Сегодня большое количество международных марок приостановили работу или полностью ушли с российского рынка. Причиной стали введенные санкции и нестабильная ситуация в отрасли.

Крупные моллы и торговые центры испытывают в связи с этим существенные проблемы: снижается трафик, падает покупательский спрос, посетители не доходят до оставшихся в торговых центрах магазинов. Раньше проектировка комплексов осуществлялась по согласованию с топовыми брендами: они устанавливали свои правила расположения торговых точек, а теперь магазины заморожены, площади пустуют и отталкивают гостей ТЦ. Все это негативно сказывается на работе торговых площадок.

По данным РСТЦ, в марте 2022 года по посещаемости торговые центр потеряли от 10% до 15% к 2019 и 2021 годам. Это актуально для тех регионов, где уже сняты коронавирусные ограничения. Там, где они еще действуют, падение ощущается еще больше. Что же касается доходов от аренды, то они сильно зависят от пула арендаторов. В тех торговых центрах, где было много иностранных компаний, падение доходов по аренде может достигать 25%, где представлено больше отечественных компаний — показатель меняется не так сильно.

Несмотря на все обстоятельства, на данный момент рынок арендаторов можно назвать стабильным: уходят только те компании, у которых уже долгое время наблюдается кризисное положение, либо те, кто производит работу на иностранном сырье, осуществляет (точнее осуществлял) поставки из Европы или Америки и больше не имеет возможности вывести или перенаправить товарные потоки. Это и приводит к уходу с рынка. Закрылись крупные арендаторы: H&M, Bershka, Pull and Bear и другие. Уходят также и небольшие локальные арендаторы, которые торговали товарами из-за рубежа: «Товары из Финляндии», «Продукты из Европы» и схожие с ними по деятельности. McDonald's закрыл свои рестораны, но KFC остался работать по франшизе. Это означает продолжение развития в сфере ресторанов быстрого питания и общепита.

Конечно, в полном объеме ушедшие компании не смогут заменить ни отечественные производители, ни турецкие, ни индийские, ни иранские, ни китайские компании. Торговая недвижимость будет использовать стратегию «шахматных замен»: на топовые локации, где раньше были расположены сильные арендаторы, будут ставиться операторы с более слабой позицией. Будет применено «видимое замещение», чтобы освободившиеся места не пустовали и не отпугивали покупателей. Сегодня у, например, отечественных компаний не сформированы логистика и реклама, нет грамотно подобранной ассортиментной линейки. В России нет выстроенного бизнеса мирового масштаба такого уровня и объемов, маркетинговых подходов, влияния на рынок, информационной обеспеченности. Уходят мастодонты. Их замещение - сложный процесс, который займет в лучшем случае 1-2 года.

Торговые центры ранее, во время кризисов 2008-го, 2014-го годов и пандемии, конечно, уже выстроили и отработали модель работы с арендаторами в непростых ситуациях. Как только происходит что-то нестандартное, к управляющей компаний торгового объекта поступает большое количество писем с просьбой о снижении ставки аренды. К примеру, некоторые УК на первые такие запросы не реагируют. После получения второго письма просят партнеров предоставить доказательства, что дела у них действительно пошли плохо именно из-за сложившейся ситуации. Управляющие компании знают, что в значительной части бизнеса реакция на внешние факторы не мгновенная, в отличии от просьб. Большой пул желающих снизить ставки аренды отсеивается уже на этом этапе, из-за невозможности предоставить эти самые доказательства. С оставшимися же проводится более глубокая работа: изучается возможность продолжения его деятельности или момента, где оператор уже «ушел в пике», а новый кризис только усугубляет положение. Во втором случае УК уже нужно спасать свой бизнес и искать замену арендатору.

В этих ситуациях, управляющим компаниям необходимо выбрать гибкую позицию переговоров с арендаторами, индивидуально рассматривать арендные ставки, своевременно реагировать на требования и просьбы, тесно взаимодействовать. Важна поддержка коллег в развитии и движении вперед. Важно открытие новых локаций для поддержания уровня дохода, с меньшей маржинальностью, но с большим объемом.

Конечно, в связи со сложившийся ситуацией покупательская способность тоже будет падать, в долгосрочной перспективе в связи с этим сложно будет избежать потерь и сохранить предыдущий трафик. Явной картинка с арендаторами в торговых центрах станет через один-три месяца.

Районный центр «Место встречи Янтарь», г. Москва

Однако сегодня можно выделить самых востребованных арендаторов торговых центров, которые помогут объектам прожить этот сложный период. Это дисконты, дискаунтеры и магазины единой, фиксированной или низкой цены: «Светофор», Fix Price, «Галамарт». Все также будет иметь актуальность и продуктовый ритейл: «Пятерочка», «Магнит», «Лента» и другие магазины, способные держать более низкие цены на товары, чем небольшие арендаторы. На рынке останутся и продолжат развиваться аптеки, пекарни, кондитерские и кофейни формата To Go.

Отдельно стоит отметить и востребованность внутриквартальных торговых центров, магазинов «у дома». Эти объекты показывают наибольшую стабильность и устойчивость на сегодняшний день.

Евгений Бурденюк - региональный представитель Российского совета торговых центров, основатель девелоперской компании «Отелит», со-председатель НРО «Деловая Россия», работающий в сферах строительства и управления торговой недвижимостью с 2004 года. Успешно привлекает инвестиции и сам инвестирует в отрасль.