Уже несколько лет рынок торговой недвижимости проходит путь трансформации. Действующие торговые центры меняют форматы и смещают акценты. Компании-застройщики и управляющие компании усердно работают над концепциями будущих проектов, анализируя новые предпочтения потенциальной аудитории.

Так, например, в новом столичном МФК «Дом Chkalov» от девелоперской компании Ikon Development более 10 тыс кв. метров коммерческих площадей отдано новому проекту от «Яндекс» - общественному пространству «Яндекс-01» - симбиозу технологий, культуры, образования, медиа и шопинга.

Ikon Development - застройщик полного цикла, реализующий жилищные проекты в Москве и области: МФК «Дом Chkalov», кварталы Skolkovo One и «Новый Зеленоград», коттеджные поселки «Николин Лес» и ParkVille, клубный дом «Помпейский дом» на Старом Арбате и др. Во всех из них присутствует коммерческая составляющая.

Мария Шулутко, директор по управлению коммерческими площадями Ikon Development, специально для ShopAndMall.ru рассказала об увлекательном процессе трансформации объектов торговой недвижимости, о работе девелоперов в этот период.

ShopAndMall.ru: Мария, здравствуйте. Сегодня вы работаете в Ikon Development. Как давно вы в сфере коммерческой недвижимости? Как начинался ваш путь? Чем «зацепило» данное направление?

Мария Шулутко: В Ikon Development я работаю менее года, но в коммерческой недвижимости более 20 лет. А началось все со счастливой случайности: я пришла на собеседование в офис международной компании в бизнес-центр класса А. Атмосфера возможностей и бурного роста начала нулевых меня подкупила. Так мое знакомство с коммерческой недвижимостью началось через сервисный офис, поэтому клиентский сервис во всех проектах остается для меня важнейшим приоритетом.

Больше всего в коммерческой недвижимости меня зацепило разнообразие. Здесь для меня нет рутины, ты каждый день решаешь много разных задач: аренда и продажи, выстраивание пути клиента и бесшовного сервиса, новые формы и коллаборации, событийность на объектах и продвижение, дизайн помещений и техническое оснащение, даже операционное управление - всегда динамично, всегда на стыке компетенций.

SAM: А какие перспективы в данной сфере видите сейчас?

М.Ш.: Не буду давать оценку экономических перспектив, вопрос думаю не об этом. Личные перспективы - участвовать в новом, создавать и запускать пространства, имеющие ценность для людей.


*ЖК Skolkovo One

SAM: Ikon Development специализируется на жилых кварталах. Коммерческая составляющая присутствует во всех проектах. Расскажите, пожалуйста, о различиях в реализации коммерческих помещений.

М.Ш.: Первая очередь ЖК бизнес-класса Skolkovo One сдана в эксплуатацию осенью 2025 года. Помещения стрит-ритейла занимают площадь 2 830 кв. метров и сдаются в аренду. Это позволяет застройщику сформировать сбалансированную коммерческую инфраструктуру, которая не только закроет потребности жителей в товарах, продуктах, услугах, но и будет привлекательна для всего района Заречье и гостей Мещерского парка.

В ЖК «Новый Зеленоград» помещения реализуются в продажу как крупным инвесторам, так и частным лицам.


*ЖК «Новый Зеленоград»

Торговая галерея «Чкалов» площадью более 15 тыс кв. метров в стилобатной части небоскреба «Дом Chkalov» принципиально отличается от стрит-ритейла в ЖК в спальных районах.

SAM: В торговой галерее «Чкалов» помещения сдаются с аренда или продаются?

М.Ш.: В данном проекте помещения сдаются в аренду. Не исключено, что в будущем, по выходу на оптимальные показатели, объект будет целиком продан.

SAM: ⁠«Дом Chkalov» - первый проект для компании с такой крупной торговой галереей. Как она была придумана?

М.Ш.: Первоначальная концепция многофункционального комплекса разработана в формате residential retail (по опыту крупных городов мира - Нью-Йорка, Сингапура, Токио, Дубаи): две апартаментные башни объединены торговой галереей. Следуя требованиям рынка, галерея «Чкалов» становится центром притяжения, где гастрономия, шопинг, а также возможности для развития, реализации и развлечений составляют целостный эмоциональный опыт.


*МФК «Дом Chkalov»

SAM: В вашем новом столичном МФК «Дом Chkalov» более 10 тыс кв. метров занял «Яндекс» для своего уникального проекта. Какие у него, на ваш взгляд, перспективы?

М.Ш.: Общественное пространство «Яндекс-01» в галерее «Чкалов» - яркий пример тренда трансформации ТЦ, о котором мы сегодня говорим. Здесь будут соседствовать технологии, культура и образование, медиа и шопинг. Помимо премьерных кинопоказов от «Кинопоиска», здесь появятся площадки для культурных мероприятий: сцена для организации ивентов и музыкальных событий, от «Яндекс.Музыка», креативный коворкинг и образовательный лекторий от «Яндекс.Образование», интерактивная экспозиция от «Яндекс.Афиша», а также офлайн-магазин продукции собственного производства «Яндекс.Фабрика» и многие другие инициативы, направленные на активное вовлечение гостей в мир современных технологий.

SAM: Кстати о требованиях рынка. Последние годы привычные ТЦ трансформируются: меняется концепт, пул арендаторов, их структура. С чем на ваш взгляд связаны эти изменения в первую очередь? И в чем они еще заключаются?

