09.07.2013 Качество начнется с мегаполисов

Российский рынок коммерческой недвижимости нуждается в редевелопменте и качественном росте.

Российский рынок торговой недвижимости входит в стадию качественного развития, при этом сохраняя потенциал для экспансивного роста. Управляющий партнер Capital Legal Services и председатель российского комитета «Международного Совета Торговых Центров» Владислав Забродин видит в этих тенденциях простую логику эволюции молодого российского рынка. Набрав мышечную массу, коммерческая недвижимость в мегаполисах начинает развивать собственную координацию: учится выстраивать общий знаменатель интересов с ритейлом и конверсировать посетительский  трафик в покупательский. Именно на решение этих задач сегодня направлена реконцепция многих торговых центров в регионах и мегаполисах. Несмотря на то, что региональные собственники недвижимости продолжают оставаться у руля объектов, роль профессиональных управляющих становится очевидной. А чтобы не изобретать пятое колесо и экономить время, логично оценить и изучить опыт зарубежных экспертов. О ключевых трендах рынка и задачах «Международного Совета Торговых Центров» редакции интернет-портала  ShopAndMall.ru рассказал Владислав Забродин.

- Насколько я понимаю, вы представляете интересы International Council of Shopping Centers в России. Расскажите о деятельности ICSC в России

- ICSC в России представлен российским комитетом «Международного Совета Торговых Центров» (ICSC). Деятельность комитета направлена на поддержку развития ICSC в России, повышение узнаваемости бренда и привлечение дополнительных участников в состав ICSC.

Наша миссия – в распространении и  внедрении лучшего опыта мировых рынков торговой недвижимости в российскую практику. Мы активно призываем участников рынка нашей страны к использованию глобальных ресурсов ICSC в своей деятельности. С этой целью мы проводим профессиональные конференции и семинары в России, а также организуем программы обучения и встречи профессионалов рынка по конкретным направлениям, формализуем и публикуем информацию о лучшем мировом опыте. Ежегодно большой интерес рынка вызывают конференции ICSC Russian Idea Exchange. Мы приглашаем экспертов для обсуждения наиболее актуальных и востребованных вопросов. Например, прошедшие встречи были посвящены особенностям выхода аутлет-формата на российский рынок и использованию коммуникационных возможностей социальных медиа. По сложившейся традиции  конференции ICSC Russian Idea Exchange пройдут и в этом году. Кроме того, в настоящее время разрабатывается программа по обучению специалистов в сфере коммерческой недвижимости. Важным пунктом нашей работы станет развитие отношений с российским советом торговых центров и другими профессиональными организациями рынка.

По сравнению с рынками Европы и США, остается низкая доля качественных торговых площадей в общем объеме рынка.

- Специалисты, прошедшие программу обучения ICSC смогут максимально применить свои навыки в  торговых центрах уже заточенных под эффективное управление. Поэтому интересно, как вы оцените нынешний уровень ТЦ в России?

- На данный момент российский рынок торговой недвижимости характеризуется большим разнообразием предложений. В рамках одного города могут быть предложены различные объекты, от слегка модернизированных торговых центров еще советской эпохи и небольших центров, построенных без какой-либо концепции и стандартов, до ультрасовременных объектов, созданных с использованием передовых решений. В целом уровень ТЦ постоянно повышается, это вызвано и ростом конкуренции и возможностями по дополнительным объемам инвестиций. При этом нельзя забывать, что этот рынок постоянно меняется и то, что было в тренде пять-семь лет назад, сейчас выглядит устаревшим. Необходимость реконцепции достаточно большого количества из существующих центров – еще одна характеристика этого рынка.

- То есть на рынке не было именно качественного роста площадей?

- Несмотря на стремительное развитие, отличительной чертой российского рынка, по сравнению с рынками Европы и США, остается низкая доля качественных торговых площадей в общем объеме рынка. Это создает предпосылки для дальнейшего развития в этом направлении.

Рост благосостояния населения в регионах, а также усиление конкуренции в крупных городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, активизирует экспансию девелоперов в регионы, где недостаточно качественных торговых площадей. Иллюстрацией активного развития в регионах может служить ситуация в Воронеже, где количество торговых площадей с 2010 года увеличилось с 25 до 327 кв.м. на 1000 человек.

