Российским ТЦ присвоили новые классы

Консалтинговая компания IBC Real Estate и Ассоциация торговой недвижимости и экспертов ритейла (АТЭР) представили обновленную классификацию торговой недвижимости России. Документ предусматривает разделение качественных торговых центров на четыре категории: «Прайм», A, B+ и B-. Новая система призвана учитывать актуальные характеристики объектов и отражать их положение на современном рынке.

По оценкам IBC Real Estate, совокупная площадь качественных торговых центров в России превышает 27 млн кв. метров. При этом около 80% существующего предложения составляют объекты, введенные в эксплуатацию более десяти лет назад. На фоне изменения потребительского поведения ТЦ разных поколений сталкиваются с необходимостью пересматривать стратегии развития, обновлять концепции и адаптировать арендный пул. Эти процессы затрагивают как Москву и другие крупнейшие города, так и региональные рынки, где торговым объектам приходится конкурировать не только между собой, но и с электронной коммерцией и альтернативными форматами досуга.

Одновременно меняется структура нового предложения. Если в период с 2012 по 2021 года в России ежегодно вводилось в среднем 1,3 млн кв. метров торговых площадей, то за последние пять лет показатель сократился до 400 тыс кв. метров. Снижение девелоперской активности сопровождается дальнейшей специализацией форматов. В частности, продолжается развитие районных торговых центров с арендопригодной площадью (GLA) до 20 тыс кв. метров, в том числе интегрированных в жилые комплексы.

Переход рынка в новую фазу начался более пяти лет назад, однако часть торговых центров до сих пор не смогла перестроить бизнес-модели с учетом изменившихся условий. На это указывают увеличение свободных площадей и сокращение покупательского трафика. Системная оценка характеристик объектов позволит определить их актуальный статус, выявить направления модернизации и сформировать ориентиры для дальнейшего развития отрасли.

Новая классификация предусматривает оценку торговых центров по 12 блокам параметров, объединяющим 53 обязательных и дополнительных критерия. Для присвоения каждого из четырех классов предусмотрены допустимые отклонения: объект может не соответствовать двум обязательным требованиям. Еще три обязательных критерия разрешается компенсировать дополнительными по установленной пропорции: три факультативных показателя засчитываются за один обязательный. Таким способом можно заместить не более трех обязательных требований. ТЦ, не отвечающие минимальным условиям ни одной из четырех категорий, будут отнесены к классу C.

Система охватывает широкий спектр характеристик объектов. В частности, анализируются инженерное оснащение, архитектурные и планировочные решения, вертикальный транспорт, парковочная инфраструктура, доступность и транспортная связанность. Отдельные блоки посвящены структуре собственности и управлению, эксплуатации и логистике, безопасности, телекоммуникациям, клиентским сервисам и соответствию профильным стандартам сертификации.

Особое внимание уделено составу арендаторов, который рассматривается как один из основных показателей конкурентоспособности и фактического состояния торгового центра. Эксперты будут учитывать разнообразие представленных операторов, структуру предприятий общественного питания, типы якорных арендаторов и присутствие международных ритейлеров. Кроме того, оценке подлежат площади, занимаемые магазинами форматов off-price и second-hand, а также продуктовыми дискаунтерами.

Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate, отметила: «Разработка единой классификации торговых центров - важный шаг для российского рынка. До сих пор качество объектов оценивалось либо с опорой на собственные критерии, либо по международным стандартам, которые в полной мере не применимы к нашему рынку. Это препятствовало формированию единого профессионального подхода, учитывающего современные требования к качеству объектов. Мы предлагаем рынку инструмент, который позволит системно определять сильные стороны и зоны развития российских торговых центров. Особенно важна такая оценка для собственников действующих объектов, которые не в полной мере реализуют свой коммерческий потенциал: классификация может стать отправной точкой для повышения качества таких проектов».

Павел Люлин, сопредседатель АТЭР, рассказал: «Классификация должна быть полезна всем, кто владеет торговым центром, ведет в нем бизнес или приходит за покупками. Собственнику она помогает оценить свой объект, сравнить его с конкурентами и определить приоритеты для вложений. Арендатору - понять качество площадки, условия работы и уровень сервиса еще на этапе выбора помещения. Для посетителя ее польза проявляется в понятных требованиях к комфорту: удобной навигации, доступности, исправной работе оборудования. Наша задача - дать рынку инструмент, который помогает принимать решения и последовательно повышать качество торговых центров».

*Фото: Magnific.com 4045