Интервью SRV: Андерс Лильенстолпе, Заместитель регионального директора SRV  в России.

- Обычно в самом начале всегда спрашиваю, какие области вам самому было бы интересно осветить? Какие-то аспекты деятельности Вашей компании, о которых Вам хотелось бы рассказать рынку.

- SRV - одна из немногих иностранных компаний, которая продолжает инвестировать в российский рынок на протяжении долгого времени и сейчас. Вместе с нашими инвесторами мы продолжаем работать в достаточно сложной экономической ситуации. Мы открываем новые площадки и показываем пример того, что даже в непростых условиях с помощью усердной работы и, возможно, небольшого везения, можно добиться успеха. Даже на тяжелом рынке можно сделать нечто экстраординарное. Прежде всего, это касается Санкт-Петербурга, где мы запускаем «Охта Молл» (уже запустили 27.08.2016 г., прим. редакции) абсолютно новый продукт для рынка.

- Как Вы взаимодействуете с российскими компаниями? Например, по проекту «Охта Молл» Вы работаете с российским подразделением JLL

- У нас много российских партнеров, например, Сбербанк. Мы работаем в России, хотя некоторые из нас иностранцы, в целом мы российская команда. Я в России уже 10 лет. С другой стороны мы можем привнести международный опыт. Конечно, у нас есть и международные партнеры, например, архитектурные компании. JLL в работе с нами задействует свои европейские офисы, но их руководство находится в Великобритании, так же как и у нас – весь топ-менеджмент в Финляндии. Но у нас установлены прекрасные взаимоотношения с российскими партнерами и Тринфико – один из таких примеров. В перспективе роль именно российских партнеров будет только расти. Мы видим, что сейчас не так много европейских инвесторов приходит на рынок в Россию, поэтому партнерство с местными игроками рынка становится все более важным. Мы очень счастливы работать в России.

- Ваша компания из Финляндии, у нее финские корни, финские деньги.  Ваш бизнес начался в Финляндии, а где именно?

- Я расскажу немного об истории компании. SRV - это открытая акционерная компания. Ее основатель Илпо Коккила, ему принадлежит 50% ее акций. В 1987 году Илпо совместно с еще 4 финскими бизнесменами создали SRV. Первый проект был реализован в Прибалтике, затем два проекта в России. Но основной бизнес был сосредоточен в Финляндии. Сегодня 85-90% оборота компании приходится на Финляндию. Там мы реализуем огромные проекты, например, один из крупнейших в стране проектов - REDI. Это многофункциональный комплекс, куда входит торговый центр со станцией метро на -1 уровне и несколько небоскребов с апартаментами, офисными площадями и отелем. Мы также строили большой медицинский центра в Ювяскюля, тоннели метро, спортивные центры. В Хельсинки мы построили Дом музыки, университетскую библиотеку, торговый центр Kampi. В России число проектов не так велико. На счету компании строительство нескольких гостиниц Park Inn в российских городах, бизнес-центра в Москве, также мы выступали в качестве девелопера торгового центра «Жемчужная Плаза» в Санкт-Петербурге, сейчас реализуем проекты «Охта Молл» и 4DAILY в Мытищах. Число проектов в России, конечно, значительно меньше, но оборот достаточно большой.

- Был ли опыт, наработанный в Финляндии, транслирован в Россию?

- Да, трансляция опыта непременно происходит. Например, несколько продукт-менеджеров компании долгое время работали и в России, и в Финляндии. Кроме того в SRV мы уделяем особое внимание системе управления качеством. У нас есть сертификат ISO. Для нас это очень важно. Процесс сертификации происходил при тесном взаимодействии российского и финского офисов. В составе российского подразделения SRV есть компании SRV 360, которая специализируется на управлении коммерческой недвижимостью. Эта компания также сертифицирована по ISO. Заимствование опыта происходит как в виде привлечения сотрудников из Финляндии, так и в виде трансляции бизнес-процессов, отработанных в Финляндии. У нас идет взаимное обучение между русскими и финнами. Важно отметить, что не только русские учатся у финнов, но и финны учатся у русских. Прежде всего, в сфере коммерческой недвижимости, наша российская команда обладает серьезным опытом и активно делится им с финским подразделением.

