30.08.2021 Торговая галерея – кровеносные сосуды вашего ТЦ

 

Торговая галерея – кровеносные сосуды вашего ТЦ

Если вы помните, кровеносные сосуды в организме человека выполняют несколько важных функций: доставка крови с питательными веществами и кислородом к органам, обеспечение обмена веществ и газообмен. Именно поэтому я и привожу подобную аналогию, сравнивая кровеносную систему человека и торгового центра.

Ранее мы уже разбирали работу сердца, мозга и легких вашего торгового центра в рамках «занимательной анатомии ТЦ».

Итак, торговый центр - это живой организм, подчиняющийся своим законам. Важно, чтобы арендаторы в торговых галереях выполняли свои функции и обеспечивали бесперебойную работу всего ТЦ.

В этой статье я постараюсь простыми словами на примерах из моей практики ответить на три вопроса:

1. Какие существуют арендаторы в галереях?
2. Какие функции они должны выполнять?
3. Что делать, если арендатор не работает так, как надо?

Условно всех арендаторов в торговой галерее можно разделить на несколько типов:

Первый тип: мини-якорь

Как определить, что перед вами мини-якорь? В первую очередь, конечно, по посещаемости. А точнее, по отношению доли в общей посещаемости к доле занимаемой площади. Для лучшего понимания приведу пример, как определить это за 3 простых шага? 

Первое: рассчитываем долю, которую занимает Арендатор в GLA

GLA ТЦ: 6 000 кв. метров,
Площадь, занимаемая арендатором: 2 100 кв. метров
Доля, которую занимает арендатор: 35%

Второе: рассчитываем долю посетителей от общего трафика, которая приходится на арендатора (для этого, конечно, у вас должны стоять счетчики)

В одном из ТЦ, по которому я проводил аудит, эта доля составила 30%.

Третье: считаем отношение доли в общей посещаемости к доли занимаемой площади

Это значение для арендатора составило 0,86

Для сравнения: в этом же ТЦ есть другой арендатор, занимающий 13% GLA и поглощающий при этом 62% от общего трафика. Отношение его доли в общей посещаемости к доли занимаемой площади составляет 4,76

Вывод: очевидно, что первый арендатор не справляется со своей якорной функцией. Он не генерит трафик в должном объеме и создает проблемы с заполнением соседних помещений. А второй арендатор является мини-якорем и прекрасно работает

Второй тип: Бренд

Как правило, это федеральный арендатор с хорошо узнаваемым именем (брендом), на которое приходят посетители. Может ли этот арендатор создавать дополнительный трафик в ТЦ? В идеале, конечно, он должен это делать. Но не всегда так получается. Почему? Например, потому что формат и ассортимент магазина не соответствует ЦА посетителей ТЦ. Люди проходят мимо, некоторые заходят в магазин, но покупок не совершают. Выручка у арендатора слабая. Имя есть, а дохода оно не приносит.

Что делать с таким арендатором? Разбираться в причинах. И снова для этого нам потребуются цифры

Магазин одежды известной марки
Занимаемая площадь: 420 кв. метров
Выручка арендатора (в хорошие времена): 3,6 - 3,8 млн рублей в месяц
Выручка арендатора (на сегодняшний момент): 2,2 млн рублей в месяц (снизилась на 40%)

В чем причина? Есть вероятность, что снижение продаж вызвано разрывом между доходами населения и ценовой политикой магазина. Нужно проводить актуализацию ассортимента магазина и среднего чека.

Кто об этом должен сказать арендатору? Управляющий ТЦ. Иначе арендатор первый напишет письмо с просьбой предоставить скидку.

Есть такой анекдот

Приходит как-то Джеймс Бонд в магазин секретного оружия:
- Здравствуйте, я хочу вернуть супер-ручку, которую купил у вас вчера!
- А в чем дело, у ручки неисправен лазер?
- Нет, лазер отлично режет
- Может быть не стреляют микро-ракеты?
- Нет, микро-ракеты отлично стреляют
- Не работает функция GPS?
- Да нет, спутники нормально находит
- Так в чем же дело???
- Она не пишет!

Если ваш именитый арендатор не выполняет свою главную функцию, то, возможно, он занимает чье-то место в ТЦ. Помните об этом!

