16.02.2021 Как работает сердце вашего ТЦ?

 

Как работает сердце вашего ТЦ?

Торговый центр во многом похож на человеческий организм. У него есть мозг (управляющая компания), сердце (якорный арендатор), легкие (объемно-планировочные решения), кровеносные сосуды (арендаторы галереи), кровь (трафик посетителей) и т.д. 

Каждый орган должен четко выполнять свою функцию.

Если очень упрощенно, то мозг обрабатывает всю поступающую сенсорную информацию, занимается планированием и организацией решений. Высшая функция мозга – это мышление, плюс восприятие и организация речи. Да простят меня люди с медицинским образованием.

Управляющая компания в ТЦ выполняет схожую миссию. Это планирование и исполнение бюджета, взаимодействие с арендаторами, контроль за работой технической, экономической, маркетинговой и другими службами. Если у ТЦ несколько собственников и между ними возникают конфликты, то организм реагирует незамедлительно и проблемы распространяются на другие органы. У меня есть пара хороших примеров на этот счет. Обязательно о них расскажу в будущем.

Сердце вашего ТЦ - это якорный арендатор, который должен «качать трафик». 

Если трафик достаточный, ваш ТЦ чувствует себя отлично, посетителей много, арендаторы в галереях имеют достаточный товарооборот и вовремя платят аренду.

Если трафик низкий, то ТЦ начинает «задыхаться». Падают продажи у арендаторов галереи, некоторые даже вынуждены закрываться. 

А теперь вопрос: Как управляющему ТЦ узнать как работает сердце в торговом центре? Каким прибором и как можно произвести эти замеры? 

Когда я провожу диагностику ТЦ, я использую метод, суть которого заключается в том, чтобы оценить 2 параметра:

Параметр 1: Процент площади, занимаемой «якорем» в GLA.

Параметр 2: % посетителей, которых поглощает этот «якорь».

Далее, я оцениваю соотношение этих параметров для всех «якорей» и «мини-якорей» в ТЦ. 

Давайте взглянем на конкретный пример, чтобы было нагляднее и понятнее, о чем идет речь.

Итак, районный ТЦ, GLA 9200 кв. метров.

На верхнем этаже сидит «якорь»- магазин детской одежды. Он занимает площадь 2000 кв. метров. 

 

Как работает сердце вашего ТЦ?

 

Рассчитываем Параметр 1: 2000/9200 кв. метров = 21,7%

Ежемесячный трафик ТЦ - 110 000 человек, при этом, до «якоря» доходит 30 000 человек в месяц.

Рассчитываем Параметр 2: 30 000/110000 = 27,3%

Отношение доли в общей посещаемости к доле занимаемой площади для этого «якоря» будет 27,3%/21,7%=1,26. Неплохой показатель. Он означает, что магазин нравится посетителям и они его активно посещают. 

Чем выше показатель отношения доли в общей посещаемости к доле занимаемой площади, тем лучше этот арендатор выполняет свою функцию “якоря”. Значение меньше единицы, как правило, означает что арендатор якорем не является.

Вывод: Магазин детских товаров является полноценным «якорем» для этого торгового центра. 

А теперь посмотрим на этот же торговый центр, но на первый этаж. Магазин продуктов, который занимает в нем 1200 кв. метров. 

 

Как работает сердце вашего ТЦ?

 

За продуктами у нас ежемесячно, судя по счетчикам, заходит 12 000 человек. Это 10,9% в общем трафике. При этом продукты занимают 13% в GLA. 

Отношение доли в общей посещаемости к доле занимаемой площади для продуктового «якоря» будет= 10,9%/13%=0,84. Показатель меньше единицы.

Видите разницу?

Вывод: По сравнению с детскими товарами, магазин продуктов, не вызывает такого интереса у посетителей этого торгового центра. 

В чем может быть причина? Плохой ассортимент, низкое качество обслуживания, несоответствие цены и качества продуктов. Магазин явно не «якорит», т.е. не дает тот трафик, на который рассчитывает торговый центр.

Что можно сделать в этой ситуации? Выяснить причины плохой работы магазина. Инициировать проверку работы магазина со стороны головной организации. Провести опрос среди посетителей: что и почему посетителям нравится, а что нет. Посмотреть на динамику трафика магазина продуктов за последние несколько месяцев. Возможно, получится навести порядок с этим арендатором. В крайних случаях, этому арендатору потребуется искать замену. Или он будет вынужден закрыться сам, когда его выручка упадет ниже допустимых значений, чтобы платить аренду в ТЦ.

