Торгово-развлекательный центр сегодня - это не просто совокупность магазинов под одной крышей, а сложный социальный организм, отражающий экономику, культуру и образ жизни города. Российская индустрия коммерческой недвижимости за последние два десятилетия проделала путь от локальных универмагов до мегамоллов мирового уровня. Но насколько их концепции, наполнение и роль в жизни горожан соответствуют глобальным трендам? Чтобы это выяснить, аналитики ShopAndMall.ru провели сравнительный анализ пяти российских ТРЦ с их зарубежными аналогами, сопоставимыми по площади. В фокусе внимания специалистов - ключевые параметры: от пула арендаторов и развлекательной составляющей до целевой аудитории и стратегического расположения.

ТРЦ «Город Лефортово» (г. Москва) vs Westfield London (г. Лондон, Великобритания)

Это сравнение - яркий пример того, как два торговых центра, находясь в столичных мегаполисах, могут выполнять совершенно разные функции. Сопоставляя крупный окружной ТРЦ Москвы с одним из главных мировых центров fashion-ритейла, удается показать фундаментальное различие в их концепциях и целевой аудитории.

ТРЦ «Город Лефортово», г. Москва, Россия

- Площадь: общая (GBA) - 240 тыс кв. метров, арендная (GLA) - 67 тыс кв. метров
- Расположение: г. Москва, шоссе Энтузиастов. Расположен на крупной транспортной артерии, ориентирован на жителей восточных и юго-восточных районов столицы
- Население города: ~13,2 млн человек
- Наполнение: классический ТЦ, движимый мощными «якорями». Основу составляют гипермаркет «Ашан» и гипермаркет товаров для дома и ремонта «Лемана Про». Торговая галерея включает преимущественно магазины масс-маркет сегмента
- Бренды: демократичные и среднеценовые. Люксовый и премиум-сегмент отсутствуют
- Целевая аудитория: семьи, жители близлежащих районов, совершающие крупные еженедельные закупки. Аудитория максимально прагматичная
- Посещаемость: стабильно высокая за счет продуктового и DIY-гипермаркетов - до 70 тыс человек в месяц
- Развлечения: ледовый каток, детский развлекательный центр, киберспортивный клуб и фуд-корт. Развлекательная функция важна, но вторична по отношению к шопингу
- Преимущества: мощные якорные арендаторы, генерирующие постоянный трафик. Удобная транспортная доступность для автомобилистов

Westfield London, г. Лондон, Великобритания

- Площадь: общая - 240 тыс кв. метров, арендная - 150 тыс кв. метров
- Расположение: г. Лондон, район Shepherd's Bush. Престижный и отлично связанный с центром города район
- Население города: ~10.1 млн человек
- Наполнение: ярко выраженный fashion-центр мирового уровня. Огромное количество магазинов одежды, обуви, аксессуаров, косметики. Отдельное крыло The Village полностью отведено под люксовые бренды
- Бренды: полный спектр: от Zara до Louis Vuitton, Gucci, Prada и Tiffany & Co
- Целевая аудитория: очень сегментированная. Массовый сегмент привлекает лондонцев и туристов, а люксовое крыло - состоятельных покупателей со всего мира
- Посещаемость: ~21 млн человек в год
- Развлечения: многозальный кинотеатр, фитнес-центр, развлекательно-образовательные центры для детей и множество ресторанов высокого класса. Концепция ориентирована на премиальный досуг
- Преимущества: уникальное сочетание люкса и масс-маркета под одной крышей. Статус главного модного средоточия Лондона

Эта пара - идеальный пример разницы между функциональным шопингом и шопингом как впечатлением. «Город Лефортово» - это в первую очередь функциональный центр для большого городского района, куда люди приходят для решения своих повседневных задач и совершения базовых покупок. Westfield London - это глобальная достопримечательность, модная мекка, куда едут за эксклюзивным опытом, брендами и атмосферой. Разница в арендной площади в 2,5 раза подчеркивает фундаментальное различие их бизнес-моделей.

ТРЦ «Гринвич» (г. Екатеринбург) vs ТРЦ Mecenatpolis (г. Сеул, Южная Корея)

Эта пара - два настоящих титана регионального масштаба, чья стратегия успеха построена на схожих принципах. Региональный гигант из Екатеринбурга, доминирующий на огромной территории, встречается с модным и креативным городским пространством Сеула, которое берет не только размером, но и атмосферой с концепцией.

