Для большинства отраслей профессиональные объединения - это способ говорить с государством и другими участниками рынка от имени не отдельной компании, а целого сегмента бизнеса. Такие организации могут объединять экспертов, формировать отраслевую повестку, участвовать в обсуждении законодательных инициатив, а также помогать компаниям решать практические вопросы в масштабах всего бизнеса ритейла и ТЦ России.

В торговой недвижимости и ритейле до сих пор существовали отдельные профессиональные сообщества, представляющие интересы разных участников рынка. При этом сами торговые центры, ритейлеры, управляющие компании и другие игроки во многом связаны между собой и сталкиваются с общими вопросами.

Зачем понадобилось создавать новую структуру - Ассоциация торговой недвижимости и экспертов ритейла (АТЭР), - кто может участвовать в ее работе, какие задачи она уже решает и какие инициативы предлагает рынку - обсудили с Павлом Люлиным, сопредседателем АТЭР, доктором экономических наук.

ShopAndMall.ru: Павел, расскажите, пожалуйста, какова история и причины создания АТЭР?

Павел Люлин: Мы давно работаем с недвижимостью, с торговыми центрами, с государством на тему защиты бизнеса, его интересов. Всегда были две проблемы. Недостаточная представленность ритейла: ТЦ все-таки занимают бОльшую часть в этой отрасли, а ритейл был отдельно. Второе - для работы с госорганами нас часто спрашивали: «А какая у вас общественная организация?». Это все явилось причиной для того, чтобы мы расширили наш функционал на ритейл. В частности, с Александром Перемятовым (основатель сети универмагов российских дизайнеров Slava, - прим. ред.), Михаилом Рычаговым (отвечающим за PR направление и маркетинг), Аленой Овчинниковой, имеющей большой опыт работы в общепите (частично ритейл), мы зарегистрировали АНО (АНО - автономная некоммерческая организация, - прим. ред.) - общественную организацию, которая может официально во всех органах представлять интересы нашей отрасли.

SAM: Эта некая организация, в которую можно вступить? Или вы сами выбираете членов экспертной команды?

П. Л.: Мы выбираем членов экспертной команды, у нас разработана структура комитетов, куда входят эксперты. Пока мы формируем эти команды экспертов, людей, которые имеют опыт на этом рынке и желание его двигать вперед. В ассоциацию нельзя вступить организациям, но можно стать партнером.

SAM: Какие цели создания данной организации?

П. Л.: Продвижение повестки торговой недвижимости в том числе в госорганах, защита бизнеса, объединение отрасли, знакомство ритейла и торговой недвижимости, развитие рынка.

SAM: А входит ли туда лоббирование законов в интересах рынка?

П. Л.: Конечно, входит!

SAM: Какая сейчас численность вашей организации?

П. Л.: Небольшая. У нас сейчас 7 человек.

SAM: Какие инициативы вы уже предложили рынку и какие планируете предложить в ближайшее время?

П. Л.: Первая успешная инициатива - это мы добились того, что управляющие компании, которые занимаются коммерческим управлением, сохранили льготы по социальному страхованию. То, что с 1 января 2026 года для многих компаний было отменено (согласно Федеральному закону № 425-ФЗ, льготный тариф больше не применяется автоматически ко всем компаниям из реестра МСП. Теперь его могут использовать только организации, чей основной вид деятельности (ОКВЭД) входит в утвержденный Правительством РФ перечень приоритетных отраслей, - прим. ред.). Второй момент - то, что мы разработали алгоритм работы ТЦ и действий при налете БПЛА. Сейчас направили его на согласование. Третий момент - это предложение по работе ТЦ совместно с маркетплейсами: открытие ПВЗ-хабов, использование площадей ТЦ в том числе для распределенной инфраструктуры маркетплейсов. Четвертый момент - это снижение инфраструктурной нагрузки на новые ТЦ: сокращение количества парковочных мест, так как у нас сократилось количество посетителей. Есть еще инициативы, связанные с электро зарядными станциями, инициативы, связанные с работой ритейла, с привлечением новых форматов ритейла и тд.

SAM: Расскажите, пожалуйста, про вашу инициативу по социальному страхованию.

П. Л.: В ковид были даны преференции малому и среднему бизнесам: всем разрешили платить не 30,2% (отчисление в социальные фонды), а там была сложная формула, но примерно 17%. Это достаточно большое послабление. Потому что большая часть структур и затрат МСП (малое или среднее предпринимательство, - прим. ред.) в услугах - это ФОТ (фонд оплаты труда, - прим. ред.), это зарплата. Поэтому сокращение этого отчисления почти в два раза - это была большая поддержка для бизнеса. Но к сожалению потом было ужесточение требований. Фактически этот процент рос. И с 1 января 2026 года для большей части МСП льгота была потеряна. Но нам удалось путем переговоров, писем и обоснований сохранить эту льготу для организаций, которые занимаются коммерческим управлением объектов коммерческой недвижимости. Это определенный вклад.

