Продолжение эксклюзивного интервью с Юрием Бычковым, владельцем федеральной сети «Городские термы», о том, что такое термы, и как они могут помочь торговым центрам остаться «на плаву». Первую часть беседы о будущем торгцентров читайте здесь.

ShopAndMall.ru: Юрий, расскажите, пожалуйста, насколько сформирован рынок терм сегодня, и как он будет развиваться в новых реалиях? Какой объем рынка могут занять термы?

Юрий Бычков: Сейчас это такой «дикий» рынок. Он только развивается. Его потенциал огромен, в отличие, например, от практически всех других рынков недвижимости, которые либо как-то деградируют, либо еле-еле шевелятся, рынок терм растет. Например, сегодня в России существуют порядка 20-30 терм, а два года назад их вообще не знали. И если бы не последние ситуации с коронавирусом и спецоперацией, то количество терм было бы еще больше. Сейчас можно говорить о росте по экспоненте всего рынка, рынок свободен, повторюсь, и он огромен. Недавно разговаривал с одними участниками рынка: город с миллионом человек. Сложилось впечатление, что они подумали, что вложение в проект большого количества денег, даст хороший результат. В итоге получился такой «крокодил» с большим количеством раздевалок, пафосный… Расходов много, а продукт абсолютно нежизнеспособный, убыточный. Если говорить еще про объем рынка, то вот возьмем, например, фитнес, занимается им 5% населения. А сколько в стране при таком спросе построено фитнесов… В термы могут ходить 70-80% населения, если бы инфраструктура была создана. Вот какой объем рынка в нашей стране (и не только в нашей) существует сегодня. И даже все нынешние сложности, которые пугают инвесторов, помогают термам. Ведь термы — это городской курорт. В силу последних событий, людям зачастую некуда выехать, а наши центры, даже в новых непростых реалиях продолжают развиваться. Результаты: трафик летом вырос на 50%, а осенью на 30-35%. Это как раз и показывает, насколько он жизнеспособен и какой у него большой потенциал. Сегодня часто спрашивают: «А куда вкладывать деньги?». В термы.

SAM: Первые «Городские термы» располагались в отдельно расположенном здании (внутри жилого микрорайона). Откуда пришла идея размещать термы в торговых центрах? Как Вы приняли решение об открытии терм внутри молла? Как удалось договориться и убедить собственника ТЦ сделать такой неординарный шаг? Как объяснили, что именно такой арендатор ему нужен?

Ю. Б.: На самом деле какой-то особенной идеи не было. Мы построили первые термы и стали искать площадку для вторых. Тогда мы рассматривали Пермь и Ижевск. И начали выбирать из пяти вариантов расположения. Ставку на торговый центр мы сделали потому, что запуск проекта был самым быстрым - открытие прошло через полгода с момента подписания договора аренды. Меня тогда поразил еще один момент: во время встречи с управляющим комплекса я сказал, что для нас важны мощности, тепло, зная, что в ТЦ все по-минимуму, мало резерва. А он ответил, что предоставит все в нужном объеме. Я сначала не поверил, отправил энергетиков, они подтвердили, что необходимые параметры есть, все заведено в торгцентр. Это и стало главным фактором: не надо тратить 6-9 месяцев на то, чтобы все эти мощности найти, заключить договора, подвести сети. Ну и, конечно, не нужны на это дополнительные вложения. Когда ТЦ заключал с нами договор, он, кажется и не понимал, что мы такое: несколько лет называл нас аквапарком (улыбается). Но этому ТРЦ некуда было деваться. Они открылись в 2014 году, а заполняемость молла была не более 30%... Кроме гипермаркета «Магнит», магазинов «Дикая Орхидея», «М.Видео» и ресторана «Макдоналдс» (новое название - «Вкусно - и точка», - прим. ред.) практически ничего не было. Остальные площади пустовали. Собственники понимали, что надо что-то делать. А тут приехали мы с дикой на их взгляд идеей вроде бы аквапарка (улыбается). Мы заключили с ними договор с достаточно низкой ставкой (это, кстати, тоже сыграло роль при выборе локации для терм). Но для ТЦ такой шаг стал спасением. Буквально через 2 года они заняли второе место в городе по посещаемости. Стоит отметить, что зачастую ТЦ сами не знают, какие мощности у них есть, а порой инженеры на местах не очень хотят заниматься новым. Бывает, что действительно нужных параметров нет. Но ведь, если площади освобождаются, то и мощности освобождаются. А термы бывают разные: сегодня мы разработали целую линейку терм, для которой, например, достаточно нагрузки на перекрытия в 500 кг на кв. метр. То есть при желании термы можно разместить в большинстве торговых центров.