ТРЦ «Гринвич», г. Екатеринбург, Россия

- Площадь: общая - 303 тыс кв. метров, арендная - 265 тыс кв. метров
- Расположение: исторический и деловой центр Екатеринбурга, с уникальным прямым выходом из станции метро «Геологическая»
- Население города: ~1,5 млн человек
- Наполнение: абсолютный региональный лидер с полным спектром товаров и услуг. Большое количество fashion-операторов, мощный продуктовый гипермаркет «Гипербола», магазины электроники, товаров для дома
- Бренды: широкий пул брендов среднего и средне-высокого ценового сегмента
- Целевая аудитория: все жители города и Свердловской области. Благодаря расположению и метро, является главным местом для шопинга и встреч
- Посещаемость: ~250 тыс человек в месяц
- Развлечения: один из крупнейших в России кинотеатров, большой детский парк развлечений, обширная зона фуд-корта и ресторанов
- Преимущества: уникальная интеграция с метрополитеном, превращающая ТРЦ в важнейший транспортно-торговый узел. Статус абсолютного доминанта на региональном рынке

ТРЦ Mecenatpolis, Сеул, Южная Корея

- Площадь: общая - 295 тыс кв. метров, арендная - около 80 022 кв. метров
- Расположение: г. Сеул, район Мапхо-гу. Напрямую соединен со станцией метро «Хапчон» (линии 2 и 6) - одним из самых оживленных пересадочных узлов города
- Население города: ~9.6 млн человек
- Наполнение: концептуальный молл под открытым небом, имитирующий городские улицы. Акцент сделан на fashion-бренды, косметику, lifestyle-товары, а также многочисленные рестораны и кафе
- Бренды: сильный пул международных и популярных корейских брендов среднего сегмента (Uniqlo, MUJI, 8 Seconds, SPAO, Olive Young). Люксовые бренды отсутствуют
- Целевая аудитория: молодежь, студенты (рядом модный район Хондэ), жители комплекса и офисные работники. Очень креативная и следящая за трендами аудитория
- Развлечения: кинотеатр Lotte Cinema, арт-центр, открытая центральная площадь для проведения концертов и фестивалей. Знаменитая инсталляция из разноцветных зонтиков над головой делает его фотоспотом
- Преимущества: уникальная open-air архитектура и «инстаграмная»* атмосфера. Прямая интеграция с метро и синергия с жилой и офисной частями комплекса

Несмотря на разницу в площади, оба ТРЦ являются знаковыми для своих городов. «Гринвич» - это классический молл-гигант, который побеждает масштабом, универсальностью и полным покрытием потребностей жителей целого региона. Его сила - в тотальности предложения.

Mecenatpolis, в свою очередь, - это яркий представитель азиатской модели lifestyle-центра. Он не пытается быть самым большим, но стремится быть самым модным и атмосферным, привлекая аудиторию не широтой выбора, а уникальным опытом и эстетикой. Оба проекта максимально эффективно используют свою связь с метро, но если «Гринвич» - это экономический центр притяжения, то Mecenatpolis - это культурный и социальный магнит для творческой молодежи мегаполиса.

ТРЦ «Афимолл Сити» (г. Москва) vs Westfield Arkadia (г. Варшава, Польша)

Это сравнение показывает, как местоположение формирует ДНК торгового центра, даже при сопоставимой площади. Если Westfield Arkadia является классическим суперрегиональным моллом для всей Варшавы, то «Афимолл Сити» - это уникальный проект, чей успех и концепция неразрывно связаны с его интеграцией в крупнейший деловой кластер Восточной Европы.

ТРЦ «Афимолл Сити», Москва, Россия


- Площадь: общая - 283 тыс кв. метров, арендная - 83,7 тыс кв. метров
- Расположение: интегрирован в ядро делового квартала «Москва-Сити», на Пресненской набережной
- Население города: ~13,2 млн человек
- Наполнение: смешанный формат, ориентированный на аудиторию ДЦ. Много магазинов одежды, но также большой акцент на рестораны, кафе и услуги (банки, химчистки), обслуживающие сотрудников офисов
- Бренды: средний и премиум-сегмент. Отсутствие откровенно дешевых брендов подчеркивает статус локации
- Целевая аудитория: сотрудники «Москва-Сити» (дневной трафик), жители апартаментов (вечерний трафик) и туристы
- Посещаемость: ~65 тыс человек в день
- Развлечения: многозальный кинотеатр, выставочное пространство. Атмосфера самого делового центра является частью развлекательного опыта
- Преимущества: уникальная синергия с крупнейшим деловым кластером страны. Вертикальная архитектура и современный дизайн

