Коммерческая недвижимость — популярный способ инвестирования, который приносит в среднем 8% годовой доходности даже в условиях нестабильной политико-экономической ситуации. Так, в 2023 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость побил все исторические максимумы и составил 850 млрд рублей. IBC Real Estate — одна из лидирующих компаний в сфере работы с недвижимостью, объяснила это «повышенной потребностью бизнеса в объектах коммерческой недвижимости». При этом доля инвестиций только в торговую недвижимость составила 40% от этой суммы. И все же обеспеченность торговыми площадями в крупнейших городах России отличается от аналогичных показателей мировых лидеров от трех до пяти раз.

Сергей Мишин, член экспертного совета по недвижимости Московской Ассоциации Предпринимателей, эксклюзивно для ShopAndMall.ru рассказал о коммерческой недвижимости в качестве источника пассивного дохода, дал оценку рисков и потенциальной прибыльности, а также привел реальные кейсы по применению успешных стратегий управления объектами инвестиций.

Коммерческая недвижимость как источник пассивного дохода

Рассмотрим преимущества и риски инвестирования в коммерческую недвижимость в качестве источника пассивного дохода, и рассчитаем объем потенциальной прибыли.

Пассивный доход: концепция и преимущества

Пассивный доход — это способ заработка, не требующий ежедневной вовлеченности в процесс генерации прибыли. Он обеспечивает инвестору пассивное накопление капитала и сокращает зависимость от других источников дохода.

Пассивную прибыль позволяют получать инвестиции в активы с заранее известной или хорошо прогнозируемой доходностью, и коммерческая недвижимость представляет собой один из таких активов.


Роль коммерческой недвижимости в портфеле инвестора

Различают разные виды пассивного дохода — например, интеллектуальный, социальный, инвестиционный. Коммерческая недвижимость — это инвестиционный пассивный доход наравне с депозитами, облигациями и дивидендными акциями. Многие инвесторы выбирают коммерческую недвижимость в качестве объекта вложения средств, благодаря прогнозируемому доходу и возможности нивелировать влияние инфляции на свои сбережения за счет быстрого роста стоимости кв. метров.

Риски при инвестировании в коммерческую недвижимость

К коммерческой недвижимости относятся офисы, гостиницы и апартаменты, торговые площади, складские объекты, парковки и гаражи. Все эти объекты приносят стабильную прибыль либо при сдаче в аренду, либо при перепродаже; но инвестирование в них связано с определенными рисками.

Рассмотрим ключевые риски:
- высокий уровень первоначальных инвестиций на покупку и модернизацию помещения;
- низкая ликвидность помещения в случае неудачной локации, планировки или неудовлетворительного технического состояния;
- потеря дохода в результате длительного поиска арендаторов;
- длительный срок окупаемости;
- ограничения по выбору арендаторов при наличии конкурентов или социальных объектов по соседству;
- высокие дополнительные издержки: коммунальные услуги и налоги;
- потенциальная возможность сноса при покупке отдельно стоящего здания или объекта некапитального строительства;
- изменение рыночных условий и спад спроса на коммерческую недвижимость в целом;
- потеря прибыли в случае заключения контракта на покупку или продажу помещения с недобросовестными контрагентами.

Расчеты размера пассивного дохода от коммерческой недвижимости

Основной показатель эффективности вложения инвестиций в коммерческую недвижимость — это годовая доходность помещения или отношение прибыли к общей сумме инвестиций, выраженное в процентах.

Показатель доходности рассчитывается по формуле:

Доходность (годовая) = Арендная плата в год / Стоимость покупки х 100%

Несмотря на наличие рисков, коммерческая недвижимость является достаточно выгодным инструментом инвестирования, потому что обеспечивает средний показатель доходности 8%-12% при сроке окупаемости инвестиций 8-11 лет в зависимости от сегмента.

Таблица 1. Оценка доходности типовых объектов по данным за 2023 год

Стратегии управления арендным бизнесом в коммерческой недвижимости

На размер дохода от коммерческой недвижимости влияют разные факторы — например, формат аренды помещения, способы привлечения клиентов и работы с ними, техническое состояние площадей и пригодность под запросы разных арендаторов. Рассмотрим эти факторы подробно и приведем практические примеры успешных стратегий по управлению арендным бизнесом.

Форматы аренды коммерческой недвижимости: преимущества и недостатки

Существует два формата аренды — краткосрочная и долгосрочная. Краткосрочным считается срок аренды помещения длительностью до 11 месяцев, долгосрочным — 12 месяцев и дольше (средняя длительность долгосрочной аренды составляет от 5 лет). У каждого формата есть свои преимущества и недостатки.


Преимущества краткосрочного формата аренды:
- высокие арендные потоки;
- получение депозитных средств на счет непосредственно при заключении договора;
- отсутствие необходимости регистрировать договор в Росреестре и сопутствующих издержек.

К недостатком краткосрочного формата причисляют нестабильность денежного потока, необходимость постоянного поиска новых арендаторов и менее высокий месячный арендный поток (МАП) по сравнению с доходом от крупных арендаторов, предпочитающих долгосрочные контракты.

Преимущества долгосрочной аренды описывает классический пример win-win game, где выгоду получают и собственник, и арендатор:
- собственник помещения получает гарантированный долгосрочный МАП и избегает финансовых провалов по причине ротации арендаторов;
- собственник получает скидки от эксплуатирующих организаций на долгосрочное техническое обслуживание объекта;
- арендатору достается широкий круг полномочий по объекту недвижимости, что позволяет экономить бюджет за счет, например, арендных каникул или step up периода с пониженной арендной ставкой;
- арендатор может заменить гарантийный депозит банковской гарантией и исключить «заморозку» собственного капитала;
- как правило, на длительный срок в аренду сдаются более качественные помещения (например, торговые площади классов В+ и А). Это обеспечивает арендатору возможность привлекать более квалифицированную рабочую силу за счет комфортных условий труда и развивать свой бизнес.