Помимо строительства новых качественных и профессионально выполненных объектов, должен активно развиваться процесс редевелопмента, что вызвано повышением спроса на качественные торговые площади.

- Когда стоит ожидать существенное увеличение площадей?

Финансовый кризис привел к приостановке многих девелоперских проектов. С конца 2010 года рынок постепенно оживал, некоторые из проектов были перезапущены на новых условиях. Кроме того, на рынке появились и новые проекты, запущенные уже после кризиса

По прогнозам экспертов в 2013 году объем ввода торговых площадей в Петербурге может вырасти в два раза.

На рынке Москвы на стадии реализации находится около 30 проектов ТЦ различного уровня, совокупная площадь которых достигает три млн. кв.м. Реализация этих проектов в соответствии с планами приведет к увеличению предложения на рынке примерно на 45%. Аналогичную картину можно наблюдать в Екатеринбурге, где на данный момент на разных стадиях реализации находится 10 торговых объектов, общей площадью около 400 000 кв.м. Ввод в эксплуатацию этих площадей увеличит предложение на местном рынке на 60%. По прогнозам экспертов в 2013 году объем ввода торговых площадей в Петербурге может вырасти в два раза. Планируется строительство десяти торговых центров общей площадью 370 тыс. кв.м. Это в два раза больше, чем было введено в городе в 2012 году.

Существенное увеличение объема предлагаемых площадей произойдет после возврата на рынок проектов, замороженных во время кризиса, а также реализации проектов, начатых в 2011-2012 г.г., то есть в ближайшие два-три года.  

- Является ли региональный рынок привлекательными для запуска новых ТЦ?

- Общей рыночной тенденцией является растущий интерес всех участников рынка к регионам. Это заметно, как  на примере девелоперов, реализующих все больше проектов за пределами Москвы и Санкт-Петербурга, так и на примере торговых сетей, осуществляющих экспансию в регионы и проявляющих интерес к новым городам, в том числе и с небольшим количеством жителей.

Однако в связи с нехваткой качественных торговых площадей, соответствующих западным стандартам, можно полагать, что опережающими темпами развитие будет идти, все же, в рамках городов-миллионников.

Какие города-миллионики сегодня лидируют по соотношению площади на душу населения?

- Лидером по обеспеченности торговыми площадями можно назвать Краснодар, где показатель составляет более 700 кв.м. на 1000 жителей. Это более чем в 2 раза превышает показатели Москвы и Санкт-Петербурга с 300 и 450 кв.м. соответственно.

Среди городов-миллионников можно отметить Пермь со 118 кв.м. на 1000 человек, а также Уфу, Красноярск и Новосибирск, где данный показатель составляет порядка 210 кв.м.

- Каковы сегодня различия в управлении ТЦ в России и за рубежом?

- Необходимо отметить, что в России рынок торговой недвижимости находится на стадии развития и влияние кризиса не столь существенно. Российский рынок является рынком арендодателей, в то время как ситуация в Западной Европе, например, противоположная: центр влияния перемещен в сторону арендаторов, которые имеют больше веса в дискуссиях с арендодателями.

В России по-прежнему велика доля ТЦ, управляемых непосредственно собственниками, без привлечения управляющей компании, либо с привлечением управляющих компаний только для выполнения определенных функций, например, технической эксплуатации здания.

Российские компании-операторы ТЦ стараются максимально приблизить стандарты управления к аналогичным стандартам, существующим за рубежом. При этом нужно учитывать, что сама отрасль в России является достаточно молодой и возникла с оглядкой на западные подходы и существующий успешный опыт.

В России по-прежнему велика доля ТЦ, управляемых непосредственно собственниками, без привлечения управляющей компании, либо с привлечением управляющих компаний только для выполнения определенных функций, например, технической эксплуатации здания. Однако в настоящее время рынок услуг специализированных управляющих компаний проходит стадию активного роста и есть надежда, что в ближайшем будущем Россия в этом вопросе вплотную приблизится к действующим западным стандартам.

Источник: ShopAndMall.ru