Инвестирование в коммерческую недвижимость всегда было делом прибыльным. Интерес к этой сфере бизнеса не угасал и в последние годы, несмотря на все перипетии, с которыми столкнулся рынок. Проанализировав спрос на объекты коммерческой недвижимости, который специалисты ShopAndMall.ru отмечают в работе с торговыми сетями и собственниками помещений, редакция портала решила поговорить с непосредственным участником рынка - Сергеем Мишиным, экспертом в области коммерческой недвижимости с 15-ти летним опытом работы, руководителем отдела развития компании «Интерком», членом Московской Ассоциации Предпринимателей и Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России». В своей работе он занимался развитием таких проектов как «Евросеть», «Магнит», «Мегафон», МТС, Tele2, «Билайн», Xiaomi, One Price Coffee, Cofix, «ДНКом», Yota.

Сергей Мишин рассказал о работе эксперта по коммерческой недвижимости, о том, как инвестору не ошибиться в выборе такого специалиста при покупке помещения или объекта, как убедиться, что доверяешь профессионалу. Ведь порой речь идет не только о крупных денежных суммах, но, возможно, и собственной репутации.

SAM: Сергей, здравствуйте, давайте начнем с самого начала. Расскажите, пожалуйста, немного о себе. Как вы пришли в коммерческую недвижимость? С чего начинался ваш путь?

С.М.: Я, как и многие, начинал с розницы. «Евросеть». Это было 20 лет назад. Чуть позже, когда из розницы мне захотелось офисной работы (улыбается), я пошел в отдел развития. Сначала на позицию рядового стажера, а в последствии - менеджера. Ну и дослужился там до директора департамента по недвижимости Московского региона. Занимался развитием «Евросети» в Москве и области. У меня были сотрудники, которые отвечали за развитие сети и в СНГ: открывали салоны в Белоруссии, Украине, Казахстане, Прибалтике и Узбекистане. Проект, правда, не выгорел, все пришлось закрыть. А потом «схлопнулась» и «Евросеть». Я пошел по аналогичному профилю в компанию «Интерком».

SAM: Чем занималась эта компания?

С.М.: Компания на тот момент занималась развитием только «Мегафона». Правда тогда, в 2012 году, у компании были мультибрендовые проекты «Сим-Сим» («острова» на вокзалах площадью 5 кв. метров) и «Портал 2.0» (оранжевые стойки на вокзалах, в ТЦ, которые занимали примерно 1 кв. метр). Ну и некоторое количество «Мегафонов», порядка 15-20 точек. У нас было присутствие практически на всех вокзалах и аэропортах. Позже компания подписала партнерское соглашение с МТС. И все «Порталы» и «Сим-Сим» сначала переформатировали в мультибренды «Сим-Сим» (около 20 точек), а затем и их «перекрасили» в бренд одного из операторов сотовой связи (МТС или «Мегафон»). Потом появилось соглашение и с «Билайн». А, когда в Москву пришел Tele2, подписались и с ним. Тогда мы и стали крупнейшим операторским партнером по Московском региону. Tele2 стали развивать партнерскую розницу, а «Мегафон» и МТС «ударились» в свою. Так со временем магазинов Tele2 у нас стало больше, чем всех остальных вместе взятых.

SAM: То есть сначала вы занимались только салонами сотовой связи?

С.М.: Да. А когда на рынок пришел Cofix, мы задумывались о том, чтобы диверсифицировать наш пакет брендов, отойти от сотовой связи. Запустили даже стартап - кофейни под брендом Stories. Мы хотели иметь свои маленькие уютные заведения в центре города.

SAM: Это был собственный проект компании?