К недостаткам долгосрочной аренды относят длительный поиск подходящих арендаторов и необходимость предоставлять помещение, соответствующее их высоким требованиям. Но даже с учетом этих минусов наиболее выгодной для собственников является именно долгосрочная аренда.

Привлечение и удержание арендаторов: стратегия и практические приемы

Одна из ключевых задач собственника, стремящегося к получению высокой прибыли при долгосрочном формате аренды — это привлечение и удержание крупных арендаторов, которые обеспечивают стабильный высокий месячный арендный поток. Рассмотрим самые распространенные стратегии, которые используют собственники:
- Заключение договоров с «якорными» арендаторами: крупный известный арендатор повышает инвестиционную привлекательность объекта и генерирует поток более мелких клиентов
- Использование подходящих маркетинговых каналов для привлечения клиентов: например, реклама онлайн и офлайн, участие в отраслевых мероприятиях, размещение билбордов
- Привилегии для долгосрочных арендаторов: такие, как льготные периоды оплаты, персональные маркетинговые предложения, расчет платы в зависимости от оборота бизнеса арендатора
- Гибкая ценовая политика для постоянных клиентов: проявление лояльности при продлении договоров аренды с зарекомендовавшими себя арендаторами.

Практические примеры успешных стратегий управления коммерческой недвижимостью

В отдельных случаях инвестиции в коммерческую недвижимость приносят сверхприбыль в короткие сроки. Во многом это связано с визионерским подходом при выборе объекта инвестиции, умением увидеть перспективы модернизации помещений и готовностью идти на определенные риски.

Рассмотрим кейсы, в которых доходность объекта составила 33–56%, а срок окупаемости — всего 2–3 года (табл. 2), и стратегические приемы, который позволили достичь этих результатов.

Таблица 2. Оценка доходности по кейсам

Кейс 1: г. Долгопрудный (Московская область), Рыночная площадь

Торговая площадь размером в 100 кв. метров в объекте стрит-ритейла была приобретена в 2013 году за 13 млн рублей. За счет расположения помещения рядом с железнодорожными путями, существовал риск сноса здания и стоимость помещения была ниже, чем у аналогичных площадей в других локациях.

В качестве арендаторов удалось привлечь крупные бренды: салон связи МТС (площадь 40 кв. метров, МАП 250 тыс рублей); аптека «Планета Здоровья» (площадь 40 кв. метров, МАП 270 тыс рублей); салон связи «Мегафон» (площадь 12 кв. метров, МАП 90 тыс рублей).

Доходность от аренды составила 56%, а срок возврата вложенных средств — 2 года (табл. 2). Таких показателей удалось добиться за счет реализации стратегии управления арендным бизнесом, учитывающей следующие факторы:
- готовность идти на риск при вложении инвестиций ради высокой прибыли;
- выбор помещения в удачной локации с высоким трафиком;
- низкая стоимость покупки помещения за счет риска сноса;
- высокий месячный арендный поток за счет удачной локации и клиентов;
- привлечение в качестве арендаторов крупных сетевых компаний, способных оплатить высокую стоимость аренды.

Кейс 2: г. Москва, Большая Филевская улица

Торговая площадь размером в 470 кв. метров в объекте стрит-ритейла была приобретена в 2015 году за 65 млн рублей. Помещение состояло из двух уровней: технический подвал с высотой потолка 2,2 метра и полноценный первый этаж. Собственник доработал помещение: увеличил глубину подвала и, соответственно, высоту потолков до 2,6 метров, что позволило сдать его в аренду в качестве полноценных торговых площадей.

Арендаторами стали сетевые магазины «ВкусВилл» (площадь 200 кв. метров, МАП 870 тыс рублей) и «ВинЛаб» (площадь 130 кв. метров, МАП 350 тыс рублей); а также продавцы шаурмы (площадь 10 кв. метров, МАП 170 тыс рублей) и магазин одежды (площадь 120 кв. метров, МАП 400 тыс рублей).

Доходность от аренды составила 33%, а срок возврата вложенных средств — 3 года (см. табл. 2). Таких показателей удалось добиться за счет стратегического подхода к выбору и управлению объектом недвижимости, основанного на следующих факторах:
- визионерский подход при выборе помещения — умение видеть потенциал для модернизации;
- выбор помещения в удачной локации с высоким трафиком;
- низкая стоимость покупки помещения за счет невысокой ликвидности и риска потери вложенных средств;
- долгосрочный контракт с элементами эксклюзивности с крупным сетевым арендатором («ВкусВилл»);
- модернизация помещения, которая повысила ликвидность и сделала пригодным для сдачи подвал площадью 120 кв. метров.

Выводы

Коммерческая недвижимость, а в частности и торговая, — выгодный способ получения пассивного дохода, который дает в среднем 8-12%, а в отдельных случаях — например, при применении авторской методики, — до 56% годовой доходности.

Таких результатов позволяет достичь правильный подход к управлению объектом инвестиций: выбор недвижимости для приобретения с учетом локации конкурентов и объема трафика, точная оценка потенциала помещения и его модернизация для повышения ликвидности, заключение контрактов на аренду с крупными сетевыми компаниями на особых условиях и на долгий срок.

При использовании этого подхода и сохранении текущего инвестиционного климата в РФ, когда коммерческая недвижимость показывает рекордный рост, можно рассчитывать на повышенную доходность в ближайшем будущем.