07.07.2021 Как работают легкие вашего ТЦ

 

Как работают легкие вашего ТЦ

В прошлых статьях мы разбирали работу сердца и мозга вашего ТЦ. Сегодня поговорим про еще один очень важный орган торгового центра - легкие - объемно-планировочные решения вашего ТЦ.

Главная функция легких человека, как известно, заключаются в том, чтобы снабдить весь организм кислородом. Для этого легкие «перенаправляют» его в кровь. Если движение кислорода по телу прекратится, это повлечет за собой совсем не благоприятные последствия. Как же этот процесс выглядит в работе торгового центра? Давайте разбираться.

Существует ряд требований, которые предъявляются к объемно – планировочным решениям (легким) в ТЦ. Вот они:

  • • Соответствие выбранной концепции ТЦ
  • • Обеспечение грамотного распределения потоков в ТЦ по горизонтали и по вертикали
  • • Максимизация эффективности площадей, сдаваемых в аренду
  • • Минимизация эксплуатационных расходов
  • • Создание удобной, комфортной и безопасной среды для посетителей
  • • Обеспечение заданной доходности девелопера

 

Спроектировать ТЦ, который отвечал бы всем перечисленным требованиям (был бы удобным для посетителей, дешевым в эксплуатации и при этом доходным для собственника), - непростая задача. Особенно, если учесть, что большинство архитекторов и проектировщиков являются творческими людьми, для которых зачастую красота и плавность линий важнее выхода арендопригодных площадей или стоимости эксплуатационных затрат.

Пример: ТРЦ «Вершина» в г. Сургуте, проект которого выполнил знаменитый голландский архитектор Эрик ван Эгераат. Фасад красивый. Подсветка тоже. С точки зрения эффективности и доходности - объект низколиквидный (из GBA 33 390 кв. метров получилось всего 14 200 кв. метров GLA. Да, за красоту надо платить).

Как работают легкие вашего ТЦ

У объекта печальная судьба. Он несколько раз менял владельца и так и не стал местом притяжения для горожан: жители Сургута предпочитают ездить в ТРЦ «Сити молл» и ТРЦ «Аура».

Вы можете сказать, что с проектированием новых ТЦ все понятно, но что делать, если вам уже досталось здание бывшей швейной фабрики или хлебозавода, которое вы реконструировали под ТЦ? После обновления в существующих объемах на первом этаже трафик еще есть, а наверх люди не идут. Как заставить людей подниматься на 2 и 3 этажи? Что делать, если там арендаторы «не выживают»? Для ответа на этот вопрос я приведу один пример. Он знаком каждому, кто сталкивался с таким явлением как насморк. Врачи говорят, что если его лечить, то он проходит за неделю, а если не лечить, то за семь дней =) Попытка «заставить людей подниматься на верхний этаж» похожа на попытку заставить ваш нос дышать, регулярно применяя сосудосуживающие капли. Разовый эффект есть, но в долгосрочной перспективе организм все равно будет сопротивляться такой терапии.

Запомните золотое правило деления площадей в ТЦ: чем выше этаж, тем крупнее «нарезка». Поясню. Бессмысленно пытаться сдать площади на верхних этажах массе мелких арендаторов. Это, в большинстве своем, не работает. Вам все равно нужен «якорь», который притянет посетителей на 2 и 3 этажи. А на этом трафике уже можно организовывать галерею. Я мало встречал девелоперов, которые жалели бы о том, что они в свое время построили ТЦ в один уровень. Но зато знаю много примеров тех, кто построил 2-3-4 этажа и быстро убедился, что третий уровень - это «кладбище арендаторов», на котором всегда тихо, и только одинокие посетители иногда нарушают тишину галерей. За медленной смертью мультиплексов на верхних этажах мы еще долго будем наблюдать, пока арендная плата для них не опустится ниже эксплуатационных расходов.