Westfield Arkadia, г. Варшава, Польша

- Площадь: общая - 287 тыс кв. метров, арендная - 117 тыс кв. метров
- Расположение: г. Варшава, недалеко от центра города, хорошая транспортная доступность
- Население города: ~1,8 млн человек
- Наполнение: крупнейший ТЦ в Польше с четким фокусом на fashion-ритейл. Более 200 магазинов одежды, обуви. Также есть крупные якорные арендаторы: гипермаркет Carrefour и DIY-гипермаркет
- Бренды: огромный выбор европейских и мировых брендов среднего ценового сегмента. Представлены почти все ключевые игроки масс-маркета
- Целевая аудитория: жители Варшавы и пригородов. Важный пункт для шопинг-туризма
- Посещаемость: ~45-70 тыс человек в день
- Развлечения: 15-зальный кинотеатр, фитнес-клуб, игровые зоны для детей, множество кафе и ресторанов
- Преимущества: масштаб и полнота предложения. Arkadia предлагает самый широкий выбор fashion-брендов в стране

При очень близких площадях «Афимолл» и Arkadia представляют разные подходы. Arkadia - это классический суперрегиональный молл, который «берет» широтой ассортимента и является главным модным направлением для всей страны. «Афимолл» - более нишевый проект, его успех неразрывно связан с уникальной локацией внутри «Москва-Сити». Он идеально обслуживает свою специфическую аудиторию, предлагая ей релевантный набор товаров и услуг, тогда как Arkadia ориентирована на максимально широкого потребителя.

ТРЦ «Принц Плаза» (Москва) vs Шопинг-центр Il Centro (г. Арезе, Италия)

Два современных и успешных проекта, которые, однако, играют совершенно разные роли на своих рынках. С одной стороны - московский «Принц Плаза», чья сила заключается в максимальной интеграции с мощнейшим транспортным узлом мегаполиса. С другой - итальянский Il Centro, который сам является центром притяжения, привлекающим посетителей со всего региона благодаря своему масштабу, архитектуре и уникальному набору арендаторов.

ТРЦ «Принц Плаза», г. Москва, Россия


- Площадь: общая - 125 тыс кв. метров, арендная - 90 тыс кв. метров
- Расположение: г. Москва, рядом со станцией метро «Теплый Стан». Прямой вход из метро
- Население города: ~13,2 млн человек
- Наполнение: сбалансированный микс арендаторов: fashion-галерея, магазины электроники, мебельный центр, супермаркет
- Бренды: преимущественно масс-маркет и средний ценовой сегмент
- Целевая аудитория: жители густонаселенных районов юго-запада Москвы (Ясенево, Теплый Стан, Коньково)
- Посещаемость: очень высокая за счет прямого выхода из одной из самых загруженных станций метро - ~1,2 млн человек в месяц
- Развлечения: кинотеатр, тир, танцевальная студия, клуб виртуальной реальности, киберспортивный клуб, большой фуд-корт
- Преимущества: прямая интеграция с метрополитеном, обеспечивающая колоссальный трафик

Шоппинг-центр Il Centro, Арезе (г. Милан), Италия



- Площадь: общая - 120 тыс кв. метров, арендная - 92 тыс кв. метров
- Расположение: г. Арезе, пригород Милана. Расположен на территории бывшего завода Alfa Romeo. Ориентирован в первую очередь на посетителей с личным автотранспортом.
- Население города: ~19.3 тыс человек
- Наполнение: один из крупнейших и самых современных ТЦ Италии. Мощный фокус на fashion, здесь открылся первый в стране магазин Primark. Есть продуктовый гипермаркет, магазины электроники, большая зона товаров для дома
- Бренды: широчайший спектр - от супер-демократичного Primark до премиальных брендов. Представлены как глобальные гиганты (Zara, Lego, Apple Store), так и популярные итальянские марки
- Целевая аудитория: жители Милана и всей Ломбардии. Является «destination mall» - местом специального визита для шопинга и отдыха на целый день
- Развлечения: акцент на lifestyle и гастрономию. Множество ресторанов и кафе с верандами, создающих атмосферу городской площади. Спортивные площадки, большая детская игровая зона, фуд-корт
- Преимущества: уникальная современная архитектура (проект Микеле де Лукки), статус одного из крупнейших ТЦ страны. Экологический сертификат LEED Gold. Мощнейший «якорь» в виде Primark, привлекший новую аудиторию.

