Работать в России всегда было нелегко. А зарабатывать в кризис и вовсе практически невозможно. Но только, если вы не имеете в своем штате профессиональную команду, привыкшую к результатам, а не набиванию оклада. О том, когда кончится кризис и как развиваться дальше, мы поговорили с Дмитрием Бурловым, генеральным директором компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ.

Дмитрий, скажите, как Вы пришли в бизнес и сильно ли изменилась компания под вашим управлением за эти годы? Как вы оцениваете свою работу на должности генерального директора?

Для меня путь в торговую недвижимость лежал через складскую, в которой я проработал немногим больше года. Этот год, как мне кажется, нужен был для того, чтобы понять, что такое недвижимость в принципе и что самая интересная ее разновидность все-таки торговая. Так в 2006 году я пришел в МАГАЗИН МАГАЗИНОВ на стартовую должность менеджера по работе с клиентами. И до сих пор мой карьерный и профессиональный рост строится именно в ней. За 9 лет работы я успел пройти почти все должности в компании.

Сам себя я не люблю оценивать, да и не могу сказать, что очень стремился к должностям, так сложилось. Находясь на разных позициях, у меня была возможность проявить себя, поэтому в определенный момент Анна Ширяева, владелец МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, проявила ко мне доверие, поручив должность генерального директора. За последние четыре года компания сильно укрепила свои позиции. В первую очередь в рамках портфеля недвижимости, который был расширен до 22 проектов суммарной площадью более миллиона кв. метров. Кроме того, мы продолжительное время лидируем по совокупной площади строящихся торговых центров в эксклюзивном брокеридже, проще говоря, у нас крупнейшая доля рынка среди брокерских компаний. Это не просто слова, мы достаточно критично оцениваем и себя, и конкурентов. Например, если мы занимаемся проектом вместе с другими участниками рынка, то учитываем только ту площадь, которая находится у нас в работе.

Как в целом Вы оцениваете рынок брокерских и консалтинговых услуг в России?

Я оцениваю рынок наших услуг как очень динамичный и профессиональный. Всего 15 лет назад в России его не существовало в принципе, а сегодня мы не уступаем в профессионализме компаниям других стран, рынок в которых формировался десятилетиями.

Большинство компаний нашего профиля, которые сейчас занимают передовые позиции, вышли на рынок в конце 90-х годов. Старт у всех был практически в один период. При этом, конечно, были компании, которые пытались выйти уже позже, но не многие из них смогли закрепиться. Этот список почистил, в частности, кризис 2008-09-х годов, да и текущая ситуация для многих является серьезным испытанием.

На данный момент есть 5-7 профессиональных компаний, между которыми распределяется примерно половина рынка всех строящихся ТЦ в России, остальная половина – это в основном in-house команды собственников ТЦ. Говорить о моей профессиональной оценке наших конкурентов, мне кажется, не имеет особого смысла, поскольку один профессионал оценивает другого скорее с точки зрения процессов и технологий, т.е. ищет ответ на вопрос «как он это делает?», чтобы сравнить и сделать выводы о том, как сделать лучше. Рынку же больше интересна оценка результата деятельности консультанта, т.е. насколько реализованный объект экономически и имиджево успешен. Также важна и оценка заказчика – обращается ли он к консультанту повторно, рекомендует ли другим работать с ним. Именно на эти конечные показатели должна ориентироваться любая профессиональная компания, и нам, к счастью, в этом есть чем гордиться.

Насколько актуально сейчас понятие «большая пятерка» консультантов? Входит ли в нее МАГАЗИН МАГАЗИНОВ?

Я также слышал про понятия и «тройка», и «четверка»… «Большая пятерка» – это не саммит G8 с определенным составом участников. Если вы попросите девелоперов и ритейлеров назвать пять консалтинговых компаний, которые входят в эту так называемую пятерку, каждый выдаст свой собственный вариант. Кто-то считает только международные бренды, кто-то считает по доле рынка, кто-то по опыту работы… Естественно, два-три консультанта в этих списках будут повторяться, но вряд ли они совпадут на сто процентов.

