19.09.2016 На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

 

На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

Сегодня поговорим о таком понятии как «размывание концепции» торгового комплекса. Что такое размывание концепции? Почему это происходит? Какие могут быть последствия? Что делать собственнику? На примере двух реализованных проектов мы ответим на эти и другие вопросы.

Для начала определимся что такое «размывание концепции» в торговых комплексах.

1) ТК «Платформа»

Адрес: Метро "Ладожская", Заневский пр, 65, корп.5, литер А

Дата открытия: апрель 2011 года

Этажность: 6 этажей включая подвал

Общая площадь: 5 499 кв.м.

ТК «Платформа» на Заневском пр. (ст. м. «Ладожская») становится номинантом и победителем Премии CRE St. Petersburg Awards 2011 в номинации «Малый торговый комплекс».

На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

На сайте компании сказано: Наши преимущества - Четкое и понятное позиционирование. «Платформа» – единственная в Северо-Западном регионе сеть узкоспециализированных обувных торговых комплексов. Ценовой уровень от «средний минус» до «средний плюс». Покупатели целенаправленно идут за обувью, что увеличивает процент совершения покупок.

Давайте посмотрим что происходит с концепцией этого ТК сегодня, через 5,5 лет после его открытия.

2) Подвальный этаж: вместо заявленного на сайте магазина бытовой техники в части помещений разместился пункт выдачи интернет-магазина автозапчастей exist.ru. Никакого дополнительного трафика торговому комплексу он не дает, это понятно. Тем более с отдельным входом с улицы.

На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

Первый и второй этажи заняты обувными магазинами

Начиная с третьего этажа обувная тематика заканчивается. Более того, торговые помещения начинаю сдавать под офисы(туристическая фирма, типография) и медицинский центр.

3) Типография на 3-м этаже

На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции» На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

4) Медицинский центр на 4-м этаже

На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

5) Часть площадей на 4-м этаже заняты офисами.

На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

О чем это говорит? Это говорит о том, что торговля, в том числе обувью на 3-м этаже и выше не выживает. Почему? Потому что посетитель, заходя в ТК и походив по первым двум этажам дальше просто не поднимается. Нет широкого ассортимента и качественных арендаторов.

Арендодатель вынужден сдавать помещения верхних этажей под офисы в ущерб первоначально запланированной концепции. Это пример размывания концепции- из обувного торгового комплекса комплекс постепенно превращается в торгово-офисный с набором арендаторов, которые не дополняют друг друга, а просто занимают свободные площади: пункт выдачи интернет заказов магазина автозапчастей, типография, медицинский центр и т.д.

Что делать собственнику в этой ситуации?

Как обычно есть несколько вариантов:

Вариант первый: Ничего не делать. Отказываться от помощи врачей и ждать когда болезнь сама-собой пройдет. Этот вариант мы оставим, как фантастический и неконструктивный.

Вариант второй: Провести частичную реконцепцию объекта. Навести порядок с арендаторами первых двух этажей и разместить там действительно интересные обувные марки, способные выжить в конкурентной среде вокруг ст. М «Ладожская».

Определить функционал 3-4-5 этажей и придерживаясь его заполнить свободные площади в ТК. Это вариант, который способен дать краткосрочный эффект, а именно- заполнить свободные площади и поднять экономику.

Вариант третий: Провести полную реконцепцию и  вывести на рынок новый объект с обновленной концепцией. Это стратегически более выгодный вариант, т.к. с новой концепцией и составом арендаторов экономический эффект может быть выше.

Еще один пример:

6) ТК Аура.

Адрес: Лахтинский пр. 85/2, лит. А

Дата открытия:  2008 г.

Этажность: 3 этажа

Общая площадь: 14 650 кв.м.

Арендопригодная площадь: 10 630 кв.м.

На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

История объекта:

ТК построен в 2008 году как центр дизайнерских товаров и услуг.

В апреле 2011 года произошла реконцепция ТК Aura. Объект стали позиционировать как бутик-центр известных мировых брендов.

В феврале 2014 г. Объект был выставлен на продажу по цене ~ 1 млрд. рублей.

7) Воскресенье, время около 15:00. Парковка перед ТК практически пустая.

На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

8) Ландшафтный дизайн на парковке. Выглядит безжизненным.

На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

9) Вход в бутик центр

На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

10) Первый магазин, который встречает посетителя на входе - продажа и сервис техники для активного отдыха. Зачем мотовездеходы и снегоходы в бутик-центре? 

