Самарский рынок торговой недвижимости остается одним из крупнейших региональных рынков России. В городе с населением около 1,16 млн человек, по данным ShopAndMall.ru, совокупная арендуемая площадь торговых объектов составляет 1,016 млн кв. метров, или 878,9 кв. метров на 1 тыс жителей. На Самару приходится 2,38% торговых площадей России.

В этих условиях управление крупными торговыми объектами требует не только эффективной работы с арендаторами и посетителями, но и постоянной адаптации концепции, финансовой модели и операционных процессов к изменениям рынка. Особенно это актуально для объектов разных форматов, ориентированных на различные потребительские аудитории.

Компания Global Vision управляет двумя проектами в Самаре - аутлет-моллом Letout и ТРК «Амбар». О том, как выстраивается управление объектами, какие задачи сегодня стоят перед собственниками торговой недвижимости, как меняются подходы к работе с арендаторами и посетителями и какие инструменты позволяют поддерживать эффективность объектов, мы поговорили с Геннадием Сурковым, президентом холдинга Global Vision.

Эксперт имеет более 20 лет опыта в стратегическом управлении и финансах. Карьеру он начал в 2001 году в группе компаний «Виктор и Ко», где прошел путь от финансового директора до вице-президента по финансам и старшего вице-президента. С 2012 года занимал должности генерального директора в управляющих и проектных компаниях, отвечая за стратегическое развитие и операционное управление. С 2020 года возглавляет ООО «Глобал Вижн Холдинг», определяя стратегические направления развития бизнеса.

ShopAndMall.ru: Сегодня собственники торговой недвижимости сталкиваются с изменением потребительского поведения, ростом издержек и трансформацией требований арендаторов. Как личное участие собственника в управлении помогает быстрее реагировать на эти изменения?

Геннадий Сурков: В условиях быстро меняющегося потребительского поведения, роста издержек и трансформации требований арендаторов личное участие собственника в управлении становится ключевым фактором успеха. Собственник является основателем бизнеса и глубоко понимает его ДНК. Это знание позволяет ему точно определять точки роста и принимать решения, которые приносят немедленный эффект. Сегодня особенно важны гибкость и скорость реакции. Когда собственник погружен в работу компании, он лучше понимает, что происходит, и может оперативно влиять на ключевые процессы. Поэтому для меня участие в управлении - это не только работа со стратегией, но и постоянное внимание к тому, что происходит в бизнесе каждый день.

SAM: Как сегодня устроена команда, отвечающая за управление торговыми комплексами? Какие функции собственник оставляет внутри компании, а какие передает внешним операторам и консультантам?

Г. С.: На сегодняшний день команда, отвечающая за управление торговыми комплексами, состоит из компетентных экспертов, которые хорошо знают рынок. За последнее время команда была значительно усилена новыми специалистами, что позволило повысить эффективность всех внутренних процессов. Большинство функций сосредоточено внутри компании. На аутсорсинг передаются исключительно сервисные услуги (например, клининг, охрана) и некоторые задачи в области исследований и разработок (R&D (Research and Development, - прим. ред.)). Для R&D-задач привлекаются внешние консультанты, обладающие обширной экспертизой и «насмотренностью» на рынке, что позволяет получать свежие идеи и объективную оценку. Вся внутренняя команда профессионалов находится под моим непосредственным руководством.


SAM: ТК «Амбар» был открыт в 2014 году уже в период развития современного рынка торговой недвижимости. Какие принципы управления, которые Вы применяете сегодня, сформировались на этом объекте?

