Верховный суд обнулил НДФЛ на семейные сделки с коммерческой недвижимостью
Верховный суд РФ сформировал правовую позицию, исключающую начисление налога на доходы физических лиц при передаче коммерческой недвижимости между близкими родственниками, даже если активы используются в предпринимательской деятельности. Решение направлено на устранение правовой неопределенности, ранее создававшей риски налоговых доначислений по таким сделкам.
Поводом для рассмотрения стало дело о безвозмездной передаче 11 объектов коммерческой недвижимости от матери к дочери в Пермском крае. По итогам проверки налоговый орган квалифицировал сделку как получение предпринимательского дохода и доначислил получателю имущества 2,43 млн рублей НДФЛ, а также штрафные санкции. Ранее арбитражные инстанции поддержали эту позицию, указав на использование переданных объектов в бизнесе как основание для налогообложения.
Экономическая коллегия Верховного суда отменила принятые судебные акты, подчеркнув, что применение льготы по НДФЛ в подобных случаях определяется исключительно фактом родства сторон. Назначение имущества, а также наличие у участников сделки статуса индивидуальных предпринимателей не влияет на налоговый режим дарения.
В определении отдельно отмечено, что передача активов внутри семьи не формирует самостоятельной экономической выгоды, поскольку контроль над имуществом фактически сохраняется в рамках одного домохозяйства. Дополнительно суд учел добросовестность налогоплательщика, который опирался на ранее действовавшие разъяснения финансовых органов, не предусматривавшие налогообложения таких операций.
Эксперты рынка считают, что позиция Верховного суда формирует устойчивую правоприменительную практику и снижает вероятность налоговых споров при структурировании сделок по передаче коммерческой недвижимости между близкими родственниками. Для бизнеса это означает большую предсказуемость при управлении активами и планировании внутри семейных холдингов.
Евгений Бурденюк, основатель девелоперской компании «Отелит», региональный представитель РСТЦ, эксперт по коммерческой недвижимости, рассказал: «При дарении коммерческой недвижимости налог на имущество списывается с базы по НДФЛ, а не прибавляется. Это не техническая правка, это сигнал государству, что оно убирает один из самых токсичных налоговых барьеров для передачи активов. До решения суда дарение коммерческой недвижимости работало как налоговая мина. Получатель платил НДФЛ 13% с кадастровой стоимости объекта, плюс налог на имущество начислялся отдельно. Итог - эффективная ставка 20-25% от стоимости актива. ВС РФ постановил: налог на имущество, уплаченный за текущий год, вычитается из базы по НДФЛ. Логика простая, государство не дважды собирает за один объект. Для бизнеса это означает экономию 10-15% от стоимости сделки, чистую передачу активов без налоговых рисков, возможность семейного бизнеса без потери капитала на налоги. Сейчас семейные холдинги - 40% сделок. Передача ТЦ, складов, офисов от родителей к детям теперь работает без «налогового паяльника». Корпоративные реструктуризации - 30%. Объединение активов внутри группы компаний без кассы на налоги. Типично для девелоперов с портфелем 100+ тыс кв. метров. Партнерские сделки - 20%. Выход из доли или смена собственников без налоговой войны. Особенно актуально для складов и стрит-ритейла. Благотворительность и социалка - 10%. Передача помещений некоммерческим организациям теперь реальна без потери 20% стоимости. До решения ВС РФ: НДФЛ 13% плюс налог на имущество 2%-15% эффективная ставка. После: НДФЛ 13% минус налог на имущество - 11% реальная нагрузка. Экономия 25-30% от налоговой базы. Для объекта стоимостью 500 млн рублей - это 62,5 млн экономии. Для портфеля в 5 млрд - 625 млн рублей. Деньги, которые раньше уходили, остаются в бизнесе. Передача активов между собственниками упростится, рынок оживится. Семейный бизнес сохранит капитал - вместо дробления активов на налоги будет консолидация и развитие. Рынок складов и стрит-ритейла получит импульс - малые и средние объекты 1-10 тыс кв. метров станут ликвиднее для передачи. Инвесторы вернутся к консервативным схемам - дарение вместо сложных ЗПИФов там, где нужна простота и скорость. Решение ВС РФ - налоговая амнистия для передачи активов. Бизнес ждал этого 10 лет, рынок отреагирует быстро: активизацией сделок, консолидацией семейных активов, упрощением корпоративных схем. Для собственников коммерческой недвижимости - момент истины: либо используете налоговое окно сейчас, либо теряете 10-15% капитала. Дарение перестает быть «дорогим развлечением» и становится рабочим инструментом передачи богатства».
*Фото: Freepik