- Столкнулась ли компания SRV в России с какими-либо сложностями из-за того, что здесь количество населения выше, чем в Финляндии? Есть ли в связи с этим какие-либо отличия?

- Частично да. Возможно, вы знаете, что в России я долгое время работал в компании ИКЕА. В 2007 году я давал интервью финскому телевидению, они спросили, почему русские приезжают в Хельсинки, действительно ли у них такие плохие магазины и им негде совершать покупки. И они были крайне удивлены, когда я рассказал им про «Мега Дыбенко» с GLA почти 150 тыс. кв. м., это больше, чем какой-либо торговый центр в Финляндии.

Когда SRV начинал работу над крупными проектами «Жемчужной Плазы» и «Охта Молла», топ-менеджмент понимал, что руководить этой работой должен не менеджер из Финляндии, так как это будет неэффективно. Была создана команда, куда вошли самые различные эксперты, консолидировавшие международный и российский опыт в сфере торговой недвижимости. Например, Юсси Куутса, который долгое время работал со Стокманн, я, с моим опытом работы в ИКЕА, Наталья Борец, которая была директором по аренде в Стокманн, а до этого работала в  Colliers International. Конечно, активное участие в работе принимает и Вели-Матти Куллас, вице-президент SRV Group по реализации проектов в России. Важно сформировать команду, которая сможет эффективно работать в актуальных рыночных условиях. Работая в Финляндии, компания набирает сотрудников, знающих местный рынок, если компания приходит в Россию, она должна знать специфику работы здесь. В этом наша сильная сторона – у нас есть люди с необходимой квалификацией, из которых мы можем создавать эффективную команду для работы над любым проектом на рынке. 

- Как Ваши проекты в России взаимодействуют между собой с точки зрения компании SRV и SRV 360? Эти компании часто путают.

- Это плохо, что нет понимания разницы между ними, потому что мы стараемся, чтобы она была понятна.  SRV действительно специализируется на девелопменте, на 100% девелопер, отвечает за строительство, лизинг и маркетинг только для новых проектов. SRV 360 – это только управление недвижимостью. Они уже управляют нашими торговыми центрами «Жемчужная Плаза», «Охта Молл», 4DAILY, а также сторонним объектом в Калининграде – МФК Мега, и несколькими бизнес-центрами в Петербурге. Когда мы строим объект, мы сдаем его в аренду, занимаемся маркетингом, мы полностью реализуем с его нуля, а после запуска передаем его в управление SRV 360. У проекта есть собственник, инвестор, SRV выступает одновременно и собственником части проекта и его девелопером, а затем передает его в управление SRV 360.

- Какие были предпосылки для создания SRV 360? Зачем нужна отдельная компания?

- У нашей компании накопился огромный опыт работы с коммерческой недвижимостью и в какой-то момент возникла идея создать отдельное направление и предлагать свои компетенции как услугу. Мы использовали то же название – SRV, но добавили цифру 360, чтобы показать, что мы делаем все. Таким образом мы попытались сделать имя более рыночным, чтобы оно запоминалось. В состав концерна в России входит несколько компаний, например, «СРВ Строй», которая является строительным подразделением. Когда мы работаем как девелопер и инвестор мы выступаем как весь концерн в целом SRV, а управление объектами осуществляется через SRV 360. В некоторых случаях эта дифференциация необходима. Например, в нашем совместном проекте с Тринфико – ТЦ 4DAILY, мы проводили тендер для выбора управляющей компании на объект. SRV 360 участвовала в нем наравне с другими претендентами и ей удалось выиграть этот контракт.

- Кто собственник “Охта МОЛЛ”, какова структура?

- У проекта несколько инвесторов, помимо SRV это инвестиционная компания Russia Invest, созданная для инвестирования в российскую недвижимость, ей принадлежит в проекте 55%. Акционерами Russia Invest являются компании Ilmarinen, Sponda и SRV (по 27% каждая), а также Etera (13%) и Onvest (6%).  Т.е. SRV частично собственник проекта и его девелопер. Т.е. если нарисовать ось времени, то все, что предшествует открытию торгового центра – сфера ответственности SRV, все что после открытия – полностью на SRV 360. Конечно, функции частично пересекаются. Например, хотя формально я состою в команде SRV, я активно участвую на всех этапах.  У SRV есть большой отдел аренды, и у SRV 360 на объекте есть свой локальный отдел арены, они взаимодействуют между собой.

