Юрий Бычков, инвестор, собственник федеральной сети «Центры здоровья и отдыха», владелец франшизы и товарного знака «Городские термы», эксклюзивно для ShopAndMall.ru рассказал о том, как изменился рынок терм в России, и как они стали прямым конкурентом для торговых центров.

ShopAndMall.ru: Юрий, здравствуйте, в первом интервью нашему порталу вы делились своим видением будущего торговых центров. Что изменилось в ваших прогнозах сейчас?

Юрий Бычков: Если в целом, то ничего. Но есть нюансы. Есть стратегия, а есть тактика. Что говорит тактика. Я думал, что максимально быстрое развитие нашего проекта произойдет с помощью торговых центров. То есть термы появляются в ТЦ, он таким образом усиливается, а нам это удобно тем, что оздоровительный центр быстро открывается. Такой симбиоз. А по факту получается, что собственники и топ-менеджеры торгцентров не совсем вообще понимают и даже может быть не хотят понимать, что такое термы. Сейчас, как показывает практика, даже в небольших городах нужны большие термальные комплексы. То есть речь идет о больших площадях. Торговые же центры привыкли делить крупные пространства, разбивать их на кусочки и сдавать за дорого. И не понимают, как можно иначе. И даже если получается выстроить диалог, договориться, то в процессе начинают возникать такие вещи, которые, откровенно говоря, мешают дружбе наших таких разных продуктов. Если конкретно отвечать на вопрос, как я вижу развитие ТЦ, то сейчас проще в каких-то случаях выкупить весь объект недвижимости или построить его с нуля, построить большие термы. Например, тот же Нижнекамск. Население - 200 тыс человек. Там есть комплекс «Городских терм» площадью 18 тыс кв. метров. Он битком забит посетителями. Или сейчас строятся «Казанские термы», самые большие для сети, площадью более 200 тыс кв. метров. И становится понятно, что для таких форматов торговые центры не смогут предоставить площадей. Или не захотят понять, что это необходимо.

SAM: Вы со своей стороны как-то объяснять собственникам торговых центров целесообразность размещения терм у них?

Ю.Б.: Какой смысл убеждать моллы, когда термальный комплекс не нуждается ни в ком, чтобы господствовать на рынке. Получается, что отдельно стоящий объект, который вообще никак не привязан к ТЦ, генерит внушительный трафик (и чем объект больше, тем и трафик выше) и имеет внушительное количество арендаторов (до 50-ти компаний может быть). Ставки аренды растут: если мы начинали с 500 рублей за кв. метр в месяц, то сейчас они составляют от 3-5 до 25 тыс рублей за кв. метр в месяц. То есть они уже опережают ставки торговых центров. Дело в том, что у нас получается, что посетитель приходит всегда (утром, днем, вечером, с понедельника по воскресенье), ну а ТЦ работают немного по другим правилам.

SAM: То есть получается, что термы становятся прямым конкурентом для ТЦ?

Ю.Б.: Ну, например, МФК «РаМус Молл» (г. Нижнекамск) площадью 120 тыс кв. метров и «Нижнекамские термы» общей площадью 18 тыс кв. метров (а внутренняя часть («коробка») вообще 7 тыс кв. метров) генерят одинаковый трафик. У них днем стоянка пустая, у нас - забитая. Получается, что термы - это даже не конкурент торгцентам, а их убийца, я бы сказал. Представьте, у человека есть, ну скажем, 2 часа в день свободного времени, а в выходные - 3-4 часа. И вот перед ним встает выбор, куда ему идти, где провести это время, где потратить деньги. Как показывает практика, он почему-то идет к нам. А мы для этого ничего не сделали, ничего никому не объясняли, мы даже на рекламу деньги не тратили. У нас в этом городе один баннер всего висит и все. Больше никакой рекламной кампании, никаких маркетинговых активностей проведено не было. Несмотря на это, у нас - битком. Получается, что мы создали уникальный продукт. Ему нужно только «родиться» (быть построенным, ввестись в эксплуатацию) и просто забрать свой процент (ну может 50-60%) посетителей, которые до этого привыкли ходить в торговые центры, чтобы провести время, поесть, получить какие-то эмоции. А теперь они с удовольствием идут к нам, получает эти эмоции, проводят время, едят и оздоравливаются в термах. То есть в дальнейшем можно строить термы, например, с продуктовым супермаркетом.