С.М.: Да. Это был наш проект. Экспериментальный. Навыков по кофейному делу у нас было немного. Чтобы проект не закрылся раньше времени, мы подписались под франшизу Cofix. Открыли порядка 10 точек под этим брендом, а параллельно развивали свои три кофейни Stories. Однако локации, которые мы подбирали под кофе, были неудачны, так как мы ориентировались, как старожилы, на трафик сотового ритейла. В этом была наша ошибка. Но мы продолжали открывать Cofix, навыки в этом деле росли. И в один прекрасный момент решили, что не будем работать на кого-то, а сделаем все сами. Если организовать бренд сотовой связи, аналогичный, например, «Мегафону», мы не можем, так как нужны очень большие вложения, то сделать альтернативу Cofix реально. И вот наши акционеры сделали One Price Coffee. Позже кофейни Cofix, которые у нас были, мы либо «перекрасили», либо продали, так как у нас появился конфликт интересов. Начали развивать One Price Coffee, начали давать франшизу, организовали компанию One Group, которая сейчас обособлена и отвечает за розницу и франшизу проекта. Купили завод кофе для обжарки, модернизировали его и перевезли.

SAM: То есть прям масштабно подошли к реализации проекта.

С.М.: Да, совершенно верно! Сейчас наша компания занимает одну из лидирующих позиций по количеству кофеен. Обогнали Cofix. Да, у нас была такая цель (улыбается). Нас пока опережает только Coffee Like. Но «КофеХауз» «перекрасились», в связи с чем у них резко пошел рост по рознице. Мы их пока догнать не можем.

SAM: Еще какие-то сферы, помимо кофе, пробовали развивать?

С.М.: Да, мы «ввязывались» и в другие проекты. Например, Xiaomi. Правда мы немного опоздали, как говорится, к дележке пирога. У них были свои условия по развитию. Москву отдали двум компаниям, которые развивали бренд до нас. Мы «запрыгнули» в последний момент, и занялись развитием марки в Московской области. Когда началась пандемия, мы запустили небольшой проект в медицинском направлении - взяли франшизу «ДНКома» и начали открывать лаборатории. Запустили три лаборатории для понимания, сколько будем зарабатывать. В пандемию неплохо заработали. Но дальше дело пошло хуже. И проект закрылся. Еще мы открывали мобильные АЗС. Это, конечно, «мега-проект»… (улыбается). Я был против него.

SAM: А что это такое?

С.М.: Вот есть электростанции для зарядки электромобилей. Приезжаешь, нажимаешь кнопочки на дисплее, вставляешь зарядку и заряжаешь. Вот по этому принципу работают и мобильные АЗС. То есть там вместо провода стоит емкость только с одним видом топлива. Водитель подъезжает, сам заправляет. Несмотря на кажущуюся перспективность проекта, в лучшие моменты доходность его была ну 50 тыс рублей.

SAM: Вы сказали, что пробовали себя и в электронике, и в кофе, и в табачке, и в медицине, а в fashion-сегменте был опыт? Или, возможно, будет? Есть ли к этому интерес?

С.М.: Для портфолио можно сказать, что пересечение с одеждой было. Но это чисто для портфолио. У нас было две, так сказать, попытки. Бренд одежды New Me (один магазин в ТЦ Columbus и один магазин в ТРЦ «Европарк» (г. Москва)) просуществовал меньше года. Поэтому как опыт был, но как результат…

SAM: То есть в эту сторону пока смотреть не будете? У нас и российские бренды выходят в офлайн, и зарубежные новые игроки появляются.

С.М.: Нет желания идти в одежду, потому что есть понимание, что с этой одеждой связано. У нас есть большие пересечения с такими брендами, как, например, Sela или Mustang, с которыми мы периодически собираемся, обсуждаем перспективы, у кого какой рост, какие падения. Вот перед новым годом мы все собирались в бизнес-клубе и обсуждали планы. И все друг другу плакались.

SAM: А рассматривался ли выход за пределы столичного региона со своими проектами или с компаниями-партнерами?

С.М.: В какой-то момент нам надоело быть московской региональной компанией. Захотелось масштаба. Стать федеральной компанией. Мы пошли открывать Tele2 с нуля, как мы делали это в Москве, во Владимире, Иваново, Ярославле, Краснодаре. Как только мы запускали сотовую розницу, сразу же стали запускать и кофейни. Правда проект Xiaomi мы оставили в рамках Московского региона (порядка 7 магазинов), так как практика показала, что онлайн нас, конечно, сильно «подъедал» в сфере электроники.

SAM: Да, онлайн все активнее развивается в последнее время. Как вы боролись с его напором?