На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

11) Квадроцикл выставлен в галерее первого этажа. Цена 2,2 млн. руб.

На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

12) Из посетителей ТК в этот день были я и охранник, который скучал на стойке ресепшн. На первом этаже были открыты три магазина- Квадроциклы, винный бутик и интерьерный салон.

На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

13) Супермаркет "О’Кей" открылся в 2014 г. и арендовал около 2 тыс. кв. м, но в начале марта 2016 года покинул торговый комплекс. Причина- низкий трафик покупателей.

На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

14) 90% помещений первого этажа- свободны.

На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

15) На втором этаже ситуация еще тяжелее.

На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

16) Третий этаж тоже пустует.

На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

17) По состоянию на сентябрь 2016 года ТК заполнен ~ на 10-15%.

На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

Этот пример хорошо показывает к чему может привести решение вывести объект на рынок без концепции. А точнее, без четкой проработки понимания целевого покупателя и востребованного в данном месте функционала.

Грубая прикидка упущенной выгоды показывает, что ежегодно собственник недополучает: 10 630кв.м. * 1000 руб./кв.м. в мес*12 мес *0,8~ 102 млн. рублей арендных поступлений. За 5 лет набежало уже 0,5 млрд. рублей.

Что делать собственнику в этой ситуации?

1)     Разработать жизнеспособные варианты концепции торгового центра, с полноценными исследованиями потребителей и их предпочтений для данного местоположения. Нужна идея, под которую люди поедут в этот ТК.

2)     Просчитать экономику при реализации выбранного варианта концепции

3)     Провести предброкеридж, для подтверждения востребованности концепции у будущих арендаторов.

Или продолжать терять 100 млн. рублей ежегодно.

Автор: Антон Реутов

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 2, всего - 49. [2019г - 302]

Все исследования рынка
Читайте также:
  
Разместить свою новость


10.02.2020
Время эмоций и индивидуального подхода к арендаторам: разбираем новые тренды на примере ТРК «ГУДОК»

Время эмоций и индивидуального подхода к арендаторам: разбираем новые тренды на примере ТРК «ГУДОК»

На фоне находящегося в состоянии затяжного падения Shopping Index, российских торговых центров, на рынке коммерческой недвижимости все же есть позитивные и не угасающие примеры.

05.02.2020
«В 2020 году мы планируем полностью заполнить существующую вакансию» - управляющий ТРК MARi София Марлен

«В 2020 году мы планируем полностью заполнить существующую вакансию» - управляющий ТРК MARi София Марлен

Главный редактор портала ShopAndMall.ru Самвел Арутюнян взял интервью у управляющего директора крупнейшего торгового комплекса Северо-Западного региона - Екатерины Тимофеевой.

03.12.2019
5 интересных идей для оформления ТЦ к Новому году

5 интересных идей для оформления ТЦ к Новому году

Оформление торговых центров, основанное на знании психологии и маркетинга, помогает эффективному развитию бизнеса. Яркое, нестандартное, вдохновляющее оформление делает торговый центр более привлекательным для посетителей.

06.05.2019
Как автоматизировать работу с арендаторами своими силами

Как автоматизировать работу с арендаторами своими силами

Торговые центры уже давно и успешно применяют автоматизацию бизнес-процессов. Почти везде автоматизирован бухгалтерский учет, а крупные ТЦ внедрили в процесс бюджетирования и документооборот.

17.09.2018
Тренируемся эвакуировать торговый центр правильно

Тренируемся эвакуировать торговый центр правильно

Павел Люлин, автор нескольких книг, учебников, статей по управлению объектами недвижимости, доктор экономических наук, работающий более 15 лет в коммерческой недвижимости

Вход на сайт:





Войти

Регистрация

Забыли пароль?


Развлечения
Искомая площадь:
от 50 м2 до 100 м2



Балашиха (Москва / Московская обл.)
GBA: 34640 м2 GLA: 15000 м2

Альметьевск (Татарстан Респ.)
GBA: 23090 м2 GLA: 15360 м2

Жигулевск (Самарская обл.)
GBA: 15000 м2 GLA: 13931 м2




Развлечения
от 20 000 000 до 60 000 000 руб.
от 1 000 м2 до 3 000 м2

Кафе, ресторан
от 500 000 до 600 000 руб.
от 6 м2 до 20 м2

Здоровье, лечение, профилактика
от 1 090 000 до 2 420 000 руб.
от 10 м2 до 60 м2


Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
SAM_16
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на shopandmall.ru обязательна