Несмотря на одинаковую площадь, у этих ТРЦ совершенно разные стратегии. «Принц Плаза» берет свое за счет удачного расположения: он ловит огромный поток людей, которые каждый день пользуются метро. В отличие от него, Il Centro сам является целью поездки. Люди едут туда специально, чтобы посмотреть на необычное здание и зайти в магазины, которых нет в других местах.

ТРЦ «Галерея» (г. Краснодар) vs ТЦ «Оздилек Парк» (г. Анталья, Турция)

Эта пара переносит нас в атмосферу крупных южных городов, где шопинг тесно переплетается с туризмом и отдыхом. «Галерея» в Краснодаре и «Оздилек Парк» в Анталье решают схожие задачи по привлечению как местных жителей, так и гостей, но делают это с разным акцентом на пул арендаторов - международный в первом случае и национальный во втором.

ТРЦ «Галерея», г. Краснодар, Россия


- Площадь: общая - 145 тыс кв. метров, арендная - 65 тыс кв. метров
- Расположение: самый центр Краснодара, на пересечении главных улиц
- Население города: ~1,2 млн человек
- Наполнение: главный fashion-центр города и края. Несколько этажей магазинов одежды, обуви и аксессуаров
- Бренды: самый сильный в регионе пул международных и российских брендов среднего и премиум-сегмента
- Целевая аудитория: жители Краснодара и всего Краснодарского края, а также туристы
- Посещаемость: это один из самых посещаемых ТРЦ на юге России - ~14,8 млн человек в год
- Развлечения: многозальный кинотеатр, большой фуд-корт, рестораны, детская зона, салон красоты, банкоматы
- Преимущества: сверхцентральная локация и самый сильный набор фэшн-арендаторов в регионе

ТЦ «Оздилек Парк», г. Анталья, Турция


- Площадь: общая - 108 тыс кв. метров, арендная - 39 тыс кв. метров
- Расположение: в центре Антальи, в деловом и жилом районе
- Население города: ~1,4 млн человек
- Наполнение: сбалансированный микс из международных и очень сильных турецких брендов. Есть крупный гипермаркет и универмаг
- Бренды: смесь мировых (H&M) и популярных турецких брендов (Koton, LC Waikiki, DeFacto)
- Целевая аудитория: местные жители и туристы, ищущие качественный шопинг
- Развлечения: кинотеатр, боулинг, детский центр, большой фуд-корт, химчистка, ателье, салон красоты
- Преимущества: мощный набор национальных турецких брендов, которые предлагают отличное соотношение цены и качества и пользуются спросом как у местных, так и у туристов.

У этих ТЦ одна и та же роль - быть центром шопинга в крупном южном городе, где много туристов. При этом «Галерея» в Краснодаре старается быть престижной за счет множества международных магазинов. А «Оздилек Парк» в Анталье сочетает мировые бренды с популярными турецкими, что характерно для местного рынка. В обоих случаях торговый центр в жарком климате - это еще и оазис прохлады, где можно спастись от жары.

Вывод

Сравнительный анализ показывает, что российские ТРЦ развиваются в русле глобальных тенденций, но имеют свои особенности. Крупные региональные проекты («Гринвич», «Галерея Краснодар») успешно копируют модель «центра притяжения для всего региона», не уступая зарубежным аналогам. Московские проекты более сегментированы: от утилитарных («Город Лефортово») до имиджевых («Афимолл Сити»).

Ключевые отличия лежат в плоскости брендового наполнения - в России, за редким исключением, отсутствует четко выделенный люксовый сегмент внутри ТРЦ, который так характерен для европейских флагманов. В то же время, российские девелоперы часто делают большую ставку на развлекательную составляющую. В целом, индустрия доказала свою зрелость, создав качественные и востребованные объекты, которые стали неотъемлемой частью жизни миллионов горожан.

*Фото: «Моллы.ру», Tripstoo, Profashion, Jerde, HighlightsCity, Westfield, «Самые большие ТЦ России», Il Centro, «Галерея Краснодар», Tripadviser
**Материал подготовлен Татьяной Самойленко, независимым автором, специально для ShopAndMall.ru
***Мнение редакции может не совпадать с мнением автора