С.М.: Для улучшения продаж мы экспериментировали и с коллаборациями в Москве: сначала Tele2 с Cofix, затем Tele2 с One Price Coffee. Были и «Мегафон» с One Price’ом, и МТС с Xiaomi. То есть вот такие эксперименты мы ставили. Скрещивали все, что можно. А еще мы ввязались в табачный бизнес. Посмотрели на «МосТабак», как там у них все хорошо и замечательно, и начали заниматься табаком. Но у нас не хватало квалификации в работе с табачными магазинами. Проекты с бензином и «Днком» были обособлены, сами собой «варились», мы на них особых надежд не возлагали. Получилось так, что не хватило компетенции. Вроде розница и там, и тут. Но…


SAM: Везде свои нюансы?

С.М.: Абсолютно верно. Везде свои нюансы. Пришлось менять людей, которые сначала одним занимались, потом другим. Мы табак развивали не только для того, чтобы зарабатывать, но и для того, чтобы иметь какую-то компенсацию по площадям. Например, у нас есть помещение под кофейню и сотовую связь. Но они занимают определенную площадь. Лишнего, как говорится, не надо. А часть помещения остается пустой. Это ведь дополнительный расход на аренду. Сама же площадь денег не приносит. И вот мы занялись еще и субарендой. В итоге получилось так, что отдавать в субаренду кому-то из партнеров, в частности «МосТабаку», оказалось гораздо выгоднее, чем содержать свою собственную табачную розницу. Так из небольшого количества магазинов (порядка 5 точек) мы пришли к тому, что сейчас продаем последнюю табачку.

SAM: Сергей, сегодня вы являетесь руководителем отдела развития компании «Интерком», занимались и занимаетесь развитием различных ритейл-проектов. А что же значит «заниматься развитием»? Это только подбор помещений, внутренняя и внешняя отделка, проведение маркетинговых кампаний? Или что?

С.М.: Я оказываю услуги, так скажем, полного цикла. Например, стоит задача иметь столько-то магазинов и такую-то прибыльность. И мне, соответственно, надо найти помещения, оценить их финансовые результаты, согласовать все, что касается договоров, запустить, сделать, отдать сотрудникам, которые занимаются строительством, проконтролировать, чтобы все было сделано, принять объект, отдать в розницу. То есть с момента «хочу 20 магазинов» и до момента передачи их в розницу - это на мне. Стройка, подбор, проекты, аренда, платежи в последствии - это все мое. Все, что связано с самой сеткой, за исключением розницы - на мне. В розницу я не лезу.


SAM: Сколько же тогда занимает такой проект в среднем? Ну точек, например, на пять? От получения вами заявки до открытия первого магазина/магазинов?

С.М.: По времени сложно сказать, так как все зависит от количества сотрудников, которые будут все «копать». Как по-научному называют, воронка (улыбается). Даешь ТЗ, менеджеры идут искать, потом они приносят результаты, я смотрю, фильтрую, «зерна от плевел» отделяю. И вот тогда уже все идет на автоматизме. Есть неделя, грубо говоря, на согласование договора (если договор или арендодатель посложнее, то это еще плюс неделя), неделя на проект, месяц на стройку. От старта поисков до передачи в розницу уходит порядка двух месяцев. Одну точку ты передашь в розницу или десяток. Все равно два месяца на работу. Потому что загруженность сотрудников, которые участвуют в проектировании или в стройке, достаточно проста: одну локацию строит один подрядчик, вторую - другой и так далее. Просто увеличивается количество исполнителей, участвующих в процессе. И на скорость это особо не влияет. Для примера: когда в Москве мы запускали Tele2, у нас в один день открывалось порядка 300 магазинов. Это, конечно, не только наши объекты. Не буду говорить, что это чисто моя заслуга. На тот момент у Tele2 было несколько партнеров (порядка 8 компаний). Мы готовились к этому запуску заранее: открывались в октябре, а начинали с июня. Где-то с августа-сентября у нас уже стояли готовые салоны. Мы просто ждали отмашку, когда произойдет открытие. Но реализовать запуск 300 магазинов силами только нашей компании за полгода сложно, но возможно. Тут все упирается в деньги и персонал.