SAM: Расскажите, пожалуйста, подробнее об условиях для открытия «Городских терм» внутри ТЦ? Какие есть требования к помещениям?

Ю. Б.: Если встраиваться в торговый центр, где, например, либо освобождаются площади, либо уже есть пустые, то нужны помещения от 1 тыс кв. метров до 15-30 тыс кв. метров. Если же ТЦ, например, решает, что нужно что-то менять, проводит реконцепцию, готов к перестройке, то надо выбрать идеальное расположение для терм внутри молла. Площадь понадобится такая же, от 1 тыс кв. метров, и «полетели дальше». Я бы рекомендовал, чтобы под термы были площадью от 3-4 тыс кв. метров и более. Ну и есть третий вариант - работа на стадии проектирования ТЦ. Тут я спрашиваю у менеджмента, понимают ли они, что такое термы. Если да, то мы предлагаем простраивать все идеологию торгцентра именно под термы. То есть как раньше строили концепцию от, например, гипера или от тех же Zara, H&M. Сейчас надо понимать, если центром будут термы, то и «плясать» надо от них: формировать пул арендаторов (и магазины, и развлечение).

Что касается технических нюансов для размещения терм в ТЦ, то тут нужны более высокие запросы по мощностям: больше воды, чем обычно, больше тепла, больше электроэнергии. В нашем случае это примерно раза в три больше потребляемого обычно на таких площадях. Очень хорошо, если есть возможность задействовать уличную часть (на крыше, стилобатной части здания, на парковке). Все остальное - вопрос желания. Понимает ли собственник, что дает ему нахождение такого проекта в ТЦ. Пока к термам такое отношение, что вроде бы они есть, вроде бы дают плюс (к посещаемости), а что с ним делать непонятно. Владельцы торговых объектов пока не сильно вникают в продукт. В этом, думаю, и есть основная проблема. Люди со всей страны едут, например, в Турцию или на Средиземноморское побережье за солнцем, морем, теплом. А мы вот это вот море, теплую воду и всю атмосферу отдыха приносим в обычный город, в обычный торговый центр. Вот тут не было этого теплого озера, а оно появилось. И оно доступно 12 месяцев в году. То есть ТЦ получает трафик круглый год. Даже в будние дни с самого утра. Люди приходят, плавают, оздоравливаются, становятся счастливее. Этот эмоциональный эффект находится внутри твоего торгового центра! Его тоже можно монетизировать. Если в молле есть термы, люди идут туда не просто провести время и купить что-то, а отдохнуть с семьей, с детьми, с любимыми. В хорошем настроении человек оттуда выходит. Сегодня это дорогого стоит!

SAM: А цифрами поделитесь? Каковы инвестиции в открытие одного проекта? Через сколько он окупится?

Ю. Б.: Если это ТЦ, а площадь терм порядка 1 тыс кв.м (закрытая часть 600 кв. метров + открытая часть 400 кв. метров), то инвестиции составят 60 млн рублей. Сумма зависит от площади. Вложения могут дойти и до 500-600 млн рублей. Надо делать качественно, внутри инженерные сети строить правильно. Если, например, бассейн, то для него надо предусмотреть очистку, ультрафиолет, а еще ливневка, тепло. В наших «Ижевских термах» температура внутри 35оС, а в самом ТЦ обычная - 20оС. То есть воздух нужно еще нагреть. Это дополнительные затраты. Но мы вынуждены их вкладывать, чтобы объект был сделан грамотно. Окупаемость всех наших проектов в среднем 2 года. С учетом спецоперации окупаемость стала вообще какой-то нереальной - год-полтора.

SAM: Какие планы компания ставит перед собой на ближайшие 5 лет?

Ю. Б.: Мы каждый год стали строить по комплексу. Если так пойдет и дальше, то при самом пессимистичном сценарии мы сделаем пять своих и примерно 100 франшизных терм. Ближайшие термы, которые мы планируем открыть к осени следующего года — это «Самарские термы» площадью 21 тыс кв. метров. При положительном сценарии планируем 10 своих терм и порядка 200 партнерских. На мой взгляд 400-500 терм по стране — это вполне реальный план. Еще у нас есть идея сделать маленькие термы (400-600 кв. метров) в отелях и это будет еще одна наша федеральная сеть. Для этого запустим один образец, «откатаем» его в работе, а дальше, если результат будет хороший, то мы будем заключать договоры с отелями. И, конечно, если рассматривать перспективу на пять лет, то я бы рассматривал начало создания центров долголетия, но это уже совсем другая инвестиционная история, над которой мы работаем уже сегодня.