SAM: А для чего, как вы видите, в термах нужен продуктовый магазин?

Ю.Б.: Ну тогда человек сможет купить и продукты питания, и товары первой необходимости после того, как посетит термы. А другие товары он будет покупать уже во вторую очередь или вообще онлайн. Вот такая ситуация сейчас нарисовалась. Когда мы провели анализ работы, то сами удивились, насколько быстро картина меняется. Но торгцентры все еще не хотят сами ничего делать, не хотят сами инвестировать. Но если к вам приходит арендатор на большую площадь, а вы не проявляете инициативу, не хотите даже подвести необходимые мощности и пр., то зачем вы тогда нужны арендатору? Сейчас нет диалога такого, на равных что ли. Он, если и идет, то как бы «свысока»: «Мы тут крутые, у нас есть место, но мы ничего делать не будем, если хочешь - делай». В итоге инвестор, имеющий достаточное количество средств, слышит это и задумывается: «А зачем мне все это надо? Чем-то рисковать, зависеть от ТЦ. Лучше построю отдельно». Тем более сейчас большинство регионов выделяют землю под подобные проекты (термы) бесплатно! Чтобы построить торгцентр надо купить участок за бешеные деньги, платить высокие налоги. А термы - это социальный объект: и участки города выделяют, и налог совсем другой. Например, нам в Воронеже предложили территорию аж в 12 Га на набережной. Вот мы и решили, что возьмем их. Правительство многие вещи ускорило. Но там тоже понимают, кому надо помогать, а кому нет.

SAM: В начале 2023 года стало известно, что из ТЦ «Италмас» в Ижевске, где расположены «Ижевские термы», собираются сделать завод по сборке дронов. Собственник молла сменился. Оказалось, что существует и соответствующее предложение Александра Захарова (главного конструктора Zala Aero, «дочки» концерна «Калашников») по переоборудованию ТЦ под производство беспилотных летательных аппаратов. Как вы, как эксперт в строительной сфере, смотрите на это,

Ю.Б.: На мой взгляд, это глобальный шаг назад. Весь мир, и Россия в том числе, и еще Советский союз, последние 50 лет двигались в парадигме разделения производства и жилья. Если взять современные города, которым как раз 50-60 лет (например, тот же Нижнекамск (основан в 1961 году, - прим. ред.)), все они проектировались и строились с разделением производства и жилья. Во многих городах в Европе, Америке, еще и офисную часть также строят отдельно. Еще стоит отметить, что ломаются и отношения. Поясню: девелопер строит ТЦ не под себя, а под арендаторов, которые понимают, что они приходят в молл со своими материалами, со своим оборудованием, своим персоналом. И объект из «коробки» превращается в классный торговый центр. То есть получается такой симбиоз: если бы не было арендаторов, не было бы и самого торгцентра. На Западе, например, по закону в первую очередь защищают арендаторов. То есть, когда закон защищает арендатора, он таким образом защищает и собственника этой торговой недвижимости. Владелец уверен, что арендатор придет и будет долго-долго у него находится, хорошо следить за арендуемой площадью, зарабатывать деньги и платить за аренду. А здесь (ТЦ «Италмас» в Ижевске, - прим. ред.) эта схема сломалась. 160 арендаторов молла, в том числе и федералы (например, «Магнит») просто собрались, не получили никакой компенсации и вынуждены были уйти.

SAM: Что на данный момент происходит в ТЦ «Италмас»? Как сегодня ведется работа «Ижевских терм»?