SAM: Теперь это решение касается всего рынка?

П. Л.: Да, всего рынка. Не только наших участников, или знакомых с этой работой.

SAM: То есть вы на своем уровне договорились с правительством, предложили такую инициативу, и они ее реализовали?

П. Л.: Все верно.

SAM: По поводу хабов маркетплейсов на площадях ТЦ. Хочется понять: ТЦ нужно самому обращаться к маркетплейсам для создания такого хаба или вы являетесь неким посредником по переговорам между маркетплейсами и ТЦ?

П. Л.: Мы готовы собрать заявки от желающих ТЦ и обсудить с маркетплейсами. Заявки на размещение тех или иных форматов ПВЗ-хабов, либо инфраструктурных проектов. Мы как раз предложили четыре варианта. Любой из которых может быть реализован.

SAM: То есть ТЦ, который хочет такой хаб у себя открыть, обращается к вам, и вы уже знакомите их с маркетплейсом?

П. Л.: Да.

SAM: По поводу истории с парковками в ТЦ. О какой инфраструктурной нагрузке на ТЦ идет речь?

П. Л.: Мы выступаем за удешевление реализации торгового центра, снижения дополнительной нагрузки, которая не имеет сейчас коммерческого смысла.

SAM: Именно за счет парковочных мест?

П. Л.: Да. Сейчас для торговой недвижимости парковки являются такой нагрузкой, которая невыгодно их выделяет от, например, гостиниц или БЦ. При этом фактически посетителей стало меньше. То есть это избыточная нагрузка, которая не позволяет торговым центрам строиться и вводиться. У нас в три раза за год упал ввод новых «торгушек» по стране. Это много. Соответственно для того, чтобы дать толчок для развития, нужно снизить эту избыточную нагрузку. Эти пустые парковочные места никому не дают пользы.

SAM: А что делать тем ТЦ, у которых эти парковочные места уже давно построены? И объекты сейчас думают либо про их перепрофилирование, либо удешевление?

П. Л.: Они смогут пересчитать и перепрофилировать эти места.

SAM: Какой сейчас норматив по парковочным местам?

П. Л.: В среднем одно место на 40-50 кв. метров расчетной площади. Но от региона к региону могут быть различия от функционала объекта, наличия гипермаркета и кинотеатра.

SAM: Про реализацию части парковочных мест под зарядку машин. Какие Вы видите объемы выделения этих парковочных мест под «зарядку»?

П. Л.: Я думаю, что для небольших ТЦ (5-10 тыс кв. метров) - это 1-2 места. В среднем от 2 от 10 мест (в зависимости от ТЦ).

SAM: Правильно ли мы понимаем, что здесь речь идет про косвенную монетизацию для ТЦ?

П. Л.: ТЦ получает аренду от этого (от электро зарядной станции). Есть проекты, которые берут в аренду эти места. Либо ТЦ может сам проинвестировать и поставить эту ЭЗС. Тогда он будет получать деньги от зарядки.

SAM: Будет ли сказываться в позитивной тенденции запуск ЭЗС?

П. Л.: Конечно, это дополнительный сервис - это раз. Использование таких ЭЗС платное. Два - человек пока заряжает машину, будет находиться в ТЦ. Это минимум 40 минут.

SAM: Заканчивая тему про АТЭР. Можно ли обращаться к вам в организацию участникам рынка, для решения конкретных задач?

П. Л.: Можно и нужно. Есть такие примеры, когда к нам обращались торговые центры. И мы помогли в решение этих задач. Например, ТЦ в Новосибирске. У них была сложность в том, что «Яндекс Доставка» перестала с ними работать. Возникла определенная конфликтная ситуация. Мы вышли на «Яндекс», провели с ними переговоры, после чего сервис вернулся в ТЦ, и ситуация была урегулирована.

SAM: Сегодня на маркетплейсах есть как профессиональные селлеры (сети магазинов, которые предоставляют свой ассортимент в том числе и на эти площадки), так и маленькие «небрендовые» продавцы, которые предлагают свой товар, не имея своей марки в офлайн. К сожалению мы видим, что на Ozon и Wildberries выросли комиссии для продавцов. Также мы видим, что принят закон по НДС для маленьких оборотов (согласно Федеральному закону № 425-ФЗ, внесшему изменения в статью 145 Налогового кодекса РФ, в 2027-2029 годах порог дохода для освобождения бизнеса на УСН от НДС сохраняется на уровне 20 млн рублей, - прим. ред.). Повлияют ли эти параметры (также, как и увеличение скорости доставки на маркетплейсах из-за атак БПЛА) на рост офлайн-продаж ритейлеров по стране? И в целом на рост числа офлайн-магазинов?

