«Ваши ставки, господа»: сколько сегодня стоит аренда помещений в ТЦ и стрит-ритейле в Москве и регионах России

Рынок коммерческой недвижимости - сложная и динамичная система, постоянно адаптирующаяся к новым экономическим реалиям, технологическим инновациям и, конечно же, к меняющимся потребностям и предпочтениям потребителей. Одним из ключевых индикаторов состояния этого рынка являются арендные ставки в торговых центрах и стрит-ритейле. Специалисты ShopAndMall.ru собрали информацию от экспертов ведущих консалтинговых компаний страны и провели углубленный анализ текущей ситуации и перспектив развития рынка аренды торговых площадей в Москве, регионах России, а также рассмотрели преобладающие модели арендных платежей и факторы, влияющие на их динамику.

Многообразие ставок аренды

Москва, как главный экономический центр страны, задает тон на рынке коммерческой недвижимости. Здесь диапазон арендных ставок в ТЦ особенно широк, что подтверждает Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate. По ее данным, ставки варьируются от 4,8 тыс до 120 тыс рублей за кв. метр в месяц. Эта значительная разница объясняется, прежде всего, категорией арендатора.

Указанные цифры характерны для востребованных торговых центров с высокой посещаемостью. В некоторых торговых центрах, ориентированных на иной сегмент рынка, ставки аренды могут отличаться. Более того, для некоторых арендаторов, особенно начинающих, нижняя граница диапазона может представлять собой процент от товарооборота без фиксированной арендной платы с коммунальными и эксплуатационными платежами, что позволяет снизить финансовую нагрузку на начальном этапе.

Надежда Цветкова, директор, руководитель отдела торговых помещений CORE.XP, добавляет важный нюанс: ставки в новых ТЦ, которые еще не успели наработать постоянную аудиторию, как правило, ниже, чем в уже устоявшихся объектах. Кроме того, размер арендной платы напрямую зависит от площади арендуемого помещения - чем больше площадь, тем ниже ставка за кв. метр. Надежда Цветкова приводит подробную статистику по средним площадям, занимаемым различными категориями арендаторов в ТЦ, демонстрируя, как формат бизнеса влияет на выбор помещения:

- Гипермаркет: 10-20 тыс кв. метров
- Супермаркет: 1,5-4,5 тыс кв. метров
- Спорт: 1,5-3 тыс кв. метров
- Бытовая техника и электроника (БТиЭ): 1-2 тыс кв. метров
- Кинотеатр: 2-4 тыс кв. метров
- Развлекательная зона: 2-4 тыс кв. метров
- Фешен: 1-3 тыс кв. метров
- Косметика: 1,5-3 тыс кв. метров.

Средние площади (500-1 тыс кв. метров) обычно арендуют fashion-операторы, магазины спортивных товаров, бытовой техники и электроники, а также развлекательные центры и магазины косметики. Торговая галерея, занимающая площади менее 500 кв. метров, востребована арендаторами практически всех профилей. Площадки менее 100 кв. метров популярны у ювелирных магазинов, продавцов аксессуаров, мобильных телефонов и пр. Рестораны предпочитают площади 300-500 кв. метров, операторы фуд-кортов - 70-100 кв. метров, а фуд-холлов - 15-25 кв. метров.

Это позволяет увидеть четкое разделение предложений в зависимости от потребностей конкретного бизнеса.

Региональные рынки аренды торговой недвижимости демонстрируют еще большее разнообразие. Здесь ставки формируются под воздействием локальных экономических факторов, уровня развития торговой инфраструктуры, конкурентной среды и других специфических условий. Стоимость аренды коммерческой недвижимости в регионах России демонстрирует широкий диапазон, оставаясь, как правило, ниже московских и петербургских показателей. На цену аренды существенно влияют локальные особенности рынка, характеристики объекта и его расположение.

Комбинированные ставки

Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group, выделяет растущую популярность комбинированных моделей арендных платежей. Эта схема, сочетающая фиксированный платеж и процент от товарооборота, становится все более распространенной как в ТЦ, так и в стрит-ритейле, особенно для арендаторов в сфере общественного питания и fashion-индустрии. Такой подход обеспечивает большую гибкость и позволяет учитывать колебания продаж, что выгодно как арендодателям, так и арендаторам.