Ю.Б.: Тут хочется отдельно сказать, что предыдущий владелец молла, приняв решение о продаже объекта вместе с арендаторами, прекрасно понимал, что они продают его не под ТЦ, а под производство. И они это сделали. Так поступать нельзя. Они могли бы сказать: «Ребята, вот есть покупатель, который может вас всех выгнать». Думаю, что тогда бы все арендаторы собрались и нашли бы деньги на покупку молла. Сумма там небольшая, подъемная. Это было бы правильно. Ну и покупатель, конечно. Приобрел объект и теперь так поступает с арендаторами. Под эгидой того, что его прикроет государство. Методы, которые применяются к арендаторам ужасны: отключается электроэнергия, закрываются парковки, включается пожарная сигнализация… Сегодня в ТЦ «Италмас» остались мы и «Суперленд», питерская сетка, лучший детский развлекательный парк в Ижевске. У них очень мало посетителей, так как новые собственники ограничили их по времени работы (теперь парк работает с понедельника по четверг, в очень «актуальное» время (улыбается)). Также для них закрыты лифты, эскалаторы, а вход - через эвакуационную лестницу. Вот такая методика воздействия. К нам она тоже применима. И свет отключают в рабочее время. И это второй по качеству торговый центр в городе!

SAM: А удалось ли договориться о чем-то с новым собственником ТЦ «Италмас»?

Ю.Б.: Собственники ведут себя очень «храбро». Они вообще отсутствуют напрочь. Команда, которая их представляет, не представляется вообще (не сообщают ни фамилий, ни имен, ни должностей), в основном ходят группами, по вечерам и в воскресенье почему-то. У нас с ТЦ заключен договор на 30 лет. Из них 6,5 лет мы работаем, полгода где-то строились. То есть 7 лет из 30. То есть 23 года по договору мы можем там находиться. Арендную плату мы платим, посетители к нам ходят. С учетом того, что нет парковки от слова «совсем», так как владельцы ее перегородили и никого туда не пускают, что возводят высокий забор, наш трафик упал где-то на 30%. При этом люди приходят, отдыхают, туристы даже приезжают из других городов на автобусах. Большинство жителей города нас поддерживает. Они уже привыкли и не понимают, как они будут без наших терм жить. Люди пишут жалобы. Различные инстанции им отвечают. Есть даже письма, в которых сказано, что земельный участок не подходит под строительство производства, здание для этого не подходит. Здание вообще для этого не пригодно. Оно сделано из сендвич-панелей: железка, железка и минвата в 22 сантиметра.

SAM: Чем на ваш взгляд эта ситуация может закончится?

Ю.Б.: (Улыбается). Как правило такие вещи заканчиваются, особенно в регионах, тем, что все обратно откатывается. Если произойдет ситуация, что завод построится и начнет функционировать, а нас оттуда выгонят, то в этом случае вал народного возмущения будет длится-длится-длится, и на каком-то этапе это все надоест. Потому что «овчинка не стоит выделки». Будет такое количество жалоб, которые надо будет обрабатывать, такое количество судебных исков (я знаю, что «Эльдорадо» подало в суд, мы, кинотеатр (кинотеатр «Дядя Федор» в ТЦ «Италмас», - прим. ред.), «Суперленд» тоже готовит документы) и так далее. Это будет просто вал всевозможных разборок, которые по большому счету никому не нужны. В городе куча свободных площадей, разных размеров, разной стоимостью, которые полностью соответствуют всем предъявленным требованиям для размещения в них производства. Например, автозавод, где собиралась «Лада Веста», абсолютно пустой. Евроремонт сделан. Занимай любой цех, любое количество цехов. Я все же думаю, что все будет отыграно назад. Просто потеря времени. Но если вся эта ситуация «устоит», то встает вопрос, как дальше строить отношения с торговыми центрами?

Более подробно о термах и об их стремительном развитии читайте в продолжении интервью с Юрием Бычковым