В прошлых статьях мы разбирали работу сердца и мозга вашего ТЦ. Сегодня поговорим про еще один очень важный орган торгового центра - легкие - объемно-планировочные решения вашего ТЦ.

Главная функция легких человека, как известно, заключаются в том, чтобы снабдить весь организм кислородом. Для этого легкие «перенаправляют» его в кровь. Если движение кислорода по телу прекратится, это повлечет за собой совсем не благоприятные последствия. Как же этот процесс выглядит в работе торгового центра? Давайте разбираться.

Существует ряд требований, которые предъявляются к объемно – планировочным решениям (легким) в ТЦ. Вот они:

  • • Соответствие выбранной концепции ТЦ
  • • Обеспечение грамотного распределения потоков в ТЦ по горизонтали и по вертикали
  • • Максимизация эффективности площадей, сдаваемых в аренду
  • • Минимизация эксплуатационных расходов
  • • Создание удобной, комфортной и безопасной среды для посетителей
  • • Обеспечение заданной доходности девелопера

 

Спроектировать ТЦ, который отвечал бы всем перечисленным требованиям (был бы удобным для посетителей, дешевым в эксплуатации и при этом доходным для собственника), - непростая задача. Особенно, если учесть, что большинство архитекторов и проектировщиков являются творческими людьми, для которых зачастую красота и плавность линий важнее выхода арендопригодных площадей или стоимости эксплуатационных затрат.

Пример: ТРЦ «Вершина» в г. Сургуте, проект которого выполнил знаменитый голландский архитектор Эрик ван Эгераат. Фасад красивый. Подсветка тоже. С точки зрения эффективности и доходности - объект низколиквидный (из GBA 33 390 кв. метров получилось всего 14 200 кв. метров GLA. Да, за красоту надо платить).

У объекта печальная судьба. Он несколько раз менял владельца и так и не стал местом притяжения для горожан: жители Сургута предпочитают ездить в ТРЦ «Сити молл» и ТРЦ «Аура».

Вы можете сказать, что с проектированием новых ТЦ все понятно, но что делать, если вам уже досталось здание бывшей швейной фабрики или хлебозавода, которое вы реконструировали под ТЦ? После обновления в существующих объемах на первом этаже трафик еще есть, а наверх люди не идут. Как заставить людей подниматься на 2 и 3 этажи? Что делать, если там арендаторы «не выживают»? Для ответа на этот вопрос я приведу один пример. Он знаком каждому, кто сталкивался с таким явлением как насморк. Врачи говорят, что если его лечить, то он проходит за неделю, а если не лечить, то за семь дней =) Попытка «заставить людей подниматься на верхний этаж» похожа на попытку заставить ваш нос дышать, регулярно применяя сосудосуживающие капли. Разовый эффект есть, но в долгосрочной перспективе организм все равно будет сопротивляться такой терапии.

Запомните золотое правило деления площадей в ТЦ: чем выше этаж, тем крупнее «нарезка». Поясню. Бессмысленно пытаться сдать площади на верхних этажах массе мелких арендаторов. Это, в большинстве своем, не работает. Вам все равно нужен «якорь», который притянет посетителей на 2 и 3 этажи. А на этом трафике уже можно организовывать галерею. Я мало встречал девелоперов, которые жалели бы о том, что они в свое время построили ТЦ в один уровень. Но зато знаю много примеров тех, кто построил 2-3-4 этажа и быстро убедился, что третий уровень - это «кладбище арендаторов», на котором всегда тихо, и только одинокие посетители иногда нарушают тишину галерей. За медленной смертью мультиплексов на верхних этажах мы еще долго будем наблюдать, пока арендная плата для них не опустится ниже эксплуатационных расходов.

В заключении, как обычно, поделюсь парочкой рекомендаций из моей практики:

Первая. Если вам достались неэффективные планировки, вы можете с этим смириться. Но с этим не готовы соглашаться арендаторы. Они будут страдать и платить вам аренду ниже, чем могли бы. Вы можете их регулярно менять, но глобально это ситуацию не изменит. Вы или исправляете планировки (ставите дополнительные эскалаторы, меняете «нарезку» и функционал) или теряете доход.

Вторая. Прежде чем расширять площади в ТЦ, несколько раз подумайте, как изменится логистика потоков. Недавно ко мне пришел мой давний клиент - собственник ТЦ (я каждый раз восхищаюсь неймингом этого торгового центра. Название запоминается с первого раза и навсегда, хотя никакой ассоциации со стандартными названиями торговых центров не имеет). В этом году запланировано открытие второй очереди, и собственник пришел с запросом: «Как грамотно распределить потоки посетителей с помощью входов в ТРЦ при пристройке второй очереди?». Это хороший пример, когда владелец мудро просчитывает ситуацию на несколько ходов вперед и понимает, что строителям все равно где делать входную группу, а посетителям может быть неудобно. Вследствие чего трафик упадет, а не вырастет.

И важное! Не давайте проектировщикам и строителям принимать за вас важные решения, касающиеся логистики, входных групп и эффективности площадей в ТЦ.

Антон Реутов - частный эксперт с 23-летним опытом работы в управлении коммерческой недвижимостью, в т.ч в международных компаниях (Knight Frank), сертифицированный оценщик коммерческой недвижимости, консультировал более 50 ТЦ России, суммарная площадь которых составляет более 2 млн. кв. метров. Автор и ведущий серии обучающих тренингов по управлению арендными отношениями в ТЦ, автор курса «Управляющий коммерческой недвижимостью и ритейлом» в онлайн-школе ITenAnts.ru.