SAM: А тогда, какими навыками должен обладать эксперт по коммерческой недвижимости? Как, например, предпринимателю, который хочет запустить свою сеть или приобрести объект, выбрать правильного специалиста?

С.М.: Все очень просто. Сейчас определить человека, который в этом вопросе будет понимать, достаточно легко, так как активно развиваются электронные технологии, позволяющие проверить слова специалиста. Если раньше, например, наши ритейлеры («Магнит», «Дикси», «Пятерочка» и др.) для открытия магазина ориентировались на количество жителей в районе, то менеджеры ходили по этому району пешком и считали количество подъездов в домах. А сегодня трафик мы можем посмотреть, например, у «Яндекс». Обычно, когда идет запрос на развитие сети, ставятся простые задачи: я хочу, чтобы у меня было столько-то магазинов, такая-то прибыль. Из этого уже будет понятен вопрос окупаемости. Если у тебя большие вложения в магазин, тебе и денег нужно больше. Если вложения небольшие, то и прибыль может быть поменьше и развитие сети пойдет быстрее. Предпринимателю (инвестору) хорошо бы понимать, в каком направлении двигаться. Важно, чтобы оно совпадало с направлениями, по которым работает эксперт по недвижимости. То есть, если нужно обработать запрос по fashion, а ранее у специалиста был опыт только развития аптек, то площадки, которые подходили под аптеки, категорически не подойдут для одежды. Еще важно, чтобы специалист не только мог подобрать подходящее помещение, но и имел опыт в развитии. Такой эксперт сможет просчитать все так, чтобы результат был максимально интересным.

SAM: А если, например, направления совпадают, но инвестор хочет запустить проект в максимально сжатые сроки. Что тогда?

С.М.: Я всегда сразу предупреждаю, что работа по запросу будет начинаться сейчас, а результат заказчик увидит не раньше, чем через 3 месяца. Если делать быстро, то надо выбирать локации из представленных на рынке. Но они далеко не всегда хорошего качества. Какие-то площадки, которые «висят» и сдаются по 1-2 месяца, имеют специфическое направление: они, например, подойдут для криптомайнеров, выращивание зелени, склад бобовых (улыбается). У этих помещений остро встает и вопрос трафика. Вот вроде понятно, что у метро люди есть. А имеющийся трафик может подойти под определенный набор арендаторов. Есть и вовсе целые куски «веток», где вообще трафика нет. Например, салатовая в районе «Верхних Лихоборов»: три станции вверх, три станции вниз - выжженное поле. Имеется в виду для розницы.


SAM: Для любой розницы вообще? Или табачка, например, зайдет?

С.М.: Ну, например, в «Верхних Лихоборах», ты вложишь 2 млн рублей в открытие одной точки, а будешь получать Х рублей. А откроешь такую же точку в «Кузьминках» и «Текстильщиках» (или похожих станциях) - будешь получать 10Х рублей. Если же на этих станциях у заказчика уже все есть, то можно идти и в «Верхние Лихоборы». Для повышения капитализации.

SAM: А какие вообще риски существуют сегодня для тех, кто хочет вложиться в коммерческую недвижимость? Ну помимо очевидных, что проект может не окупиться.

С.М.: Большой риск - это увеличение сроков окупаемости объекта. Изначально посчитал одно (например, 10 лет), прикинул, какого арендатора можно посадить за N-ую сумму рублей. А в ходе работы понимаешь, что возможности арендатора не оправдались. Расчеты окупаемости подкачали. Но важно понимать, что даже если сдавать приобретенное помещение по более низкой цене (нежели чем рассчитывалось изначально), то какой-то денежный поток ведь все равно будет. А через некоторое время лот можно будет продать дороже. То есть как таковой потери денег не будет. Да, ты не выйдешь на тот доход, который планировал. Да, у тебя не будет той окупаемости, которую ты хотел. Но деньги не потеряются. Это, наверно, единственные глобальные риски.

SAM: А если говорить не о глобальных?

