Зависимость рынка торговой недвижимости от онлайна усиливается на фоне осторожности ритейлеров
По данным консалтинговой компании CORE.XP, по итогам января-июня 2026 года рынок торговой недвижимости сохраняет негативную динамику под влиянием сразу нескольких факторов. Отрасль продолжает адаптироваться к долгосрочному росту e-commerce и сокращению трафика в классических офлайн-форматах, одновременно сталкиваясь с ограниченным потребительским спросом и осторожностью ритейлеров в вопросах развития сетей.
Согласно рыночным оценкам, в первом полугодии 2026 года индекс физического объема розничной торговли остался практически на уровне аналогичного периода прошлого года. Дополнительным индикатором охлаждения рынка стало снижение индекса предпринимательской уверенности в сегменте retail - показатель опустился ниже уровней, зафиксированных в период пандемии 2020 года.
На этом фоне в московских торговых центрах продолжается рост вакантности. По предварительным итогам первого полугодия доля свободных площадей может достигнуть 6% (+0,7 п.п. относительно конца 2025 года). Эксперты CORE.XP ожидают, что во второй половине года давление на рынок усилится: крупные сети продолжают пересматривать эффективность действующих магазинов, тогда как масштабных программ экспансии большинство игроков пока не запускает.
По прогнозам аналитиков, к концу 2026 года уровень вакантности в столичных ТЦ способен превысить отметку 8%, приблизившись к значениям, наблюдавшимся несколько лет назад.
В структуре ротации арендаторов усиливается дисбаланс между открытиями и закрытиями магазинов. Наиболее выраженная отрицательная динамика фиксируется в fashion-сегменте. В категории «Одежда, обувь и аксессуары» почти половина всех изменений приходится на закрытия, тогда как доля новых открытий заметно ниже. Похожая ситуация наблюдается и в сегменте электроники и бытовой техники, где количество новых точек остается минимальным.
По оценке CORE.XP, тенденция связана с высокой долей онлайн-продаж в данных категориях, а также с продолжающейся оптимизацией офлайн-присутствия со стороны крупных федеральных игроков.
Вместе с тем отдельные направления демонстрируют устойчивый рост. Наиболее активное развитие сохраняют категории услуг, сервисов и развлечений. В частности, развлекательные форматы формируют значительно больший объем открытий по сравнению с закрытиями, подтверждая растущую роль entertainment-составляющей как ключевого инструмента генерации трафика для торговых центров.
Международная экспансия на российском рынке остается крайне ограниченной. По состоянию на начало лета 2026 года в стране не появилось ни одного нового иностранного ритейлера. Таким образом, текущий период может стать минимальным по числу международных дебютов за последние годы - даже ниже показателей 2020 и 2022 годов.
При этом бренды, вышедшие на рынок ранее, продолжают развиваться точечно. Итальянская Kappa за последний год расширила сеть до десяти магазинов в крупнейших российских городах. Турецкий производитель Beko рассматривает дальнейшее развитие, а китайский мебельный бренд Jinkailai продолжает наращивать присутствие в Москве. Одновременно часть иностранных игроков приняла решение о выходе с рынка - среди них казахстанская Gaissina и турецкий бренд Les Benjamins.
В девелопменте торговой недвижимости сохраняется тренд на перенос сроков реализации проектов. Около 55% строящихся торговых центров в России были перенесены с 2026 на 2027 год. Несмотря на корректировку графиков, совокупный объем ввода новых торговых площадей по итогам года может составить порядка 563 тыс кв. метров, что превышает результат 2025 года.
Столичный рынок при этом все активнее переориентируется на локальные форматы. По данным CORE.XP, более двух третей новых торговых площадей, заявленных к открытию в Москве в 2026 году, придется на окружные и районные объекты. Высокий уровень обеспеченности торговой инфраструктурой - 487 кв. метров на тыс жителей против 172 кв. метров в регионах - постепенно подводит московский рынок к стадии насыщения. В этих условиях новые проекты все чаще концентрируются в жилых массивах вне традиционных торговых коридоров.
Василий Григорьев, руководитель отдела исследований CORE.XP, рассказал: «Рынок торговой недвижимости проходит этап структурной трансформации. Мы видим, как ритейлеры все более осторожно подходят к развитию офлайн-сетей, пересматривают эффективность площадок и усиливают интеграцию с онлайн-каналами продаж. При этом торговые центры продолжают адаптироваться к новой модели потребления: усиливается роль развлечений, сервисов и районных форматов, а конкуренция за качественного арендатора становится все более высокой».
*Фото: CORE.XP
