16.02.2021 Как работает сердце вашего ТЦ?

 

Как работает сердце вашего ТЦ?

Торговый центр во многом похож на человеческий организм. У него есть мозг (управляющая компания), сердце (якорный арендатор), легкие (объемно-планировочные решения), кровеносные сосуды (арендаторы галереи), кровь (трафик посетителей) и т.д. 

Каждый орган должен четко выполнять свою функцию.

Если очень упрощенно, то мозг обрабатывает всю поступающую сенсорную информацию, занимается планированием и организацией решений. Высшая функция мозга – это мышление, плюс восприятие и организация речи. Да простят меня люди с медицинским образованием.

Управляющая компания в ТЦ выполняет схожую миссию. Это планирование и исполнение бюджета, взаимодействие с арендаторами, контроль за работой технической, экономической, маркетинговой и другими службами. Если у ТЦ несколько собственников и между ними возникают конфликты, то организм реагирует незамедлительно и проблемы распространяются на другие органы. У меня есть пара хороших примеров на этот счет. Обязательно о них расскажу в будущем.

Сердце вашего ТЦ - это якорный арендатор, который должен «качать трафик». 

Если трафик достаточный, ваш ТЦ чувствует себя отлично, посетителей много, арендаторы в галереях имеют достаточный товарооборот и вовремя платят аренду.

Если трафик низкий, то ТЦ начинает «задыхаться». Падают продажи у арендаторов галереи, некоторые даже вынуждены закрываться. 

А теперь вопрос: Как управляющему ТЦ узнать как работает сердце в торговом центре? Каким прибором и как можно произвести эти замеры? 

Когда я провожу диагностику ТЦ, я использую метод, суть которого заключается в том, чтобы оценить 2 параметра:

Параметр 1: Процент площади, занимаемой «якорем» в GLA.

Параметр 2: % посетителей, которых поглощает этот «якорь».

Далее, я оцениваю соотношение этих параметров для всех «якорей» и «мини-якорей» в ТЦ. 

Давайте взглянем на конкретный пример, чтобы было нагляднее и понятнее, о чем идет речь.

Итак, районный ТЦ, GLA 9200 кв. метров.

На верхнем этаже сидит «якорь»- магазин детской одежды. Он занимает площадь 2000 кв. метров. 

 

Как работает сердце вашего ТЦ?

 

Рассчитываем Параметр 1: 2000/9200 кв. метров = 21,7%

Ежемесячный трафик ТЦ - 110 000 человек, при этом, до «якоря» доходит 30 000 человек в месяц.

Рассчитываем Параметр 2: 30 000/110000 = 27,3%

Отношение доли в общей посещаемости к доле занимаемой площади для этого «якоря» будет 27,3%/21,7%=1,26. Неплохой показатель. Он означает, что магазин нравится посетителям и они его активно посещают. 

Чем выше показатель отношения доли в общей посещаемости к доле занимаемой площади, тем лучше этот арендатор выполняет свою функцию “якоря”. Значение меньше единицы, как правило, означает что арендатор якорем не является.

Вывод: Магазин детских товаров является полноценным «якорем» для этого торгового центра. 

А теперь посмотрим на этот же торговый центр, но на первый этаж. Магазин продуктов, который занимает в нем 1200 кв. метров. 

 

Как работает сердце вашего ТЦ?

 

За продуктами у нас ежемесячно, судя по счетчикам, заходит 12 000 человек. Это 10,9% в общем трафике. При этом продукты занимают 13% в GLA. 

Отношение доли в общей посещаемости к доле занимаемой площади для продуктового «якоря» будет= 10,9%/13%=0,84. Показатель меньше единицы.

Видите разницу?

Вывод: По сравнению с детскими товарами, магазин продуктов, не вызывает такого интереса у посетителей этого торгового центра. 

В чем может быть причина? Плохой ассортимент, низкое качество обслуживания, несоответствие цены и качества продуктов. Магазин явно не «якорит», т.е. не дает тот трафик, на который рассчитывает торговый центр.

Что можно сделать в этой ситуации? Выяснить причины плохой работы магазина. Инициировать проверку работы магазина со стороны головной организации. Провести опрос среди посетителей: что и почему посетителям нравится, а что нет. Посмотреть на динамику трафика магазина продуктов за последние несколько месяцев. Возможно, получится навести порядок с этим арендатором. В крайних случаях, этому арендатору потребуется искать замену. Или он будет вынужден закрыться сам, когда его выручка упадет ниже допустимых значений, чтобы платить аренду в ТЦ.