С.М.: Сегодня еще есть нюансы с тем, что может произойти с самим помещением. Некоторые площадки, которые сейчас доступны, идут через ППА (переуступку прав аренды). Помещение в 20 «квадратов» стоит, например, 20 млн рублей, а через ППА оно будет стоить 7 млн рублей. Грубо говоря, ты сейчас покупаешь помещение с возможностью последующего выкупа с целью сэкономить достаточно серьезный процент. А по факту приобретаешь не само помещение, а лишь право аренды. В итоге ты можешь просто потратить деньги и ничего не получить. Но отмечу, что все же в среднесрочной перспективе любое вложение в недвижимость, абсолютно любое, будет положительным.

SAM: А что на ваш взгляд вообще больше всего влияет на окупаемость?

С.М.: Платежеспособность человека.


SAM: То есть не локация? Или, например, само направление бизнеса?

С.М.: Да. Мы, когда считаем кейс, исходим из трех показателей: выручка, доход и расход. Если с расходом все понятно - это аренда, сопутствующие траты, то с доходом посложнее. У нас площадь, есть трафик или целевая аудитория. Здесь отмечу, что важно учитывать направление бизнеса, так как трафик интересен в общепите, где 1 тыс человек прошла мимо заведения, 100 из них зашли, а 10 совершили покупку. В электронике и табаке такая математика не работает. Трафик в этом направлении бизнеса тоже важный показатель, но не основной. Итак, мы, когда рассчитываем кейс, понимаем, какая у нас будет конверсия (в зависимости от локации: БЦ, ТЦ, метро, рынок и т.п.). Учитывая все эти «поправочные» коэффициенты, и получаем доходную часть. Доходная часть минус расходная равно результат. Если он хороший, мы все счастливы. Если он отрицательный, плачем (улыбается). Вот все эти цифры достаточно понятны, «считабельны», мы их можем разложить на пальцах. Но как оказалось, платежеспособность населения увидеть сразу сложно, а она имеет весомое значение.

SAM: Вы это поняли из опыта?

С.М.: Да. У нас было несколько показательно отрицательных примеров. Связаны они в первую очередь с Московской областью. Когда мы открывали кофейни, то ориентировались в первую очередь на опыт запуска в Москве. А, когда в столице стало немного тесно, мы стали выходить за ее пределы. Есть города, где большое количество населения, там есть точки притяжения, есть места, где трафик сопоставим с неплохими локациями в Москве. Вот на них мы и смотрели. Так мы вышли в Королев. Там есть ж/д-станция Болшево. В часы-пик трафик там достигает 3-5 тыс человек - шикарный показатель! Не трафик, а сказка. Только у ленивого не возникнет желания там открыться. У нас там когда-то был опыт с «Евросетью». Точка в то время показывала себя хорошо. Памятуя это, мы решили открыть там кофейню и зарабатывать миллионы. Прям вот такой был план (улыбается). Аренда, конечно, не дешевая, но ничего. Мы открываем там кофейню на заре нашего развития, когда еще мы запускали маленькие заведения. А выручки нет. Люди есть, а выручки нет. Кофе есть, а выручки нет. Мы пытались снизить аренду. Не помогло. И получилось так, что в феврале мы эту точку открыли, а в мае ее уже закрыли. Это Болшево нам покоя не давало. Трафик же гигантский. Бывало такое, что сложно от одного павильона дойти до другого, так как там непрерывно идут люди. И мы поняли, что проблема-то в площади. Надо делать хорошую кофейню, где люди сядут, где будет приятно, комфортно. И мы такую кофейню открыли - 35 кв. метров против 15 кв. метров в начале. Там у нас был и склад, и посадка. И тут оказалось, что опять ничего не поменялось. Люди как не заходили, так и не заходят. Мы пытались привлечь туда посетителей разнообразными маркетинговыми акциями, запустили программу лояльности (купи 5 кружек кофе, шестая в подарок). Позже сократили площадь кофейни и посадили субарендатора, который, по нашему мнению, мог бы привлечь аудиторию. Отдали тогда часть помещения под «Мегафон» с Yota. Проект просуществовал 2 месяца, как кофейня, еще два месяца с субарендаторами. И все. Проект закрылся.

SAM: Как же стало понятно, что причина в платежеспособности людей?

