В российских торговых центрах растет доля пустующих площадей. Уровень вакансии в августе этого года вырос до 8%. Локация, которая раньше во многом определяла успешность торговой недвижимости, больше не способна удержать на плаву устаревшие ТЦ. Особенно если они не обновлялись годами. Таким объектам нужно не только модернизировать концепцию, но и расширять состав арендаторов, в том числе за счет сегмента досуга и развлечений. Именно он сегодня развивается быстрее других и позволяет генерировать трафик в объекты.

Но приход новых «якорей» требует подготовки самого здания. Фуд-холлы, фитнес-клубы и бассейны предъявляют особые требования к площади, инженерным системам, планировке и высоте потолков. Рассмотрим, как подготовить ТЦ к новым «якорям», и где их лучше размещать, чтобы они помогали генерировать трафик для остальных арендаторов. О том, как перестроить ТЦ под требования арендаторов нового типа, рассказывает Евгения Кузьминых, директор по управлению взаимоотношениями с арендаторами УК «Место встречи».

Как подготовить помещение для фуд-холла

Для торгового центра фуд-холл может стать дополнительным источником трафика и увеличить время, которое посетители там проводят. Но открыть его в любом свободном помещении не получится. Несколько корнеров с собственными кухнями увеличивают нагрузку на инженерные системы, поэтому они должны быть рассчитаны на работу гастропространства.

Плиты, печи, холодильники и другая кухонная техника работают одновременно и потребляют много электроэнергии. Для их подключения обычно требуется общая мощность 20-25 кВт. Если такая мощность в помещении не предусмотрена, электросети придется модернизировать.

Не обойтись и без хорошей вентиляции. Она не дает запахам от приготовления еды распространяться из корнеров в общую зону отдыха и дальше по торговому центру. Для этого система должна обеспечивать перемещение до 3 тыс кубических метров воздуха в час. Инженерные системы влияют и на планировку пространства. При размещении корнеров учитывают, можно ли подвести к каждой кухне электричество и вентиляцию. Поэтому от технических возможностей помещения во многом зависит, где будут находиться корнеры и общая зона.

Где найти место для фитнес-клуба

Фитнес-клуб может обеспечить ТЦ постоянный поток посетителей. Многие ходят на тренировки несколько раз в неделю, поэтому такой «якорь» помогает поддерживать стабильную посещаемость объекта.

Для открытия клуба нужна большая площадь, обычно около 1,5-2 тыс кв. метров. Здесь должны поместиться тренажерный зал, залы для групповых занятий, раздевалки и душевые. В старых ТЦ найти столько свободного места бывает непросто. Многие из них изначально проектировались под арендаторов меньшего формата. Поэтому при подготовке площади иногда приходится объединять соседние помещения и задействовать несколько уровней здания, если это позволяет планировка.

Помимо площади, для фитнес-клуба важна и высота потолков. В крупных современных клубах она может превышать 10 метров. Свои требования к высоте есть и у других спортивных форматов. Например, для скалодрома может понадобиться высота около 12 метров. Его также устанавливают на специальном металлическом каркасе, который должен выдерживать необходимую нагрузку.

Фитнес-клуб выгодно размещать на верхних этажах. Люди приезжают на тренировки регулярно и по дороге проходят мимо других арендаторов. Они могут пройтись по магазинам или зайти в кафе. Рядом с фитнес-клубом также хорошо работают арендаторы с той же целевой аудиторией, например, магазины спортивных товаров и кафе здорового питания.

Какие требования предъявляет бассейн

Перспективным досуговым форматом для ТЦ становятся также небольшие детские бассейны. Они хорошо подходят объектам с семейной аудиторией. Но для такого арендатора помещение нужно подбирать с учетом дополнительных технических требований. Одно из них связано с нагрузкой на плиту перекрытия. Чаша с водой много весит, поэтому для бассейна обычно выбирают первый или цокольный этаж. В некоторых зданиях плиту приходится дополнительно усиливать.

Площадь помещения для детского бассейна должна быть больше 70 кв. метров. Здесь размещают саму чашу, раздевалки, душевые и санузлы. Отдельное место потребуется для систем нагрева и очистки воды. Также нужно предусмотреть подключение к водоснабжению и канализации и достаточную электрическую мощность для работы всех систем бассейна. Повышенные требования предъявляются и к вентиляции, поскольку в помещении с бассейном нужно поддерживать определенную температуру и влажность воздуха. Согласно ГОСТ Р 58458-2020 и гигиеническим нормативам температура воздуха в зале ванны (ванна бассейна) рассчитывается индивидуально в зависимости от температуры воды (обычно составляет от 27 °C до 32 °C):

- Для спортивных бассейнов (вода 25-28°C) воздух: 26-30°C

- Для оздоровительных бассейнов (вода 26-29°C) воздух: 27-31°C

- Для детских бассейнов (вода 30-32°C) воздух: 31-34°C

Относительная влажность воздуха: не должна превышать 65% (оптимальный диапазон - 50-60%).

Свои особенности есть и у планировки. Посетитель должен сначала попасть в раздевалку, затем пройти через душевую и только после этого выйти к воде. Прямого прохода к бассейну в обход этих зон быть не должно. Также важно продумать расположение бассейна внутри ТЦ. Родители обычно привозят детей на занятия несколько раз в неделю и остаются в торговом центре. Поэтому рядом стоит размещать кафе, магазины и другие форматы, куда они могут зайти, пока ждут ребенка.

Что в итоге

Новый «якорь» может привести в ТЦ дополнительный трафик, но под него часто приходится менять само помещение. Еще до подписания договора стоит понять, какие работы для этого понадобятся. Где-то достаточно объединить несколько помещений, а где-то придется усиливать перекрытия или менять инженерные системы. От этого зависят и затраты на запуск.

Так еще на старте можно понять, подходит ли конкретный формат этому ТЦ. Если объем работ окажется слишком большим, это может повлиять на выбор арендатора. Поэтому технические требования лучше обсудить до подписания договора и начала ремонта.

Наконец, важно правильно выбрать место для нового «якоря» внутри ТЦ. Он должен регулярно приводить посетителей и создавать дополнительный поток для других арендаторов. Поэтому стоит учитывать маршрут посетителя к якорю и то, какие форматы находятся по соседству.