Я могу сказать, мы проводили такие опросы. Подавляющее большинство включают МАГАЗИН МАГАЗИНОВ в тройку-пятерку ведущих компаний. Особенно это важно слышать от ритейлеров, с которыми мы общаемся ежедневно. Если вернуться к цифрам, то последние два года по совокупной GLA эксклюзивных проектов в работе мы удерживаем первое место. Но все же главная гордость – это наша команда, так как многие ритейлеры и девелоперы, в первую очередь смотрят на людей с которыми они будут работать, а не на величину портфеля проектов. Многие из наших ребят работают в компании уже более 10 лет и, став суперпрофессионалами, пережили все турбулентности рынка и хантинговые атаки конкурентов, понимая, что в нашей компании объективно лучшие условия для профессионального роста и зарабатывания денег.

Дмитрий, скажите, почему вы вышли из ассоциации с CBRE?

В 2008-2009 стоял вопрос о слиянии МАГАЗИН МАГАЗИНОВ с глобальной сетью CBRE. Это было решение Анны как владельца компании, связанное со стратегией дальнейшего развития. Тогда была острая нужда в международном бренде. У нас уже были определенные договоренности, но 2009 год внес свои коррективы. Ассоциация для обеих компаний стала логическим продолжением не состоявшегося на тот момент слияния. В итоге наша компания три года эксклюзивно представляла интересы CBRE в России в сфере торговой недвижимости. Однако здесь уже время внесло свои коррективы: поменялся менеджмент российского и европейского офиса CBRE, изменилось их понимание об экспансии, изменилось наше отношение к необходимости международного бренда. В 2012 году мы разошлись обоюдно довольными нашим сотрудничеством, приобретенным опытом и общими проектами.

Чем на данный момент занимается Анна Ширяева? Увидим ли мы ее вновь на информационном поле рынка коммерческой недвижимости?

Анна по-прежнему является единственным владельцем МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, то есть в структуре компании ничего не изменилось. Она продолжает активно участвовать в развитии компании, принимать решения по стратегическим вопросам, однако в информационном поле Анна действительно появляется реже.

Анна входит в число тех людей, благодаря которым в России был создан профессиональный рынок торговой недвижимости. Она работала в международных компаниях и руководила первыми ритейл-департаментами. Создав компанию МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, Анна дала путевку в жизнь многим профессионалам, которые до сих пор работают в компании, и доказала, что российская компания может не только работать с глобальными брендами наравне, но и оставлять их позади. Ее опыт, умение предвидеть ситуацию, чувство рынка уникальны и всегда востребованы. Обмен знаниями от нее к нам и обратно – это постоянный процесс внутри компании.

Какие тенденции Вы заметили на рынке в последнее время? Есть ли уже определенные прогнозы, что рынок и Россию ожидает в глобальном смысле? Какие новые услуги могут быть востребованы в течение пяти ближайших лет?

Глобальных прогнозов я не хочу делать, но если оценивать не количественно, а качественно, то мои прогнозы скорее позитивные.

В отличие от 2009 года, когда консалтинг как услуга вообще встал, в данный кризисный период спрос, наоборот, превышает периоды «спокойного времени». Наши услуги по аналитике, исследованиям, разработке концепций торговых центров и проектов реконцепции объектов востребованы как никогда. То есть люди понимают, что скоро надо начинать строить. И я бы обратил внимание, что это действительно нужно делать именно сейчас, так как цикл девелопмента измеряется двумя-тремя годами. Никто из нас не сомневается, что через 2-3 года экономическая ситуация будет другая. Ритейл точно будет развиваться. Возможно, его состав и форматы немного скорректируются, но мы и это предусматриваем в своих концепциях.

Поэтому наш прогноз, повторюсь, позитивный. Если никаких глобальных политических и экономических катаклизмов в ближайшее время не будет, то осень будет достаточно «теплой». «Бабьего лета» в ритейле, конечно, ожидать не стоит, но и «заморозков» не будет. Бизнесу надоело быть в состоянии неопределенности, когда все завязаны на параметрах, на которые невозможно повлиять. По ним нельзя составить прогноз, не работает технический анализ и т.д. Но рынок не может стоять на месте, он начинает продумывать развитие и берет на себя определенные риски, предполагая, по какому пути будет развиваться ситуация. По сути, для рынка консалтинга не так важно, куда движется рынок, главное, чтобы он двигался.

Как Вы считаете, стоит ли нам ожидать нового строительства на рынке, или сейчас пришло время тотальной реконцепции?

Несмотря на то что рынок ТЦ насыщается достаточно активно, ниши еще есть и их немало. Например, возьмем Пермь – миллионник, который до сих пор стоит пустой. Над ним давно кружат многие девелоперы, присматриваясь к неосвоенным площадкам. В принципе, строительство остановил только внезапный кризис. Но если ситуация хотя бы немного разморозится, то за три года Пермь быстро выйдет на уровень остальных миллионников.