С.М.: Мы начали смотреть, что происходит с областью вцелом. Надеялись, что Королев не показатель. Но выводы оказались неутешительными. Трафик в области зачастую имел минимальный процент конверсии. Если в Москве он 0,6-0,8%, то в области - 0,06-0,08%. Мы связали это с платежеспособностью. Люди заходят и уходят. А когда рядом есть конкуренты «3 в 1» и «Кофе по 50 рублей», и у них стоят очереди, это для нас уже звоночек.


SAM: Неужели в Подмосковье везде так?

С.М.: Нет. В центральных (назовем это так) ТЦ, например, ТЦ «Центр» (г. Дмитров), Globus (г. Королев) или ТЦ «Красный кит» (г. Мытищи), у нас все прекрасно: хорошая выручка, прибыль. Но конкуренция, конечно, есть. Опыт, полученный в МО, мы использовали и дальше, в регионах.

SAM: Если платежеспособность населения - важнейший фактор, влияющий на прибыльность бизнеса, то как правильно составить портрет будущего потребителя?

С.М.: Чаще всего опытным путем. В кофейном бизнесе мы исходили из собственного исследования: где больше конверсия, где больше средний чек. Это все мы наблюдали, подмечали, считали. И делали выводы. Сегодня в этом проекте наша ЦА - это молодежь. Точки притяжения для кофейни - в большей степени ВУЗы. Мы можем открыть точку около института, и для нас это будет сверхприбыльный проект, нежели запуск кофейни у какой-то станции метро. Мы ориентируемся на портрет того человека, который у нас покупает. Для этого и нужна сеть. Она сама дает нам понимание, куда нам двигаться дальше. Мы недавно запускались в Воронеже. Первым делом, для того, чтобы закрепиться, мы пошли по топовым ТЦ. Так как мы знаем, что они при одинаковом трафике генерят больше денег. Дальше мы пошли по ВУЗам. Там, например, есть Воронежский государственный университет. Рядом нет вообще никакого стрита, никакой торговли, кроме кофеен и Burger King. Студенты - наше все. Молодежь - наше все. Этот портрет мы сформировали, имея уже достаточно большую розницу. Также, отмечу, и в сотовом ритейле, и в электронике. А вот новые проекты требуют больше аналитики, больше понимания. Это отдельные исследования, возможно даже соцопросы. Это уже другие инвестиции в развитие.

SAM: А такие соцопросы проводятся своими силами? Или отдаете на аутсорс?

С.М.: Аутсорс. Как порой и другие вопросы. У нас есть и свои подразделения, но иногда отдаем подрядчикам. По маркетингу было свое - но периодически подключаем сторонние компании. Тоже самое с проектированием. Это выгоднее. Просто напросто.


SAM: Сергей, а тогда что для вас сегодня интереснее: начинать с нуля развивать новую торговую сеть или работать с крупными игроками рынка или уже существующими брендами? И что сложнее с вашей точки зрения?

С.М.: Тут двояко. С одной стороны интересно, конечно, заниматься новым проектом, потому что от тебя зависит его будущее. Ты знаешь, куда можно «посадить», и как проект развить. Его успех (ну или нет) будет на твоей совести. Не хочется самим перед собой «в лужу упасть». Я знаю Москву, Московский регион от А до Я. Знаете, на сайтах часто устанавливают captcha (captcha - специальный защитный код, - прим. ред.) «Подтвердите, что вы человек». Для этого нужно выбрать на фото изображения, например, гидрантов. Так вот если на этих картинках будут вот такие маленькие изображения разных уголков столицы, то я смогу сказать, какой это район, какая улица и дом. Настолько я знаю город.

SAM: И ставки аренды в коммерческих помещениях, наверно, тоже (улыбается).

С.М.: Ой, это вообще профессиональная деформация (улыбается). То есть развивать проект с нуля в Москве всегда интереснее, т.к. знаешь, куда двигаться. Но другое дело - регионы. Это всегда лотерея. Надо понять подойдут ли твои расчеты и знания под конкретный город. Пока для меня работа в регионах сложнее, дольше. Тут в какой-то момент может получиться, что интерес к этому угаснет. Чисто физически. Ты будешь все делать, изучать, но как я говорил ранее, мгновенного результата просто не будет. Это специфика рынка. Но, если желание не «остынет», тогда в регионах даже интереснее. Сформировать возможно какие-то точки притяжения самим. У меня был интересный кейс, когда мы в Ярославле из районного магазина сделали достаточно сильную точку притяжения. Мы там открывали и кофейню, и Tele2, привлекли партнера, который по региону другую сотовую связь развивал, я подключил «МосТабак». И мы сделали такой живой пятачок, который «выстрелил». Хорошо, что была копеечная аренда и большой район. Было чистое поле. Под нас поставили один павильон, потом 2-3. И в итоге у нас там получилась такая павильонная площадь.