Третий тип: ИП «Ноу нейм»

В некоторых ТЦ такие арендаторы составляют до 80% торговой галереи. Как правило, концепции таких комплексов формировались хаотично, по принципу «кто пришел, тот и сел». Эти галереи выглядят и функционируют как мини-рынки, когда в одном месте можно встретить обувной магазин, салон штор, товары для рыбалки и церковную лавку. А на вопрос: «почему они все здесь собраны?» Получить незамысловатый ответ: «Так сложилось. Они же платят аренду…» 

Средняя ставка аренды при этом с каждым годом все ниже, но пока это устраивает собственника, ничего, как правило, не изменится.

С увеличением в городе количества игроков категории Online (Wildberries, Ozon и пр.), развития доставки и открытия новых пунктов выдачи, арендаторы «Ноу нейм» в галереях постепенно начинают терять трафик, снижают выручку и накапливают дебиторку. А потом, внезапно, закрываются.

Что делать с такими арендаторами?

Как любил повторять доктор Хаус в своем знаменитом сериале: «Люди не меняются». Сложно заставить измениться арендатора, особенно того, который с вами с момента открытия ТЦ и уже отметил 10-летний юбилей своего магазина. Проще ему найти замену. Если она, конечно, есть.

И заключительная рекомендация: не запускайте ваш ТЦ. Легче предотвратить то или иное «заболевание», чем потом его лечить. Хотя, вы и без меня это прекрасно знаете. Правда?

Если вы хотите, чтобы я разобрал вашу ситуацию, или узнать подробнее об услуге «Чек-ап ТЦ» (Check-Up) - мой e-mail для связи antonr26@gmail.com

Реутов Антон - частный эксперт с 24-летним опытом работы в управлении коммерческой недвижимостью, в т.ч. в международных компаниях (Knight Frank), сертифицированный оценщик коммерческой недвижимости, консультировал более 60 ТЦ России, суммарная площадь которых составляет более 2 млн кв. метров. Автор и ведущий серии обучающих тренингов по управлению арендными отношениями в ТЦ, и автор курса «управляющий коммерческой недвижимостью и ритейлом» в онлайн-школе ITenAnts

antonreutov.spb.ru

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 8, всего - 703.

Все исследования рынка


Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru.

На какой емейл отправить рассылку?

  
Разместить свою новость


16.09.2021
Форматы розничной сети производителя. Классификация форматов розничной торговли. Их плюсы и минусы для производителя

Форматы розничной сети производителя. Классификация форматов розничной торговли. Их плюсы и минусы для производителя

Эксперт в области управления маркетингом о том, какие форматы розничной торговли бывают, и как они работают

15.09.2021
Как проверить франчайзинговый договор

Как проверить франчайзинговый договор

Эксперт по франшизе рассказывает о том, на что стоит обратить особое внимание при подписании контракта

08.09.2021
Договор коммерческой концессии, или Договор франшизы

Договор коммерческой концессии, или Договор франшизы

Денис Евстигнеев дает практические рекомендации по его заключению

06.09.2021
Новый формат развлекательных центров приходит в Россию

Новый формат развлекательных центров приходит в Россию

Компания «Новые Горизонты», лидер в создании детских игровых пространств, предлагает эффективные способы модернизации активити-парков и детских игровых зон в ТЦ

01.09.2021
«Дорожная карта» открытия франшизы

«Дорожная карта» открытия франшизы

Наш постоянный эксперт по франшизе Денис Евстигнеев рассказывает о том, как поэтапно начать партнерский бизнес

  
Вход на сайт:





Войти

Регистрация   

Забыли пароль?
Подписка на новости

Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru





Обувь
Искомая площадь:
от 40 м2 до 140 м2



Новороссийск (Краснодарский край.)
GBA: 40000 м2 GLA: 25000 м2

Екатеринбург (Свердловская обл.)
GBA: 167000 м2 GLA: 76000 м2

Москва (Москва / Московская обл.)
GBA: 14000 м2 GLA: 8000 м2




Парфюмерия и Косметика
от 500 000 до 1 000 000 руб.
от 10 м2 до 20 м2

Товары и услуги для детей
от 300 000 до 500 000 руб.
от 50 м2 до 1 000 м2


Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
SAM_16
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на shopandmall.ru обязательна