- Правильно ли я понимаю, что Вы строите торговые центры в Санкт-Петербурге, потому что он ближе к финской границе и Вам проще ими заниматься? Или дело вовсе не в локации?

- За время своей работы в России я жил в Казани, в Нижнем Новгороде, работал в Ростове-на-Дону, Краснодаре и Екатеринбурге. Для нашей компании локация не имеет значения, мы можем работать где угодно. Но наша стратегия заключается в том, что мы сфокусированы на Москве и Санкт-Петербурге, потому что эти рынки наиболее перспективны и мы видим здесь большие возможности для себя. Это вопрос стратегии, выгодного партнерства. Например, в проекте «Жемчужная Плаза» мы вошли в очень хорошее партнерство с Шанхайской индустриальной инвестиционной компанией (ШИИК), за счет чего мы получили отличную возможности для девелопмента успешного проекта. ШИИК реализует большой проект комплексного освоения территории площадью 85 га на юго-западе Санкт-Петербурга. Они искали партнера для строительства торгового центра в составе проекта. Им нужен был кто-то инновационный, креативный, кому они могли бы доверить реализацию. Благодаря этому наши пути пересеклись, руководство компаний смогли договориться о партнерстве. Важно отметить, что фокус на Москве и Петербурге касается именно нас как девелоперов, область интересов SRV360 с точки зрения географии гораздо шире. Например, они уже работают с многофункциональным комплексом в Калининграде площадью 100 тыс. кв. м..

- Столкнулись ли Вы с какими-либо сложностями при выходе на российский рынок, например, во взаимодействии с чиновниками?

- В Швеции и Финляндии очень много чиновников, бюрократия там сильно развита, но она воспринимается как положительный момент. В Финляндии нашей компании приходится много работать с чиновниками, профсоюзами, в этом вопросе у нас большой опыт. Что касается России, то лет 15-20 назад регулирование в строительной сфере было недостаточно понятным и прозрачным.  Это касалось получения разрешений на строительство, согласования проектов, обеспечения их инфраструктурой, работы с надзорными органами. Сегодня ситуация кардинально поменялась к лучшему. У нас нет проблем с получением разрешения на строительство. По проекту «Охта Молла» мы тесно взаимодействуем с районной и городской администрациями и получаем от них поддержку.  Это отлично! Возможно, это звучит несколько неожиданно, но условия действительно идеальны. Конечно, если вы соберетесь строить, например, новую дорогу, то столкнетесь с некоторыми сложностями, но то же самое происходит и в Финляндии, и в Швеции. Есть аспекты, которые в России более сложны, например, система налогообложения. Но что касается девелопмента, здесь созданы прекрасные условия с четко прописанными правилами и требованиями.

- Вы строите торговый центр 4DAILY в Мытищах рядом с уже действующим ТЦ «Июнь», зачем?

- Почему магазины предпочитают располагаться по соседству друг с другом, например, в торговых центрах или на торговых улицах? Потому что им нужен трафик. Чем сильнее концентрация ритейла, тем больше денег он приносит. В Стокгольме есть крупная торговая зона в пригороде Kungens Kurva. Это своеобразный ритейл хаб, где рядом с самым большим магазином ИКЕА соседствуют крупные международные бренды, таких как H&M, Lindex и многие другие, в общей сложности порядка 60-70 бигбоксов сосредоточены в одном месте. И это лучшая и наиболее успешная торговая зона Стокгольма, хотя и расположена она на удалении от центра. Идея состоит в том, чтобы создать нечто подобное в Московской области, некий ритейл-хаб. Конечно, если бы мы запустили те же магазины, которые уже есть в «Июне», у проекта не было бы шансов выжить. Но этот район Московской области сейчас активно расширяется, численность населения растет, поэтому здесь должны появляться действительно отличные друг от друга проекты. Мы не хотим конкурировать, мы хотим работать вместе, возможно, даже проводить кросс-промо с ТЦ «Июнь». Мы должны сотрудничать. Тогда мы сможем конкурировать с более крупными игроками рынка, работающими в близлежащих районах, такими, например, «Красный кит». Это будет не один отдельный торговый центр, а хаб, куда войдут «Июнь», 4DAILY, МакДональдс, K-Rauta и другие. Если «Мега» все-таки реализует свой проект в Мытищах, который они анонсировали в свое время, то объединившись с «Июнем» и другими торговыми объектами, мы сможем конкурировать даже с новой «Мегой».