Города с населением 500 тысяч человек и меньше тоже постепенно заполняются. Рынок развивается не от столиц к миллионикам и далее к городам с меньшим населением, а скорее биполярно. Еще с 2009 года часть девелоперов решили начать экспансию именно в небольшие города. Так что и для подобных населенных пунктов перспектива пятилетки вполне реалистична.

По моим прогнозам, строительство новых ТРЦ будет идти достаточно активно еще лет пять. После 2020 года новые проекты будут носить точечный характер, будет больше проектов редевелопмента. Если посмотреть на США и Европу, там сейчас строятся единичные торговые центры. То есть должно быть очень веское основание, чтобы выходить в насыщенный город и строить там торговый объект. Это будет под силу только профессионалам с большими финансовыми возможностями и «длинными деньгами».

Что касается реконцепции – она проводилась, проводится и будет проводиться в торговых центрах. Это этап жизненного цикла любого девелоперского проекта. В течение первого-второго года работы любого торгового центра происходит, как я называю, его «доконцепция», а далее, в зависимости от изменения конъюнктуры рынка, с периодом в 3-7 лет проходят более серьезные этапы реконцепции, зачастую выливающиеся в редевелопмент.

Страна переживает уже третий кризис с 98 года. Как вы считаете, чем отличается этот экономический застой от предыдущих и когда он закончится? Сможет ли рынок коммерческой недвижимости пережить его без существенных потерь? А если и потеряем кого-то, то кого именно, по вашему мнению?

Как я уже говорил, если глобальных катаклизмов не будет, осенью можно ожидать потепления. Бизнес ищет для себя пути выхода из кризиса и так или иначе он их найдет.

По ощущениям, кризис 2008 года начался резко и также резко закончился. В сентябре он как по щелчку включился и летом следующего года закончился. Текущий же кризис более вязкий. Начали накручиваться политические и экономические проблемы, возник стремительный рост курса валют, затем рубль вроде бы стабилизировался, но до сих пор непонятно, надолго ли, и т.д. И, скорее всего, так будет продолжаться какое-то время и мгновенного прекращения кризиса ожидать не стоит. Слишком много факторов влияет на эту ситуацию, и при корректировке одних не стоит ожидать, что изменятся другие.

Насчет того, какие компании покинут рынок. Могу сказать о МАГАЗИН МАГАЗИНОВ: мы представляем, как работать, на что рассчитывать и на чем фокусироваться. Очень облегчает ситуацию то, что мы с точки зрения финансов никому и никогда не были должны. За всю историю МАГАЗИН МАГАЗИНОВ у нас не было ни единого заемного рубля. В этом есть свои минусы, но и огромные плюсы очевидны, особенно для текущего времени.

Небольшие компании, завязанные на единичные проекты, сейчас в очень тяжелой ситуации. В крупных компаниях, в принципе, все неплохо. Эти компании выйдут из кризиса практически в том же составе, если ситуация не ухудшится. Но если такое и произойдет, то скорее международные компании, не видя перспектив на ближайшие годы, будут сворачивать свои офисы в стране, нежели это сделают российские компании.

По-поводу новых рынков: мы сейчас работаем не только в России, но и со странами ближнего зарубежья. В основном это консалтинг, который, надеюсь, скоро перерастет и в брокеридж.

Говоря о новых продуктах, хочу отметить, что в этом вопросе мы никогда не останавливаемся. Я считаю, что у нас сейчас сильнейший консалтинг на рынке, который включает услуги концептуального моделирования, ГИС и финансового анализа. С прошлого года успешно запустили web-ресурс Magistro, который позволяет для любого города России за считанные секунды определить зоны охвата торгового объекта и рассчитать население, проживающее в ней. Этот ресурс по достоинству оценили и активно используют крупные ритейл и девелоперские компании. По-сути, все наши консалтинговые работы мы стремимся довести до такой степени проработки, чтобы для нашего клиента решение о выборе концепции стало очевидным. Этим мы сильно отличаемся в лучшую сторону от многих наших конкурентов. По крайней мере, я сужу по тем работам, которые мне попадались, из которых сквозит пережитками прошлых лет, когда можно было строить все, в любых объемах и везде.