Кстати, симптомы такого заболевания, как плохая работа «якоря», как правило, появляются еще раньше в виде проблем с арендаторами в торговых галереях. Они начинают жаловаться на плохие продажи и отсутствие посетителей. 

Любую болезнь ТЦ легче предотвратить, если начать заниматься ей на ранней стадии. Этим занимается диагностика, или в случае рынка ТЦ - консультанты. Именно такие диагности я провожу в рамках услуги «Чек-ап ТЦ» (Check-Up). 

В следующих статьях мы будем разбирать новые кейсы. Хотите разберем вашу ситуацию? Присылайте вопросы и задачи на почту, самые интересные - рассмотрим в будущих статьях. А для этого - подписывайтесь на ShopAndMall.ru. 

А еще скоро мы проведем марафон кейсов рынка коммерческой недвижимости, на котором будет много подобных примеров. С цифрами и рекомендациями. Следите за анонсами!

Если вы хотите, чтобы я разобрал вашу ситуацию или узнать подробнее об услуге «Чек-ап ТЦ» (Check-Up): мой e-mail для связи antonr26@gmail.com 

Как работает сердце вашего ТЦ?

Реутов Антон - частный эксперт с 23 летним опытом работы в управлении коммерческой недвижимостью, в т.ч в международных компаниях (Knight Frank), сертифицированный оценщик коммерческой недвижимости, консультировал более 50 ТЦ России, суммарная площадь которых составляет более 2 млн. кв.м.. Автор и ведущий серии обучающих тренингов по управлению арендными отношениями в ТЦ, и автор курса “управляющий коммерческой недвижимости и ритейлом” в онлайн-школе ITenAnts.ru.

antonreutov.spb.ru

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 9, всего - 721.

Все исследования рынка


Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru.

На какой емейл отправить рассылку?

Разместить свою новость


02.03.2021
Чек-лист из 13 пунктов как выбрать франшизу и не вылететь в трубу

Чек-лист из 13 пунктов как выбрать франшизу и не вылететь в трубу

Эксперт, открывший свыше 100 точек по франчайзингу, подготовил чек-лист «как подобрать франшизу».

16.02.2021
Как работает сердце вашего ТЦ?

Как работает сердце вашего ТЦ?

Сердце вашего ТЦ - это якорный арендатор, который должен «качать трафик». Как управляющему ТЦ узнать как работает сердце в торговом центре? Каким прибором и как можно произвести эти замеры?

17.12.2020
Евгений Салькинов: мы собираемся создать центр притяжения для жителей Новочеркасска

Евгений Салькинов: мы собираемся создать центр притяжения для жителей Новочеркасска

ТРЦ «Батон» в Новочеркасске - проект нового для города формата на месте старого здания хлебокомбината. Главный редактор ShopAndMall.ru Самвел Арутюнян лично взял интервью у управляющего Евгения Салькинова.

10.12.2020
Торговые центры малых форматов: руководство по выживанию

Торговые центры малых форматов: руководство по выживанию

На рынке торговой недвижимости России происходит большой кризис. Причем собственникам небольших объектов приходится тяжелее всего. Между тем, именно реанимация малоформатных торговых пространств становится все более актуальной.

07.12.2020
Как строительство из металла поможет реализовать нацроекты

Как строительство из металла поможет реализовать нацроекты

Генеральный директор ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин рассказывает, как технология каркасного металлического строительства поможет достичь национальных целей в осложнившихся экономических условиях.

Вход на сайт:





Войти

Регистрация

Забыли пароль?
Подписка на новости

Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru




Нижний Тагил (Свердловская обл.)
GBA: 48000 м2 GLA: 40000 м2

Москва (Москва / Московская обл.)
GBA: 14000 м2 GLA: 8000 м2

Усть-Илимск (Иркутская обл.)
GBA: 2290 м2 GLA: 1030 м2




Аксессуары
от 800 000 до 4 500 000 руб.
от 10 м2 до 80 м2

Парфюмерия и Косметика
от 3 000 000 до 5 000 000 руб.
от 80 м2 до 150 м2


Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
SAM_16
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на shopandmall.ru обязательна