Мы пока не доносили до «Июня» эту идею, но они обязательно и сами придут к этому. Если ты не обладаешь большим размером, тебе приходится быть прозорливым. Для нас это преимущество иметь рядом «старшего товарища». Но и для «Июня» наше соседство тоже станет преимуществом.

- Эта хорошая идея в перспективе 2-3 лет, но пойдет ли сейчас ритейлер в новый проект, когда по соседству уже есть работающий?

- Это проблема для всего рынка сегодня. И не только сейчас, но уже несколько последних лет. Когда мы запускали «Жемчужную Плазу» в 2013 году, вместе с торговым центром открылось около 30% арендаторов. Ритейлеры смотрели друг на друга и не решались открываться. Но прошло всего 6 месяцев и все встало на свои места, ситуация полностью наладилась. Такая проблема есть, особенно сейчас, когда ритейлеры стали очень осторожными. Заполниться на 100% - большая проблема для всех новых торговых центров.

- С каждым годом емкость рынка в российских городах-миллионниках сокращается, остается все меньше возможностей построить новые интересные торговые центры. Но в Санкт-Петербурге Вы запускаете уже второй объект. Вас это не смущает?

- Конечно, мы бы хотели находиться в более комфортных макроэкономических условиях. В России действительно много торговых центров, но большинство из них плохого качества. Как в Лондоне продолжают открываться торговые центры, лучшие торговые центры. Там низкие риски, прозрачный механизм возврата инвестиций, растущий рынок, поэтому в него стоит инвестировать. В России нет недостатка в земле, как только снизятся риски – инвестиции пойдут вверх. Так всегда происходит.

Наш проект в Петербурге отличается от того, что уже представлено на рынке. У нас есть крупные конкуренты, например, «Галерея», «Европолис». Мы пытаемся быть более креативными, предложить торговый центр нового поколения. Нас часто пытаются сравнить именно с «Галереей», она находится в центре, рядом со станцией метро, мы – нет, но мы находимся на крупных транспортных магистралях.  В «Галерее» магазины преимущественно небольшого метража, у нас много крупных якорей. У нас открываются большие магазины известных марок, таких как H&M, Kiabi. Средняя площадь наших магазинов больше, чем в «Галерее», за счет этого мы можем предложить больший ассортимент, который сможет удовлетворить более широкую аудиторию. Магазин Decathlon займет в «Охта Молле» 3,5 тысячи кв.м., 9 тыс. кв.м. занимает гипермаркет «Лента», более 7 тыс. кв. м. займет кинотеатр «КАРО».  Мы находимся недалеко от «Галереи», но мы два абсолютно разных торговых центра, и за счет своей целевой аудитории мы обязательно будем успешны.

- Несмотря на падение покупательской способности, Вы открываете новые торговые центры. Каковы предпосылки их успешности?

- Прежде всего, я должен сказать, что мы действительно верим в российский рынок. Владелец нашей компании Илпо Коккила хорошо знает российский рынок, он работал на нем еще в советский период, во время кризиса 1998 года, в 2008 году и работает сейчас. Мы люди с крепкими нервами. Период реализации проекта от 7 до 10 лет. И нельзя каждый раз при изменении ситуации на рынке останавливать работу и выходить из проекта. Все очень просто: пока вы можете инвестировать, вы должны продолжать работу. Хотя рисков, конечно, не избежать. Но мы должны верить в наш продукт и в то, чем мы занимаемся. Иногда требуется определенная смелость в действиях, но владельцы нашей компании славятся тем, что они крепкие парни. Порой они способны на то, на что решаются немногие. Да, сейчас сложилась очень сложная ситуация, но она обязательно изменится, мы уже проходили это в 1998, в 2008. Такова жизнь!