Кстати, симптомы такого заболевания, как плохая работа «якоря», как правило, появляются еще раньше в виде проблем с арендаторами в торговых галереях. Они начинают жаловаться на плохие продажи и отсутствие посетителей. 

Любую болезнь ТЦ легче предотвратить, если начать заниматься ей на ранней стадии. Этим занимается диагностика, или в случае рынка ТЦ - консультанты. Именно такие диагности я провожу в рамках услуги «Чек-ап ТЦ» (Check-Up). 

В следующих статьях мы будем разбирать новые кейсы. Хотите разберем вашу ситуацию? Присылайте вопросы и задачи на почту, самые интересные - рассмотрим в будущих статьях. А для этого - подписывайтесь на ShopAndMall.ru. 

А еще скоро мы проведем марафон кейсов рынка коммерческой недвижимости, на котором будет много подобных примеров. С цифрами и рекомендациями. Следите за анонсами!

Если вы хотите, чтобы я разобрал вашу ситуацию или узнать подробнее об услуге «Чек-ап ТЦ» (Check-Up): мой e-mail для связи antonr26@gmail.com 

Как работает сердце вашего ТЦ?

Реутов Антон - частный эксперт с 23 летним опытом работы в управлении коммерческой недвижимостью, в т.ч в международных компаниях (Knight Frank), сертифицированный оценщик коммерческой недвижимости, консультировал более 50 ТЦ России, суммарная площадь которых составляет более 2 млн. кв.м.. Автор и ведущий серии обучающих тренингов по управлению арендными отношениями в ТЦ, и автор курса “управляющий коммерческой недвижимости и ритейлом” в онлайн-школе ITenAnts.ru.

antonreutov.spb.ru

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 15, всего - 1973.

Все исследования рынка


Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru.

На какой емейл отправить рассылку?

Разместить свою новость


23.04.2021
9 стандартных ошибок франчайзи

9 стандартных ошибок франчайзи

Эксперт, открывший свыше 100 точек по франчайзингу, дает советы начинающим франчайзи

06.04.2021
Как подобрать непрофильных арендаторов в мебельный ТЦ

Как подобрать непрофильных арендаторов в мебельный ТЦ

Поведение потребителей заметно изменилось за последний год, не стал исключением и рынок продажи мебели. Кто может занять место мебельного ритейлера в ТЦ.

02.03.2021
Чек-лист из 13 пунктов как выбрать франшизу и не вылететь в трубу

Чек-лист из 13 пунктов как выбрать франшизу и не вылететь в трубу

Эксперт, открывший свыше 100 точек по франчайзингу, подготовил чек-лист «как подобрать франшизу».

16.02.2021
Как работает сердце вашего ТЦ?

Как работает сердце вашего ТЦ?

Сердце вашего ТЦ - это якорный арендатор, который должен «качать трафик». Как управляющему ТЦ узнать как работает сердце в торговом центре? Каким прибором и как можно произвести эти замеры?

17.12.2020
Евгений Салькинов: мы собираемся создать центр притяжения для жителей Новочеркасска

Евгений Салькинов: мы собираемся создать центр притяжения для жителей Новочеркасска

ТРЦ «Батон» в Новочеркасске - проект нового для города формата на месте старого здания хлебокомбината. Главный редактор ShopAndMall.ru Самвел Арутюнян лично взял интервью у управляющего Евгения Салькинова.

Вход на сайт:





Войти

Регистрация

Забыли пароль?
Подписка на новости

Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru





Обувь
Искомая площадь:
от 40 м2 до 140 м2



Жигулевск (Самарская обл.)
GBA: 15000 м2 GLA: 13931 м2

Москва (Москва / Московская обл.)
GBA: 14177 м2 GLA: 11000 м2

Москва (Москва / Московская обл.)
GBA: 9078 м2 GLA: 6000 м2




Аксессуары
от 3 000 000 до 4 500 000 руб.
от 45 м2 до 80 м2

Парфюмерия и Косметика
от 3 000 000 до 5 000 000 руб.
от 80 м2 до 150 м2


Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
SAM_16
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на shopandmall.ru обязательна