По поводу освоения новых сегментов недвижимости: пока мы видим свою уникальность в области торговой недвижимости. У нас широкая диверсификация внутри узкой области, что позволяет нам чувствовать себя хорошо даже в сложные времена. Кроме того, мы понимаем, что нельзя быть одинаково хорошим во всех сферах деятельности: «И певец, и жнец, и на дуде игрец», поэтому мы гордимся своей специализацией и не изменяем ей.

В последние 6-9 месяцев уже стало трендом открывать полупустые ТЦ. Скажите, такая ситуация связана с неуступчивостью в переговорах арендаторов или арендодателей? Возможно, дело в банальной перенасыщенности рынка торговыми объектами, неготовности ритейла к росту ТЦ? Или все упирается во временно низкую покупательскую способность?

Я считаю, что причины можно разделить на две группы: глобальные и локальные.

К глобальным можно отнести скорее не причины (политические и экономические), а их следствия: доходы населения, потребительские настроения, доступность кредитов (как бизнес, так и потребительских), а также нестабильность курса валют. В итоге: население «прижало» свое потребление, не будучи уверенным в завтрашнем дне, доходах, и не имея возможности взять в кредит (под разумный процент); ритейлеры «свернули» развитие, не понимая, сколько они заплатят в рублях за коллекцию, за сколько они ее смогут реализовать и как расплачиваться с кредитом под такие проценты; девелоперы вообще в шоке от проблем первых двух групп, рассчитывая на которых, они, собственно, строят торговые центры.

Как эта ситуация может решиться? Снижение процентной ставки по кредитам, что сейчас и происходит, делает их более доступными, стабилизация курса валюты поможет ритейлерам определиться с закупочной ценой, пусть и завышенной, но стабильной. Потребительская активность на фоне общей стабилизации тоже должна вернуться в разумное русло.

Если эти условия будут выполнены, то к осени ритейлеры смогут вести адекватный диалог, не спекулируя на положении девелоперов.

К группе локальных факторов я бы отнес ошибки, связанные с целесообразностью строительства торгового объекта в конкретном месте, а также расчетом необходимого объема сдаваемых площадей. К сожалению, такие примеры есть, и девелоперам надо понимать, что сейчас такие ошибки стоят миллиарды. Здесь совет один – не экономить на этапе обоснования и разработки концепции и обращаться к профессионалам.

Какова ситуация сейчас на рынке street retail Москвы и регионов? Она аналогична сегменту ТЦ или данному формату все же легче переживать кризис?

В сегменте street retail Москвы и регионов на рынок сейчас вышло большое количество помещений. Это видно невооруженным взглядом по вездесущим вывескам «Аренда». Магазины «на улицах» первыми попали под оптимизацию у многих ритейлеров. Кроме того, для банков и общепита, профилей торговли, которые последние годы были драйверами в street retail, 2014 год был очень непростым независимо от кризисных явлений. Банки подверглись и до сих подвергаются масштабной зачистке, а кафе и рестораны ощутили последствия закона о запрете курения в общественных заведениях и продуктовых санкций. По сравнению с 2009 годом сейчас существенно меньше профилей торговли готовы развиваться в street retail. И это не отголосок кризиса, а результат развития сегмента торговых центров. Ритейлеры предпочитают открываться в торговых центрах, где работает синергия. Особенно это касается сегментов «одежда» и «обувь». Исключения составляют лишь запросы под флагманские магазины и запросы от премиальных брендов.

Сейчас остались активны в «стрите» продукты в различных форматах (стоит отметить, что их появилось очень много) и услуги. Кафе и рестораны также, несмотря ни на что, формируют существенную долю запросов.

Но в целом сегмент street retail можно назвать более чем живым. Собственники пошли на снижение ставок и хорошие помещения на хороших центральных локациях в спросе. С учетом такого большого предложения свободных помещений риск длительного простоя сейчас есть у неудобных для ритейла улиц, где отсутствует парковка, есть какие-то ограничения, например на Ленинском проспекте, где в одной его части парковка запрещена вообще, а другая часть замкнута крупными торговыми центрами. Эти же проблемы есть на Тверской, Кутузовском проспекте, Садовом кольце.

Street retail – этот тот сегмент, с которого МАГАЗИН МАГАЗИНОВ начинал свое развитие 16 лет назад. За все это время, несмотря на взлеты и падения спроса, в сегменте всегда было развитие. Улицы меняются, отношение к ним меняется, культура и мода меняются, арендаторы меняются – всегда много работы, много новых ходов. Мы уверены, что достаточно скоро увидим в street retail новый рассвет.