Г. С.: Уже на старте мы закладывали в работу комплекса те принципы, которые считаем важными и сегодня. За это время рынок, конечно, изменился, но базовые подходы к управлению торговым объектом остались актуальными. В первую очередь для нас это сервис и комфорт посетителя. Второй принцип - постоянное внимание к поведению и потребностям посетителей. Мы анализируем клиентский путь, смотрим, как меняются привычки аудитории, и на основе этого принимаем маркетинговые и коммерческие решения. Отдельно отмечу партнерские отношения с арендаторами. Для нас арендатор - не просто компания, которая занимает площадь, а партнер, вместе с которым мы развиваем торговый комплекс. Поэтому важно понимать его задачи, поддерживать эффективную коммуникацию и искать решения, которые работают для обеих сторон. У нас есть выстроенная система взаимодействия с каждым партнером. И, наконец, управление самим продуктом. Мы постоянно следим за рыночными тенденциями, а в некоторых случаях сами задаем тренды.

SAM: ТРК Letout в этом году исполняется 30 лет. Объект работает еще с 1996 года и за это время пережил несколько этапов развития рынка торговой недвижимости и ритейла. Каким вы видите его место на современном рынке Самары и каким образом меняете комплекс сегодня?

Г. С.: Несмотря на долгую историю, комплекс сохранил свое уникальное «продуктовое ДНК», которое мы продолжаем развивать, усиливая и дополняя его новыми элементами в соответствии с требованиями времени. За последние годы комплекс прошел масштабную реконцепцию и реконструкцию части объекта: мы обновили инфраструктуру, инженерные системы, зонирование и сформировали новый формат пространства. Результаты этой работы получили и профессиональное признание - в 2024 году Letout стал победителем CRE Federal Awards в номинации «Редевелопмент торговой недвижимости».


SAM: Какие ключевые изменения произошли в концепции комплекса, управлении и составе арендаторов после перехода Letout в структуру холдинга «Глобал Вижн» в 2021 году? Насколько сложно было обновить образ объекта с почти 30-летней историей?

Г. С.: После перехода Letout в контур холдинга мы внедрили наши корпоративные принципы и стандарты управления. Это позволило быстро и эффективно интегрировать объект без потери операционной эффективности. С первого дня мы начали налаживать процессы и повышать их результативность. Ключевые изменения ощутили наши арендаторы. Многие из них уже были знакомы с нашими стандартами по работе в ТК «Амбар». Новый, более высокий уровень управления был дружелюбно и охотно принят как существующими, так и новыми партнерами, что позволило привлечь дополнительных арендаторов и значительно оживить комплекс.

SAM: На реконцепции и реконструкции, проводимые до 2024 года, перемены у ТК закончились?

Г. С.: Нет! В настоящее время Letout находится на новом этапе трансформации. Мы уже сформировали новое продуктовое решение, которое определит его будущий облик. В конце 2026 года, к 30-летнему юбилею торгового центра, мы планируем провести презентацию обновленной концепции для наших B2B-партнеров. При этом работа над развитием комплекса на этом не заканчивается. Мы продолжим совершенствовать объект, его продукт и состав предложений, ориентируясь на изменения рынка и потребности нашей аудитории. Мы создаем то, что хочет видеть наш клиент.

SAM: Как за последние несколько лет изменился подход к формированию арендного портфеля торговых комплексов? Как сегодня должен соотноситься fashion-ритейл, общепит, продуктовый ритейл, услуги и развлекательные форматы? Насколько это соотношение зависит от особенностей конкретного объекта?

Г. С.: До 2020 годов в структуре арендаторов торговых центров преобладали fashion-операторы. Сегодня структура становится более разнообразной: растет роль общепита, развлечений, спорта и других форматов, которые формируют дополнительные сценарии посещения торгового комплекса. Это связано в том числе с развитием e-commerce и изменением потребительского поведения. При этом универсального соотношения для всех объектов не существует. Подход должен быть индивидуальным для каждого торгового комплекса и зависеть от его локации, аудитории и конкурентного окружения.


SAM: А как Вы оцениваете роль развлекательного сегмента в составе арендаторов в ТЦ. Сегодня его доля в структуре арендаторов активно увеличивается.

