ТЦ Москвы теряют арендаторов
По данным консалтинговой компании CORE.XP, по итогам I квартала 2026 года рынок торговой недвижимости Москвы продемонстрировал рост доли свободных площадей на фоне усиливающегося давления на операторов ТЦ. Ключевыми факторами стали рост операционных издержек, увеличение налоговой нагрузки и замедление роста доходов населения в условиях инфляции.
Эксперты компании проанализировали 52 ключевых торговых центра Москвы. За отчетный период в них открылось всего 80 магазинов - на 55,8% меньше по количеству и на 26,9% меньше по объему по сравнению с I кварталом 2025 года. При этом количество закрытий достигло 208 объектов, что привело к увеличению уровня вакантности до 5,7% (+1 п. п. год к году).
Наибольшее число закрытий пришлось на сегмент одежды, обуви и аксессуаров - 101 магазин из 208 (48,6% от общего количества). Также заметное сокращение произошло в категориях бытовой техники и электроники - 18 закрытий (8,7%), а также товаров для дома - 12 объектов (5,8%).
По данным аналитиков, рост вакансии отражает текущие сложности, с которыми сталкиваются ритейлеры. Среди основных факторов - повышение стоимости сырья, высокие кредитные ставки и снижение потребительской активности на фоне инфляционного давления.
Структура свободных площадей в торговых центрах также претерпела изменения. На помещения площадью до 250 кв. метров приходится 86% доступных лотов по количеству, однако их доля по площади составляет 40% (-2 п. п. ниже уровня IV квартала 2025 года). Снижение связано с уменьшением доли объектов до 100 кв. метров внутри сегмента - с 69% до 68%, что свидетельствует о сохраняющемся спросе на небольшие форматы.
Одновременно на рынке фиксируется частичный уход арендаторов, занимающих крупные площади. Доля помещений свыше 1 тыс кв. метров по площади увеличилась на 1 п.п. по сравнению с IV кварталом 2025 года и достигла 27%. При этом их доля в общем объеме предложения по количеству остается низкой - 2%.
Наиболее устойчивую динамику показали районные торговые центры: уровень вакансии в них снизился на 2,1 п. п. год к году, что подтверждает рост популярности малоформатных объектов. В региональных и суперрегиональных ТЦ, напротив, показатель увеличился на 2,3 п. п. и 1,4 п. п. соответственно.
Лидерами по числу новых открытий стали сегменты Fashion и общественного питания - по 23,8% каждый. Существенный рост по площади продемонстрировал сегмент спортивных услуг (+11,5 п.?п.), чему способствовал запуск трех крупных операторов: падел-клуба Nevel Padel Club в ТРЦ «Ривьера», Центра развития настольного тенниса ФНТР в ТРЦ «Мега Химки» и мультиспортивного клуба Extreme Kids в ТРЦ «Щука».
Среди крупнейших открытий квартала аналитики выделяют концертный зал «Союз Холл» в ТРЦ «Мозаика» площадью 2,3 тыс кв. метров, а также парк развлечений Funzone в ТРЦ «Ривьера», занявший более 2 тыс кв. метров.
Основной объем закрытий также пришелся на Fashion-сегмент - 48,6% по количеству. Далее следуют предприятия общественного питания (11,5%) и магазины бытовой техники и электроники (8,7%). При этом доля закрытий в сегменте электроники выросла на 5,3 п.п. по сравнению с IV кварталом 2025 года. Аналитики связывают это с переходом потребителей к сберегательной модели поведения и ростом популярности онлайн-покупок.
Иностранные бренды, вышедшие на российский рынок в 2025 году, в целом сохраняют устойчивость: 83% продолжают развитие, включая Kappa и De’Longhi, тогда как 17% прекратили деятельность - в частности, Les Benjamins и Gaissina. Среди возможных причин ухода эксперты называют высокие операционные расходы и замедление потребительской активности.
В течение 2026 года в Москве планируется ввод 165 тыс кв. метров новых торговых площадей - это 9 торговых центров, при этом 87% объектов должны открыться уже во II квартале 2026 года. Основу нового предложения составят малоформатные проекты: 44% из них относятся к районным и окружным ТЦ. Средняя площадь нового объекта составит 18,3 тыс кв. метров.
Кроме того, 67% будущих торговых центров будут интегрированы в состав многофункциональных комплексов. По оценке аналитиков, девелоперы делают ставку на крупные жилые массивы и формат «у дома», соответствующий текущей модели потребления и спросу на шаговую доступность инфраструктуры.
Евгения Прилуцкая, директор, руководитель отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP, рассказала: «Рынок торговой недвижимости перешел в фазу операционной паузы. Под давлением дорогого долга, роста налоговой нагрузки и удорожания строительства объектов бизнес сознательно тормозит открытия. Дополнительное влияние оказывает снижение покупательской активности: доходы и трафик падают, что давит на LFL-продажи ритейлеров. В итоге формируется двойной стоп-фактор - по CAPEX (дорогие деньги) и по операционной выручке (сжатие потребительского спроса). Это стратегия минимизации рисков, а не отсутствие спроса на помещения. Фокус сместился с экспансии на удержание юнит-экономики: запуски откладываются до прояснения макротрендов и восстановления покупательского трафика».
