Все больше торговых центров различного формата начинают эксплуатировать кровлю объекта. О том как и зачем управляющей компании торговой недвижимости развивать пространства для досуга на крыше, рассказывает Евгения Кузьминых, директор по управлению взаимоотношениями с арендаторами ADG group.

С наступлением летних сумерек жители Осаки (Япония) любят гулять по парку Parks Garden, где высажено более 100 тыс растений 500 видов.
Прогулка начинается с арки, покрытой жасмином, за которой следуют террасы с деревянными настилами, скамейками и мини-выставками. Чуть дальше - участок с более плотной растительностью, экзотическими видами, искусственным легким туманом и журчащими ручьями. В сочетании с видом на город это создает ощущение природного оазиса в мегаполисе. Здесь же есть искусственный каньон, зона отдыха, детская площадка и место для пикников.

И все это расположено прямо в центре огромного города - на крыше комплекса Namba Parks. Это далеко не единственный пример того, как объекты коммерческой недвижимости сегодня используют эксплуатируемые кровли для создания пространств отдыха. Такие локации появляются и в Москве: каждое лето все больше торговых и районных центров (например, РЦ сети «Место встречи») открывают свои крыши для гостей, предлагая новые досуговые форматы.

Зачем?

Развитие эксплуатируемых кровель - это не просто дань моде, а стратегическое решение для управляющих компаний. В мегаполисах остро ощущается нехватка «третьих мест», и крыша торгового центра может стать настоящим оазисом для горожан, ищущих пространство для отдыха и досуга. Основная цель - генерация дополнительного трафика и увеличение времени пребывания гостей в торговом центре. Чтобы попасть на крышу, гости неизбежно проходят через этажи ТЦ, что повышает кросс-конверсию между различными зонами.


Практика показывает: развлекательные форматы на крыше значительно увеличивают количество повторных визитов. Если раньше посетители приходили в торговый центр в основном за покупками, то теперь они рассматривают его и как место проведения досуга.

Когда и для кого?

С учетом климата в Москве крыши открыты с мая по сентябрь. Люди готовы проводить под открытым небом несколько часов, что автоматически увеличивает время их пребывания в районном центре и средний чек. Оптимальный график - с четверга по воскресенье. В эти дни трафик в объекты выше, а посетителей крыш - больше.

В ADG group (развивает сеть райцентров «Место встречи» в Москве) было принято решение фокусироваться на взрослой аудитории: детям от 2 до 14 лет находиться на крыше без сопровождения взрослых запрещено из соображений безопасности.

Что и как?

Уже несколько лет компания развивает концепцию эксплуатируемых кровель в районных центрах. Начав с базовых зон для спорта, кинопоказов и отдыха, форматы досуга и география вводимых кровель постепенно расширялись.


Уже несколько лет на крышах РЦ «Место встречи» совместно с Мосгорспортом проводятся спортивные мероприятия: от йоги до фитнеса. В сезоне 2025 года многофункциональные пространства с продуманной инфраструктурой в новом формате были созданы на трех крышах. Одна из особенностей пространства - городской солярий. Идея родилась под вдохновением от городских бассейнов. Установить полноценный бассейн на крыше - сложно, поэтому в ADG group начали с более простых в реализации форматов. Солярий рассчитан примерно на 30 лежаков, огорожен бамбуковыми перегородками для создания уютной атмосферы и оснащен душевыми. Опыт аналогичных проектов в других городах показал высокий спрос на подобные форматы среди горожан, которые хотят отдохнуть рядом с домом, а также позагорать без необходимости выезжать за город. Также на крыше оборудована современная танцплощадка, рассчитанная до 100 человек. Здесь проводятся различные мероприятия: концерты, стендап-выступления, тематические вечеринки и танцевальные мастер-классы.

Благодаря новому партнеру, удалось создать и кинотеатр под открытым небом. Кинопоказы дополняют дневной досуг на крыше, формируя насыщенную программу с утра до вечера.

Все нововведения основаны на анализе запросов горожан и успешном опыте аналогичных проектов в других городах. Цель компании - создавать комфортные общественные пространства нового формата.

Сколько стоит?

Важно понимать: проект развития крыши сам по себе не окупается быстро. В нашем климате эксплуатируемые кровли работают лишь в теплое время года. Чтобы достичь рентабельности, нужны операторы, готовые к вложениям без расчета на окупаемость инвестиций в первом же сезоне.

Переговоры с партнерами стоит начинать заранее - минимум за 6–8 месяцев до запуска. Идеальный момент - осень, когда формируются бюджеты на следующий год. Локальные партнеры часто более гибки, чем крупные игроки, поэтому найти партнеров из числа небольших арендаторов обычно проще.

Чаще всего управляющая компания берет на себя проведение коммуникаций и обслуживание общественных зон (клининг, охрана), а операторы инвестируют в специализированное оборудование - от оснащения солярия до предоставления оборудования для зоны кинопоказа.

А есть ли ограничения?

У крыш есть и технические ограничения. Все конструкции должны быть легкими, чтобы не превышать допустимую нагрузку. Зато использование легких временных конструкций вместо капитальных сооружений позволяет значительно сократить первоначальные вложения.


Еще одна задача со звездочкой - доставка еды на крышу и интеграция ресторанов. Организация полноценного обслуживания официантами не всегда пользуется спросом из-за долгого времени ожидания и сложной логистики. По опыту ADG group выяснилось, что посетители зачастую предпочитают покупать еду в кафе и ресторанах РЦ и подниматься с ней на крышу.

В этом сезоне на крыше одного из РЦ была организована зона с прохладительными напитками для того, чтобы у гостей солярия была возможность освежиться во время принятия солнечных ванн.

Отдельно стоит упомянуть и о том, что для сети объектов не надо пытаться открыть для гостей все крыши одновременно. Поэтапная реализация помогает минимизировать риски и протестировать форматы на одной площадке перед масштабированием на всю сеть.

Что в итоге

Развитие эксплуатируемых крыш - это перспективное направление для усиления привлекательности торговых объектов и повышения лояльности их гостей. Такие пространства позволяют сформировать эмоциональную связь с посетителями, повысить вовлеченность, создать дополнительные поводы для визитов и открыть новые возможности для увеличения дохода управляющих компаний. Главное - подходить к проекту как к долгосрочной инвестиции, тщательно продумывая сценарии использования эксплуатируемых кровель, сценарии взаимодействия с партнерами и технические ограничения. Тогда крыша действительно станет точкой роста - и для трафика, и для доходов, и для бизнеса.