П. Л.: Я думаю, что повлияет, но не думаю, что это будет какой-то первостепенный толчок для развития именно офлайна. Первое, если говорить про больших селлеров. Это известные нам сети, у них уже есть офлайн-магазины. И канал маркетплейсов они в первую очередь будут перераспределять с их онлайном, так как он более для них экономически интересен. Если говорить про небольших селлеров, то зачастую они не обладают необходимыми компетенциями для работы в офлайн. Это раз. Два - им все-таки нужно для офлайн больше инвестиций. Чтобы открыть магазин, даже какой-то шоу-рум - это и отделка, и аренда. Но с другой стороны есть варианты, когда они могут зайти в уже имеющиеся универмаги, например, универмаги российских дизайнеров, и там быть представленными. Если это какой-то интересный бренд с хорошей продукцией.

SAM: Есть ли у Вас какие-либо прогнозы, которые Вы могли бы озвучить, по росту офлайн в связи с этой ситуацией с маркетплейсами?

П. Л.: Я думаю, что мы не увидим роста, но к концу года нас будет ожидать стабилизация по количеству магазинов. На данный момент тенденция негативная. Больше закрывается, чем открывается. К концу года эта ситуация стабилизируется. Я думаю, что вакансия сохранится на уровне 10-11%. Дальше пойдет отскок. И наши большие сети возобновят развитие, выбирая интересные локации. Возможно будут новые игроки, которые не очень хорошо чувствуют себя в онлайне и на маркетплейсах, потому что экономика она практически близка к тому, чтобы сравняться, в онлайне и в офлайне.

SAM: Буквально пару слов по поводу рынка ТЦ в России. Везде есть информация, что рынок надо освежить, обновить, объекты требуют реконцепции. Насколько обновление рынка скажется позитивно на самих ТЦ?

П. Л.: Консультанты, как и весь рынок, говорят об этом, так как объекты старые. Все, что больше 10 лет, уже требует обновления. Примеры тех объектов, которые прошли реконцепцию показывают прирост трафика, открываются новые форматы арендаторов, и растет экономика. Но проблема в том, что такая реконцепция окупается за 6-8 лет. И сейчас сложно привлечь деньги, чтобы они обернулись за этот период времени. Поэтому с одной стороны это нужно. Это даст эффект. Но с другой стороны текущая ключевая ставка и деньги, которые дают в кредит под 16% и более, они не позволяют проводить эту реконцепцию только на заемных средствах.

SAM: Получается, что ТЦ хотели бы обновиться, но не могут по причине «дорогих» денег.

П. Л.: Да. Но многие уже делают. И есть анонсы этих обновлений. Просто может они не настолько масштабны, как того требует состояние объекта.

SAM: Как вы прокомментируете ситуацию с рынком ТЦ, которые выставляются на продажу? Кто, как правило, продается?

П. Л.: Продается сейчас все. От маленьких объектов до огромных. Покупатели разные. Есть покупатели из промышленности, которые «припарковывают» деньги. Есть институциональные крупные девелоперы, управляющие торговой недвижимостью, которые приобретают их. Цель одна - купить хороший актив «на низах». Когда он стоит недорого.

SAM: А почему ТЦ стали выставляться на продажу? Какие для этого есть предпосылки?

П. Л.: Предпосылки в том, что экономика перестает удовлетворять владельца, либо он видит, что она идет вниз. А для того, чтобы ситуацию изменить, нужны инвестиции. А их у него нет. Но ситуация ухудшается, и он принимает решение этот актив продать, пока он не стал стоить еще дешевле. То есть нет возможности проинвестировать и обновиться, тренд вниз, и он его продает.

SAM: Тогда подытожим? Что, на ваш взгляд, ждет торговые центры и ритейл в ближайшей перспективе?

П. Л.: Торговые центры будут жить, но будут другими, будут меняться! В принципе ситуация на рынке улучшается, но недостаточно быстро. Мы увидели, что у нас хорошо шел рост трафика в августе. Но в целом пока что если смотреть в широкой перспективе, то это замедление и падение трафика. Я надеюсь, что мы увидим сентябрь, стабилизировавшийся на уровне прошлого года. А там может и будет расти.

*Фото: АТЭР, Magnific.com lifeforstock