Основные модели арендной платы

Как отмечает Екатерина Ногай, на рынке существуют три основные модели арендной платы:

1. Фиксированная ставка за кв. метр в месяц. Эта модель обеспечивает предсказуемость расходов для арендатора.
2. Фиксированная ставка за кв. метр в месяц + процент от товарооборота. Данная схема позволяет арендодателю участвовать в прибыли арендатора, а арендатору - снизить фиксированные расходы.
3. Процент от товарооборота. Эта модель наиболее гибкая и часто применяется для новых или сезонных бизнесов.

Надежда Цветкова уточняет, что на практике модели арендной платы в стрит-ритейле и ТЦ различаются:

- Стрит-ритейл. В основном применяется фиксированная арендная плата без доплаты процента от товарооборота.
- Торговые центры. Как правило, используется комбинированная арендная плата - фиксированная ставка аренды и доплата процента от товарооборота. Для якорных арендаторов характерна схема минимальной ставки и процента от товарооборота. Операторы торговой галереи, как правило, платят более высокую фиксированную ставку и процент с оборота, однако зачастую не доходят до выплаты процента с оборота из-за высокой фиксированной части. Таким образом, фактическая модель оплаты для операторов торговой галереи часто сводится к фиксированной ставке.

Понимание различных моделей арендной платы и их практического применения в разных сегментах рынка коммерческой недвижимости - ключевой фактор для успешного ведения бизнеса как для арендаторов, так и для арендодателей. Грамотный выбор модели способствует рациональному использованию бюджета, справедливо распределить риски и достичь взаимовыгодного сотрудничества.

Тренды, трансформирующие рынок

Евгения Хакбердиева выделяет несколько ключевых трендов, которые определяют развитие рынка торговой недвижимости:

1. Переход к многофункциональному формату. Рынок демонстрирует устойчивый сдвиг от традиционных торговых центров в сторону объектов, совмещающих торговые, деловые и инфраструктурные функции. Такие пространства становятся точками притяжения не только для шопинга, но и для досуга, работы и бытовых потребностей, обеспечивая устойчивый поток посетителей.
2. Фокус на операторах, формирующих трафик возврата. Основное внимание девелоперов и управляющих компаний сосредоточено на привлечении арендаторов, способных регулярно возвращать потребителя в торговые пространства. К таким арендаторам относятся, прежде всего, представители сферы общественного питания, спортивные и образовательные учреждения, а также развлекательные заведения. Их присутствие формирует постоянный поток посетителей и увеличивает продолжительность их пребывания в торговом центре.
3. Синергия онлайн и офлайн-каналов. Вместо конкуренции между цифровыми и физическими форматами, наблюдается стремление к их интеграции. Ритейлеры и торговые площадки разрабатывают омниканальные стратегии, сочетающие преимущества онлайн-удобства и офлайн-опыта, что позволяет повысить лояльность клиентов и увеличить конверсию продаж.

Трансформация потребительских предпочтений и бурный рост электронной коммерции оказывают значительное воздействие на рыночную конъюнктуру, что, по словам Екатерины Ногай в среднем по России ведет к снижению арендных ставок. Однако в топовых торговых центрах России наблюдается обратная тенденция - арендная ставка продолжает расти умеренными темпами, в среднем около 5% год к году.

Эти тренды формируют новую парадигму развития торговой недвижимости, ориентированную на создание устойчивой, гибкой и многофункциональной среды.

В заключение

Рынок аренды торговых площадей находится в состоянии постоянной трансформации, адаптируясь к изменяющимся потребностям потребителей и развитию технологий. Для успешного ведения бизнеса в этой сфере необходимо тщательно анализировать рыночные тенденции, гибко подходить к выбору модели арендных платежей и учитывать специфику конкретного региона и объекта. Многофункциональность, ориентация на генерацию трафика и омниканальность - вот ключевые факторы, которые будут определять развитие рынка аренды торговых площадей в ближайшем будущем.