М.Ш.: Более десяти лет назад крупные консалтинговые и управляющие компании коммерческой недвижимости на международных форумах уже говорили о трендах экономики впечатлений, когда ценностью для клиента становится создание уникальных, запоминающихся эмоциональных переживаний, а не просто приобретение товаров и услуг. Retailtainment и edutainment (от retail - торговля, education - образование и entertainment - развлечение) - концепции превращения шопинга в увлекательный, в том числе, обучающий опыт с помощью вовлечения в активности, создание эмоций и атмосферы.


*Пространство «Яндекс-01» в МФК «Дом Chkalov»

Последние годы развитие электронных технологий и социальных сетей стало драйвером изменения образа жизни потребителя, формирующим покупательское поведение и предпочтения: динамика роста e-commerce продаж в различных сегментах торговли за текущий год доходит до двухзначных цифр, а значит торговые центры утрачивают роль мест для совершения утилитарных базовых покупок. Посещение ТЦ становится неким событием, нежели рутиной, и требует иной конкуренции за клиентов.

SAM: На какой стадии сегодня находится эта трансформация торговых центров. Будет ли этот этап когда-то завершен или это бесконечный процесс?

М.Ш.: Этот процесс не может иметь четкого завершения, как не имеет конца процесс развития общества. Однако можно выделить определенные этапы.

Так, например, на более раннем этапе развития индустрии конкуренция определялась качеством состава арендаторов. Позднее присоединился сервис, комфорт и безопасность на все точках касания на «пути клиента» - от прилегающей территории и въезда на паркинг, до удобства посадочных зон и понятной навигации.

Так, человекоцентричность постепенно завоевывает сферу коммерческой недвижимости.
Сегодня, благодаря технологиям и ускорению темпа жизни, у потребителя все меньше времени и больше опций, как его провести. Задача заключается в понимании мотивации выбора клиента, цели его визита, в том числе неосознанной, и условий, необходимых для создания лояльности и стимулирования повторного посещения.


*ГастроЦЕХ в МФК «Дом Chkalov»

SAM: Неужели эта человекоцентричность в итоге поможет торговым объектам победить стремительно развивающийся онлайн? Или хотя бы остаться ему достойным конкурентом?

М.Ш.: Утилитарные потребности нижних уровней пирамиды Маслоу (психологическая теория мотивации, предложенная Абрахамом Маслоу, которая представляет человеческие нужды в виде иерархических уровней, расположенных снизу вверх, - прим. ред.) действительно успешно закрывает e-commerce и курьерская доставка. Но в офлайн-пространства люди приходят за принадлежностью к общности (коммьюнити), социализацией (качественно и приятно провести время с друзьями, семьей, совместный эмоциональный опыт), быть принятым, получить одобрение и признание (я - хороший родитель, успешен, активен), узнавать и исследовать новое (я участвую в социальных и культурных событиях).

SAM: Насколько известно, Ikon Development сам занимается управлением коммерческими площадями в своих проектах. В чем сегодня интерес (финансовый, перспектив и пр.) застройщика управлять объектами коммерческой недвижимости в своих реализованных проектах? Почему в одних проектах помещения идут в аренду, а в других - на продажу?

М.Ш.: Сегодня девелоперские проекты не окупаются через аренду (горизонт окупаемости уходит за 30+ лет), только через продажу. Поэтому мотивация застройщика оставаться в активе одна - контроль концепции, жертвуя в моменте экономикой.

Это создает сложную ситуацию для инвесторов и собственников. Решения принимаются долго и осторожно, поскольку речь идет о значительных финансовых рисках. Мы видим отражение этого в том, как снизился ввод качественных торговых объектов.

SAM: Как же привлекаются инвесторы сегодня?

М.Ш.: У нас принято говорить о более яркой стороне (об успехах, но не называя конкретных цен), оставляя «за кадром» тот факт, что сегодня концептуальное развитие коммерческих объектов требует высоких инвестиций и имеет высокую операционную себестоимость после открытия, пока не гарантируя окупаемость. Для успешной реализации реконцепции, например, увеличения доли ресторанов, нужны значительные средства на модернизацию инженерных сетей, создание комфортных зон отдыха и сервисов.


*ГастроЦЕХ в МФК «Дом Chkalov»

SAM: Какие инновационные проекты вам кажется могут вдохнуть жизнь в уже существующие ТЦ и новые объекты?

М.Ш.: Универсального рецепта не существует, каждый кейс по-своему уникален. Для действующих объектов может быть важно качественно проанализировать фактическую аудиторию. Она может существенно отличаться от «целевой», и тогда мы задаем вопрос: адаптировать ассортимент под имеющийся контингент или переориентировать маркетинговую стратегию, чтобы привлекать желаемую категорию клиентов.

Мы внимательно изучаем стратегию якорного партнера в галерее «Чкалов» - пространства «Яндекс-01», чтобы другие торговые и сервисные точки, которые будут открываться в галерее, синергетически соответствовали и дополняли концепцию.

SAM: Современный ТЦ - что это? Какими вы видите торговые центры в ближайшем будущем?

М.Ш.: Торговый центр сегодня - это экосистема ценностей для потребителя: пространство для отдыха и развития, возможность познакомиться с новыми брендами и товарами, новыми гастрономическими предложениями, ощутить принадлежность к комьюнити и сопричастность культурным событиям в атмосфере комфорта и безопасности.

SAM: Что бы вы пожелали участникам рынка в наступившем году?

М.Ш.: Я бы пожелала чувствовать радость жизни. И иметь бесконечный источник энергии для реализации любых задумок.