10.12.2020 Торговые центры малых форматов: руководство по выживанию

 

Торговые центры малых форматов: руководство по выживанию

На рынке торговой недвижимости России происходит большой кризис: пандемия обрушила его показатели до исторических минимумов. Причем собственникам небольших объектов приходится тяжелее всего, ведь именно их формат переживает не легкие времена уже не первый год, а во время пандемии стало совсем сложно.

Сейчас очень много торговых центров площадью от 50 000 кв. метров и более, строившихся с целью консолидировать трафик и работать для всех. Массовость и масштабность была в приоритете последние 10 лет. Действительно, для старшего поколения, простор и свобода были в приоритете, но сейчас ситуация изменилась. Именно реанимация малоформатных торговых пространств становится все более актуальной с учетом потребительских особенностей нового поколения. Сегодня молодые люди хотят индивидуальности, искренности, следуют своим интересам. Они ценят атмосферу пространства, дизайн и хотят чувствовать избранность. Очевидно, что девелоперам торговой недвижимости было бы разумнее всего подстроиться под этот тренд. Как специалист с большим опытом по работе с малыми форматами торговых пространств, могу сказать, что сейчас, как нельзя кстати, можно и нужно заниматься «реставрацией» таких пространств. Причем, чем сложнее конфигурация объекта, тем интереснее становиться работа и реализация нового проекта. Вместе с тем, мало сделать красиво, нужно еще правильно решить уравнение по доходности, и именно этим мне интересны подобные проекты.

Торговые центры малых форматов: руководство по выживаниюТорговые центры малых форматов делятся на два типа: центральные и локальные. И работать с ними нужно по-разному, так как нагрузку они несут различную.

Центральные торговые центры расположены, как правило, в центре города (это, прежде всего, «ЦУМы», «Военторги» и т.д.) Данные объекты могут быть трафикообразующими и выбирать специализацию широкого спектра, но специализация должна быть обозначена ярко и понятна покупателям. То есть нужно обозначить, что именно является продуктовым ядром заведения – или мода, или продукты, или услуги. Данное обозначение необходимо подчеркнуть для того чтобы максимально привлечь целевой трафик. Но это не означает, что только мода, или только услуги будут представлены в ТЦ. Необходимо правильно просчитать пропорциональное соотношение всех направлений. Например, если ядром наполнения является направление мода (одежда, обувь, аксессуары), то в пропорциональном соотношении направлений это выглядит следующим образом – мода 50%, косметика/парфюмерия – 20%, ювелирные украшения /бижутерия  - 10% , услуги 10%, еда – 10%. Данное пропорциональное соотношение направлений позволит правильно распределить трафик, сбалансировать конверсию покупок, и, как следствие, сбалансировать прибыль с 1 кв. м. в ТЦ. Прежде чем утверждать пропорциональное соотношение направлений, необходимо тщательно изучить конкурентное окружение и емкость трафика. В связи с этим, каждый объект изучается индивидуально и разрабатывается свое «уравнение» наполнения. Таким образом, составляется «дорожная карта» реализации проекта, которая будет понятна покупателям и выгодна собственникам объекта. Только после этого можно начинать разрабатывать поэтажные планы и заниматься наполнением.

Локальные объекты – это небольшие районные ТЦ, которые находятся в спальных районах и, как правило, работают только на свой круг покупателей, которым важна шаговая доступность. Данные объекты реализуются с учетом потребностей окружения, где в основном преобладают такие направления, как услуги, еда, развлечения, образование. Это скорее место для импульсных покупок и центр притяжения для населения района. Правильное распределение долей по направлениям позволит привлечь целевой трафик и обеспечить доходность данного объекта. Акцент на услуги должен преобладать в наполнении, так как это очень важная и востребованная функция для жителей района. За одеждой и обувью многие покупатели поедут в большой ТЦ, которых тоже не мало в спальных районах, а вот за продуктами, в ресторан или в кино многие хотят дойти пешком и не тратить на дорогу время. Поэтому очень важно изучить район и потребности покупателей в сфере услуг, и работать над наполнением в этом ключе.

Торговые центры малых форматов: руководство по выживаниюВопрос, который часто задают собственники – что предпочтительнее, заниматься управлением торговым центром самостоятельно или отдать его на откуп арендаторам? Здесь ситуация так же непростая. Нужно правильно распределить пропорцию, где первый показатель – доля участия собственника здания (собственное управление), а второй – доля участия в управлении привлеченных партнеров (арендаторов).

