора, который хочет стабильности, регулярного потока и минимального управления.

ТЦ - история с потенциалом: больше вложений, но и больше возможностей. Такой актив дает высокий доход при грамотной стратегии, но требует включенности или надежной управляющей компании.

В 2025 году наибольшее соотношение доходности и стабильности показывают небольшие стрит-ритейлы и районные ТЦ. Это рабочие форматы с предсказуемыми деньгами и понятной моделью.