- По Вашим оценкам, когда ожидать подъема ритейла в России?

- Мы снова должны вернуться к макроэкономической ситуации. Ситуация с курсом рубля очень сложная, инфляция, с которой власти пытаются как-то бороться, тоже сказывается на доходах. Но мы уже видим относительную стабилизацию рубля, колебания цены на нефть уже не сказываются на его курсе как раньше, когда в день он мог меняться на 10% в ту или другую сторону. Со временем начнет восстанавливаться и покупательская способность. Но этот возврат на прежний уровень тоже не должен быть резким, нужен определенный баланс в экономике. Мы наблюдаем плавный разворот к положительной динамике и оживление на рынке. Конечно, на это уйдет не менее пары лет. Но самая большая проблема в России заключается в том, что покупательская способность оказывает решающее влияние на окупаемость проекта. Чем ниже покупательская способность, тем дольше срок возврата инвестиций. Поэтому для нас повышение покупательской способности – это ключевой момент.

- В чем номинированы арендные ставки в Ваших проектах?

- Когда я работал в ИКЕА, у нас был стандартный договор для всех арендаторов, меняли только название компании и номер.  Сейчас каждый арендатор уникален, договоры полностью отличаются друг от друга. В нынешней ситуации мы должны быть очень гибкими. У нас дифференцированный подход. Для некоторых крупных арендаторов это процент с оборота. Еще пять лет назад все договоры были номинированы в евро. Сегодня ставки номинированы в рублях и в евро. У кого-то зафиксирован валютный коридор, где-то нет фиксации курса, где-то он жестко зафиксирован. Это индивидуально в каждом случае. Зависит от срока договора, от площади помещения. Мы стараемся найти оптимальное решение для каждого оператора.

- Не планируете ли подобно Fort Group развивать франшизу или запускать свой собственный ритейл проект?

- Таких планов у нас нет. Мы могли бы, но не хотим. В прошлом я был военным и исхожу из того, что если у вас есть четкий акцент в сфере деятельности, не выпускайте его из поля зрения, если у вас есть план – следуйте ему. Наш основной бизнес – недвижимость, и это то, чем мы занимаемся. «Манго» делает большую работу, это успешная франшиза и мы будем рады видеть этот бренд в своих проектах, но сами мы сосредоточены на девелопменте и управлении.

- Ваши дальнейшие планы в России?

Важно разделить два наших направления бизнеса: девелопмент и управление. Главная цель сейчас – открыть два проекта, которые на стадии реализации, и успешно управлять ими. Мы готовы приступить к строительству второй очереди «Жемчужной Плазы». На 55% ее площадей уже подписаны BTS и это очень хорошие арендаторы. Мы пока не решили, когда приступим к реализации этого проект - ожидаем некоторой стабилизации экономической ситуации, но уже все готово для его запуска. Как инвесторы мы заинтересованы в новых проектах, но будем очень осторожны при их выборе. У нас есть достаточно работы по текущим проектам. Но прежде всего мы заинтересованы в развитии направления SRV 360. Мы расширяем команду, ищем новые кадры, проводим их подготовку, готовим к работе на новых проектах. В первую очередь мы заинтересованы в Санкт-Петербурге и в Москве, но и близлежащие регионы нас также интересуют.

Мы не рассматриваем проекты для покупки. Мы планируем управлять своими объектами, повышать их стоимость, и не собираемся их продавать в ближайшее время, но если получим выгодное предложение, то готовы его обсуждать.

Интервью взял главный редактор ShopAndMall.ru и журнала SAM Самвел Арутюнян

 

СПРАВКА О КОНЦЕРНЕ SRV И ПРОЕКТАХ

О концерне SRV

Концерн SRV (осн. 1987), входящий в пятерку крупнейших строительных компаний Финляндии, предлагает комплексные решения по девелопменту коммерческой и жилой недвижимости: планированию инвестиций, проектированию, строительству, коммерциализации и управлению объектами. Помимо Финляндии SRV ведет свою деятельность на территории России и Эстонии. В России SRV специализируется на строительстве и управлении объектами коммерческой недвижимости. С 2007 года акции SRV Group Plc котируются на фондовой бирже Хельсинки; годовой оборот компании годовой оборот компании в 2015 году составил 719,1 миллиона евро. Среди флагманских проектов компании в России – торговые центры «Жемчужная Плаза» и «Охта Молл» в Санкт-Петербурге, торгово-развлекательный комплекс  4DAILY в г. Мытищи, Московская обл., а также жилой комплекс «Малая Финляндия» в Выборге.