SAM: А есть у вас сегодня самый любимый проект? Который вы либо уже завершили, либо работаете над ним сейчас? Тот, от которого, что говорится, «глаза горят»?

С.М.: Есть проекты, которые мне греют душу. Зачастую это областные города (Воскресенск, Егорьевск, Дмитров). Где ты берешь и как щупальцами весь город покрываешь. Например, в Егорьевске вся сотовая связь наша. В Дмитрове почти вся сотовая связь тоже наша. Еще и кофейни. В Воскресенке тоже самое. Когда ты с нуля изучил точки притяжения, поставил свои проекты. Появился новый - добавил туда же. То есть ты как спрут (спрут - осьминог, - прим. ред.) все захватываешь. Сегодня эти города несут деньги в нашу компанию. Из московских проектов отмечу, например, ТРЦ «Саларис». Там правда сейчас поменялась концепция, и нам пришлось из некоторых проектов выйти. Но в одном ТЦ у нас было порядка 4-х салонов связи, 4-х кофеен, промо. То есть в торгцентре было сложно куда-то пойти и не попасть на нашу точку. Мне нравятся такие проекты, где я могу захватить большие площадки. Все думают, что это разные компании, а это все мы (улыбается). Или в ТЦ Discovery разные магазины, кофейни - и все наши. Вот это интересно!


SAM: А необычный проект какой-нибудь был?

С.М.: Был кейс удивительный. Мы боялись приобретать подвал. Проект хороший, окупаемость порядка 6 лет. Но подвал… Я уточнил у коллег, экспертов всю информацию, и они меня успокоили. Сказали, что даже если подвал имеет общий вход с подъездом, то это все равно ликвидное помещение. В итоге мы подумали и взяли его. 120 «квадратов» на Соколе (район Москва, - прим. ред.). С отделкой, особо туда не вкладывались. И мы нашли трех арендаторов: по 40 кв. метров на каждого. Арендаторы для меня, для человека, связанного с рынком достаточно давно, очень необычные: выращивание салата, склад для ПВЗ магазина автозапчастей, а третий - криптомайнеры.

SAM: А как они на вас вышли?

С.М.: Все очень просто. Если с салатом нам помогли люди, у которых есть другой подвал, то автозапчасти вышли к нам по объявлению на «Циан». А криптомайнеры пришли через «Колизеум» (киберспортивные арены, - прим. ред.). Конечно, чтобы поставить арендаторов рядом, надо учитывать их интересы. Всегда учитывать, т.к. если этого не делать, это всегда скажется и на аренде, и на репутации. Сарафанное радио никто не отменял. Лучше на старте подобрать арендатора/субарендатора, который долго и счастливо будет у нас «жить», нежели устраивать постоянную текучку.

SAM: «Текучка» - это всегда упущенная выгода?

С.М.: Нет. У нас были кейсы, когда мы арендовали под кофейню 180 кв. метров, из которых заведение занимало 30 «квадратов». Оставшиеся 150 кв. метров мы пытались сдать выгодно. Не «надолго», а именно выгодно. У нас там были и выставки, и индусы со своими практиками, и распродажа белорусской обуви. Да такие арендаторы «сидят» 2-3 недели, но платят, как за 1,5 месяца аренды. Это было, например, в Мытищах. Но такая практика очень влияет на нашу кофейню. Когда у нас помещение было пустое, выручка была в 1,5 больше, чем, когда мы находили арендаторов. Хотя изначально мы думали, что люди, которые придут за, например, обувью, заглянут и к нам за кофе. Надеялись, что и трафик увеличится, и выручка, но оказалось не так. Поэтому мы за серьезных арендаторов.