В заключении, как обычно, поделюсь парочкой рекомендаций из моей практики:

Первая. Если вам достались неэффективные планировки, вы можете с этим смириться. Но с этим не готовы соглашаться арендаторы. Они будут страдать и платить вам аренду ниже, чем могли бы. Вы можете их регулярно менять, но глобально это ситуацию не изменит. Вы или исправляете планировки (ставите дополнительные эскалаторы, меняете «нарезку» и функционал) или теряете доход.

Вторая. Прежде чем расширять площади в ТЦ, несколько раз подумайте, как изменится логистика потоков. Недавно ко мне пришел мой давний клиент - собственник ТЦ (я каждый раз восхищаюсь неймингом этого торгового центра. Название запоминается с первого раза и навсегда, хотя никакой ассоциации со стандартными названиями торговых центров не имеет). В этом году запланировано открытие второй очереди, и собственник пришел с запросом: «Как грамотно распределить потоки посетителей с помощью входов в ТРЦ при пристройке второй очереди?». Это хороший пример, когда владелец мудро просчитывает ситуацию на несколько ходов вперед и понимает, что строителям все равно где делать входную группу, а посетителям может быть неудобно. Вследствие чего трафик упадет, а не вырастет.

И важное! Не давайте проектировщикам и строителям принимать за вас важные решения, касающиеся логистики, входных групп и эффективности площадей в ТЦ.

Антон Реутов - частный эксперт с 23-летним опытом работы в управлении коммерческой недвижимостью, в т.ч в международных компаниях (Knight Frank), сертифицированный оценщик коммерческой недвижимости, консультировал более 50 ТЦ России, суммарная площадь которых составляет более 2 млн. кв. метров. Автор и ведущий серии обучающих тренингов по управлению арендными отношениями в ТЦ, автор курса «Управляющий коммерческой недвижимостью и ритейлом» в онлайн-школе ITenAnts.ru.

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 11, всего - 805.

Все исследования рынка


Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru.

На какой емейл отправить рассылку?

  
Разместить свою новость


30.07.2021
Будьте бдительны! Что должно насторожить при выборе франшизы

Будьте бдительны! Что должно насторожить при выборе франшизы

Эксперт и консультант по франчайзингу Денис Евстигнеев о странных предложениях при покупке франшизы

29.07.2021
Зачем производителям продажи через маркетплейсы?

Зачем производителям продажи через маркетплейсы?

Об этом специально для ShopAndMall.ru рассказывает эксперт в области управления маркетингом Екатерина Кузнецова

21.07.2021
Как выбрать франшизу ресторана

Как выбрать франшизу ресторана

Денис Евстигнеев, эксперт по франчайзингу, о том, на что стоит обратить особое внимание при открытии ресторана по франшизе

15.07.2021
Омниканальные продажи: регулирование цен

Омниканальные продажи: регулирование цен

3 вопроса о ценообразовании при открытии онлайн-магазина. Екатерина Кузнецова, эксперт в области управления маркетингом, о координации розничных цен

14.07.2021
Почем нынче франшиза?

Почем нынче франшиза?

Роялти, паушальный взнос и другие платежи. Эксперт по франчайзингу рассказывает, как это работает

  
Вход на сайт:





Войти

Регистрация

Забыли пароль?
Подписка на новости

Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru





Обувь
Искомая площадь:
от 40 м2 до 140 м2



Чебоксары (Чувашская Респ.)
GBA: 52000 м2 GLA: 32000 м2

Томск (Томская обл.)
GBA: 33000 м2 GLA: 25000 м2

Новороссийск (Краснодарский край.)
GBA: 40000 м2 GLA: 25000 м2




Аксессуары
от 3 000 000 до 4 500 000 руб.
от 45 м2 до 80 м2

Товары и услуги для детей
от 300 000 до 500 000 руб.
от 50 м2 до 1 000 м2


Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
SAM_16
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на shopandmall.ru обязательна