Компания SRV 360 – подразделение финского концерна SRV, оказывающее полный комплекс услуг по управлению коммерческой недвижимостью. Акции SRV котируются на фондовой бирже Хельсинки; в 2015 году оборот концерна составил 719.1 млн евро. В портфеле SRV 360 более 500 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Среди них торговые центры «Жемчужная Плаза», «Охта Молл», 4DAILY, бизнес-центры Eightedges, «Базен», «Аврора», МФК «Мега» (Калининград). Клиентами компании являются: УК Тринфико (НПФ Благосостояние), Шанхайская индустриально-инвестиционная компания, Финский инвестиционный фонд Russia Invest , Vicus Limited, Leorsa Group, МФК «Мега» Калининград.

ТЦ «Жемчужная Плаза» (Санкт-Петербург). ТЦ "Жемчужная Плаза" был открыт в августе 2013 года. Общая площадь объекта составляет 96 тыс. кв. м, арендопригодная - 48 тыс. кв м. «Жемчужная Плаза» – совместный инвестиционный проект финского строительного концерна SRV и китайской «Шанхайской индустриально-инвестиционной компании» (ШИИК). В состав якорных арендаторов входят гипермаркет PRISMA, «М.видео», «Детский мир», «Снежная королева» и 11-зальный кинотеатр «Формула Кино», оснащенный залом IMAX. В настоящее время заполняемость ТЦ составляет около 99%.

ТРЦ «Охта Молл» (Санкт-Петербург). ТРЦ «Охта Молл» реализуется концерном SRV совместно с финским инвестиционным фондом Russia Invest. Общий объем инвестиций в торгово-развлекательный центр составит 205 млн евро. Открытие ТРЦ – 27 августа 2016 года. Общая площадь «Охта Молл» - 140 тыс. кв. м, арендуемая – 78 тыс. кв. м. Объект включает два подземных уровня, на которых расположатся паркинг вместимостью около 2 тыс. машино-мест и гипермаркет площадью 8,5 тыс. кв. м, и четыре наземных этажа, где разместятся более 250 магазинов. Пул арендаторов ТРЦ "Охта Молл" включает международных и федеральных операторов, работающих в среднем ценовом сегменте. В числе якорных арендаторов - H&M, Terranova (единственный магазин в Петербурге), Koton, гипермаркет спортивных товаров Decathlon, гипермаркет «Лента», кинотеатр КАРО, детский гипермаркет "Мама Детям". Большое внимание в концепции проекта уделено реализации нестандартных креативных форматов – так, в «Охта Молле» откроется «Охта LAB» - первое культурно-образовательное пространство на территории торгового центра в России. Эксклюзивный брокер по сдаче помещений в аренду — компания JLL.

Жилой комплекс «Малая Финляндия» (Ленинградская область, Выборг). Проект клубного формата будет построен в Выборге, на мысе Папула. В рамках первой очереди проекта «Малая Финляндия» уже построены два 8-этажных дома на 76 квартир. Дома заселены, в них сформировано ТСЖ. Новая стадия реализации проекта началась осенью 2015 года, она предусматривает возведение двух 8-этажных зданий на 110 квартир общей площадью более 6 тыс. кв. м. Cрок сдачи первой очереди проекта – 1 квартал 2017. Проект предполагает несколько очередей строительства: помимо многоквартирных жилых домов, он также предусматривает строительство подземного паркинга, детских площадок, зон отдыха.

Торговый центр 4Daily (Московская область) является совместным проектом  финского строительного концерна SRV, Инвестиционной Группы «ТРИНФИКО» и ГК Vicus. Проект расположен в северо-западной части г. Мытищи, вдоль улицы Мира, в одной из  наиболее активных зон жилой застройки московского региона. Общая площадь комплекса составляет 52 тыс. кв. м, арендопригодная – 26 тыс. кв. м.