SAM: А если говорить глобально: как сегодня обстоят дела с инвестициями в коммерческую недвижимость? По итогам 2024 года консалтинговые компании заявляли и снижении интереса инвесторов, например, к торговой недвижимости.

С.М.: Ну с 2019 года по текущий, то все, что связано с инвестированием, покупкой недвижимости достаточно сильно лихорадит. Объясню почему. Пандемия повлияла на посещаемость ТЦ, резко упали ставки по аренде, мы чувствовали себя вольготно в плане того, что рынок был арендатора, а не арендодателя. С арендодателями легко строился диалог. Все это повлияло и на цену продажи. Можно было с достаточным дисконтом что-то приобрести. Но покупка помещения (или даже ТЦ) в тот момент было выгодно с точки зрения цены, но не выгодно с точки зрения получения прибыли, потому что некого было на эти приобретенные площади «посадить». А эксплуатация, зарплаты и пр. платить надо. Поэтому те, кто купил недвижимость в те годы, сильно просели по деньгам тогда, но сейчас оказались на вершине. Ведь спрос на помещения активно увеличивается.


А вообще, если не брать в расчет крупные сделки (покупку ТРЦ сети «Мега», Ikea и т.п.), то на самом деле, на мой взгляд, рынок растет. 2024 год стал уже рынком арендодателя. Это первый год с начала пандемии, когда вопрос о скидках не стоял. С коллегами вот мы общались и пришли к выводу, что если ты отбил индексацию - ты красавчик (улыбается). У нас, например, в договорах аренды в 99% случаях прописана индексация. Размер ее может варьироваться от 5% до 10%. В лучшие годы мы считали хорошим показателем, если мы пропишем в контракте ИПЦ (индекс потребительских цен). Потому что с 2014 по 2020 годы инфляция составляла порядка 4,5-7,5%. Если инфляция низка - индексация маленькая. В 2024 году арендных площадок в стрите практически не осталось, в ТЦ (если мы условно введем черту хорошие ТЦ и плохие ТЦ), то вакансия очень низкая. Это соответственно двигает аренду для новых арендаторов в сторону увеличения. Это двигает аренду и для существующих арендаторов (индексацией просто замучили всех и вся). И видя вот эту картинку, люди, имеющие отношение к недвижимости, понимают, что можно купить сейчас готовый бизнес (площадку с арендатором), и окупаемость вместо 10-11 лет, которые ты предполагал в спокойные времена до 2019 года, могут превратиться в 5 лет. Это сказочная цифра. Мало того, что за этот срок ты отобьешь вложения, так еще и недвижимость вырастет в цене. А она растет +/-, как цены на квартиры.

SAM: Что бы тогда вы посоветовали тем, кто хочет начать свое дело (развивать сеть или вложиться в коммерческую недвижимость)? С чего новичкам новичкам, которые не имеют вообще такого опыта?

С.М.: Очень просто: нужно начать с бесплатных консультаций. У нас есть ряд общественных организаций (например, Московская ассоциация предпринимателей), которые помогают на бесплатной или около бесплатной основе. Есть профильные организации, где можно просто спросить. И они, если сами не посоветуют, то направят к специалисту. Нет смысла платить раньше времени. Если есть возможность получить информацию или какой-то опыт бесплатно, почему бы и нет? Все эти ассоциации и объединения всегда приветствуют новых слушателей.

SAM: В перспективе двух-пяти лет какая будет ситуация с инвестированием в коммерческую недвижимость и с рынком вообще?

С.М.: Если глобального плохого ничего не будет, то есть предположения и надежды, что ны рынке будет только лучше. Мы ожидаем возвращения ушедших зарубежных брендов. Это будет подстегивать аренду. Это говорит о том, что будут заполняться даже те площадки, которые были неликвидными. Если сейчас снизится ключевая ставка, то это подтолкнет ипотеку. Сейчас вкладываться в коммерческую недвижимость на будущее точно стоит! Вопрос только правильно увиденных рисков. А если их исключить то инвестировать в коммерческую недвижимость можно и нужно.

Рекламодатель: Мишин Сергей Владиславович
Токен ЕРИД: 2Vtzqv2ng5n