Первую пропорцию я называю идеальной - 50% на 50%, когда ресурсы человеческие и финансовые находятся в балансе, то есть время на управление и доходность соответствуют друг другу, а риски разделены пополам между собственником и арендаторами, вторую – оптимальной. Оптимальное соотношение - 70% на 30% - это когда собственник здания имеет возможность влиять на наполнение и регулировать доходность операционного управления и маркетинга. В данном случае, необходимо иметь профессиональную команду, которая будет управлять торговым центром. В случае когда 70% торговой площади находится в управлении собственника, управление доходностью объекта происходит с учетом ситуации на рынке - заменой поставщиков, регулированием ценообразования, организацией специальных мероприятий и т. д. Все это направленно на увеличение товарооборота проекта. А привлеченные арендаторы играют скорее роль, дополнительную, то есть представляют те товары и услуги, которых нет в портфеле собственника здания - электроника, кафе и рестораны, бытовые услуги. Таким образом, данный тандем позволяет максимально охватить потребности покупателей, повысить конверсию в торговом центре, и, как следствие, доходность.

Торговые центры малых форматов: руководство по выживаниюЕще один важнейший аспект управления – это маркетинг, который является основной направляющей при планировании и создании концепции торгового центра. Необходимо прорабатывать маркетинговую стратегию на еще этапе планирования, а не тогда, когда уже все готово. Очень важно понимать, что маркетинг – это не просто реклама – билборды и флаеры, а целый комплекс мероприятий. Маркетинговый календарь составляется на этапе создания инвестиционного календаря и детально прорабатывается задолго до открытия проекта. Понимание своего посетителя дает возможность правильно сбалансировать наполнение и транслировать его. Речь идет не только о декорациях и украшении торгового центра, скорее это философия, обозначенная понятными тезисами и обоснование наполнения. К сожалению, многие собственники не понимают важности влияния маркетинговой стратегии на результат и, как следствие, не уделяют этому вопросу должного внимания. В результате начинается вечный поиск ответа на вопрос, почему дела пошли не так.

В настоящий момент, когда турбулентность рынка высока, для того, чтобы создать проект, который будет востребован покупателями и выгоден собственнику, нужно остановиться и подумать над реконцепцией своего объекта, пересмотреть наполнение и условия сотрудничества с партнерами. Наша компания занимается подобными проектами не первый год, и мы понимаем сложность их реализации. Тем не менее, при правильно расставленных приоритетах и грамотно отреставрированной концепции, результатом реализации таких проектов станет красивый и выгодный бизнес, который будет востребован всеми сторонами: как покупателями, так и арендаторами.

 

Автор – Ирина Горбань, директор по стратегическому развитию и управлению проектами SMART FASHION GROUP, www.smartfg.ru

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 48, всего - 594. [2020г - 1114]

Все исследования рынка


Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru.

На какой емейл отправить рассылку?

  
Разместить свою новость


17.12.2020
Евгений Салькинов: мы собираемся создать центр притяжения для жителей Новочеркасска

Евгений Салькинов: мы собираемся создать центр притяжения для жителей Новочеркасска

ТРЦ «Батон» в Новочеркасске - проект нового для города формата на месте старого здания хлебокомбината. Главный редактор ShopAndMall.ru Самвел Арутюнян лично взял интервью у управляющего Евгения Салькинова.

10.12.2020
Торговые центры малых форматов: руководство по выживанию

Торговые центры малых форматов: руководство по выживанию

На рынке торговой недвижимости России происходит большой кризис. Причем собственникам небольших объектов приходится тяжелее всего. Между тем, именно реанимация малоформатных торговых пространств становится все более актуальной.

07.12.2020
Как строительство из металла поможет реализовать нацроекты

Как строительство из металла поможет реализовать нацроекты

Генеральный директор ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин рассказывает, как технология каркасного металлического строительства поможет достичь национальных целей в осложнившихся экономических условиях.

03.12.2020
Полина Жилкина: я абсолютно не согласна с коллегами по цеху, которые предсказывают неизбежную смерть офлайн-ритейлу

Полина Жилкина: я абсолютно не согласна с коллегами по цеху, которые предсказывают неизбежную смерть офлайн-ритейлу

Глава департамента торговой недвижимости компании JLL по России Полина Жилкина рассказала о своем профессиональном пути, кадровой политике компании, конкурентах, выборе объектов, изменениях рынка, влиянии на него пандемии и других интересных проблемах..

19.11.2020
Первый «Глобус» закрутится в орбите Московской кольцевой

Первый «Глобус» закрутится в орбите Московской кольцевой

До конца текущего года в столичном Северном Медведково откроется новый гипермаркет немецкой сети «Глобус», общей площадью более 20 тыс. кв. метров. Он станет первым магазином сети внутри МКАД.

Вход на сайт:





Войти

Регистрация

Забыли пароль?
Подписка на новости

Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru




Нижний Тагил (Свердловская обл.)
GBA: 48000 м2 GLA: 40000 м2

Москва (Москва / Московская обл.)
GBA: 14177 м2 GLA: 11000 м2

Екатеринбург (Свердловская обл.)
GBA: 167000 м2 GLA: 76000 м2




Продукты питания
от 7 000 000 до 50 000 000 руб.
от 150 м2 до 800 м2

Парфюмерия и Косметика
от 3 000 000 до 5 000 000 руб.
от 80 м2 до 150 м2


Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
SAM_16
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на shopandmall.ru обязательна