Г. С.: Развлекательная составляющая важна прежде всего как инструмент формирования трафика и увеличения времени пребывания посетителя. При этом у разных категорий арендаторов разная экономика бизнеса и разные возможности по арендным платежам. Поэтому задача собственника - найти баланс между форматами, которые создают трафик и эмоции, и теми, которые обеспечивают устойчивую коммерческую эффективность объекта. Соотношение может варьироваться (например, 40/60 или даже 50/50). Тем не менее, классическая пропорция 70/30 (ритейл/развлечения), на мой взгляд, сохранит свою актуальность в будущем. Несмотря на популярность маркетплейсов, люди по-прежнему хотят получать эмоции и разнообразные сценарии досуга, которые может предложить только офлайн-шопинг.

SAM: Какие изменения в поведении арендаторов и посетителей сильнее всего повлияли на стратегию развития «Амбара» и Letout в последние годы? Как сегодня различается их целевая аудитория и какие инструменты используются для работы с ней?

Г. С.: Главное изменение последних лет - опыт онлайн-покупок, который массово закрепился у потребителей во время пандемии. Сценарий «заказал из дома» стал привычным, и торговым комплексам пришлось учитывать это изменение поведения. Наша задача - адаптироваться к нему и предлагать в торговых центрах те сценарии, которые невозможно получить онлайн. Поэтому мы уделяем большое внимание атмосфере, комфорту пространства и составу арендаторов. Постоянно анализируем, чего ожидает наша аудитория, и при необходимости корректируем пул арендаторов. При этом «Амбар» и Letout работают с разной аудиторией. Они обслуживают разные части города - юг и север соответственно - и находятся в разных конкурентных окружениях. Поэтому для каждого объекта мы отдельно определяем целевую аудиторию и выстраиваем работу с ней, в том числе через точечный маркетинг. Наша задача - понимать, зачем конкретному покупателю приезжать именно в этот торговый комплекс, и формировать под это соответствующий продукт.

SAM: То есть говорить о формировании единой стратегии развития двух объектов нельзя? Каждый торговый комплекс требует отдельной модели управления и позиционирования?

Г. С.: Несмотря на то, что «Амбар» и Letout находятся в одном управленческом контуре, я не считаю правильным развивать их по одной модели. У каждого объекта своя история, своя локация, своя аудитория и, соответственно, свои задачи. Поэтому мы по-разному работаем с продуктом и позиционированием каждого комплекса. Для нас важно, чтобы у «Амбара» и Letout была своя идентичность, свой набор предложений и свой сценарий для посетителя. Я вообще не сторонник подхода, при котором все торговые центры одной компании пытаются сделать одинаковыми - независимо от города и особенностей конкретного объекта. При этом сама система управления у нас единая. Мы используем общие стандарты, подходы к работе с арендаторами, клиентским сервисом, маркетингом и операционными процессами. Это позволяет сохранять единый уровень качества и эффективности, не стирая индивидуальность каждого объекта.


SAM: Как меняется подход к формированию арендных условий на рынке торговой недвижимости в последние два года? Насколько сегодня условия аренды зависят от результатов работы конкретного арендатора и объекта?

Г. С.: В последние годы мы видим изменение баланса между фиксированной арендной составляющей и ставками, ориентированными на продажи наших партнеров. В такой модели интересы собственника и арендатора в большей степени совпадают: мы заинтересованы в том, чтобы партнер увеличивал продажи, а значит, заинтересованы в создании для этого условий - трафика, качественного окружения и совместных маркетинговых активностей.

SAM: Если говорить о будущем, каким вы хотите видеть Letout и «Амбар»? Какие изменения в объектах считаете необходимыми?

Г. С.: Для Letout одна из основных задач - увеличить долю fashion-арендаторов. Сейчас в комплексе представлена значительная развлекательная составляющая, и мы работаем над усилением пула арендаторов в сегменте моды. Для «Амбара» задача несколько другая - постепенно повышать среднюю сегментацию магазинов. Мы ведем работу по привлечению арендаторов более дорогого сегмента, чтобы повышать уровень представленных брендов и усиливать fashion-составляющую в более высокой ценовой категории.

Рекламодатель: ООО «Глобал Вижн Ассет менеджмент ВиК»
Токен ЕРИД: 2VtzqwKmywB