У метро больше не строят ТЦ как раньше
По данным исследования CMWP, за январь-сентябрь 2026 года в Москве ввели 56,4 тыс кв. метров торговой недвижимости вблизи станций метро и транспортно-пересадочных узлов. Это на 54% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Аналитики учитывали объекты, расположенные в так называемых метрокоммунах - территориях, прилегающих к станциям метро и пересадочным узлам. Границы таких зон определяются с учетом плотности транспортной сети.
За три квартала 2026 года в указанных локациях открылись три торговых объекта: ТРЦ «Краски», ТЦ «Ассортида» и МФК «Нахимов». В сравнении с аналогичным периодом 2025 года число новых открытий уменьшилось на 77%. Еще один объект - МФК «Динамика» - начал работу на территории Новой Москвы.
В CMWP снижение девелоперской активности объясняют высокой базой сравнения прошлого года, а также переносом сроков ввода ряда комплексов на заключительные месяцы 2026 года.
По мнению Андрея Шувалова, старшего директора CMWP, столичный рынок торговой недвижимости постепенно смещает фокус с масштабного строительства на развитие действующих объектов. При значительном объеме уже сформированного предложения конкурентоспособность торговых центров будет зависеть от качества реконцепции, актуальности арендного пула и расширения функционального наполнения.
До конца 2026 года в Москве ожидается открытие еще около 105 тыс кв. метров торговых площадей. Это почти вдвое больше результата первых девяти месяцев. Если заявленные проекты будут реализованы в срок, суммарный объем ввода в метрокоммунах достигнет 161 тыс кв. метров - на 28% ниже показателя 2025 года.
В целом по России по итогам 2026 года прогнозируется ввод 371 тыс кв. метров торговой недвижимости. Почти половина нового предложения (48%) может выйти на рынок в IV квартале. На следующий год аналитики ожидают существенного увеличения девелоперской активности: запланированный объем строительства составляет 657 тыс кв. метров.
Федор Степанов, основатель AI-платформы Nedvision, рассказал: «Минус 54% выглядит как обвал, но это скорее пауза. Во-первых, сказывается высокая база прошлого года. Во-вторых, часть комплексов сдвинула открытие на конец года. За паузой стоит реальная проблема - дорогие деньги. При ключевой ставке 14% новый торговый центр окупается слишком долго, и девелоперы откладывают проекты или переделывают их под другие функции. Строить новые торговые метры вслепую рынок больше не готов. Меняется и сам формат. Ошибка многих проектов прошлых лет в том, что близость к метро считали гарантией успеха. Метро дает поток, но поток еще нужно превратить в покупки. Небольшой торговый центр без сильного якоря проигрывает дважды: маркетплейсам и стрит-ритейлу на первых этажах соседних жилых комплексов. Человек у метро хочет быстро купить продукты, забрать заказ, выпить кофе и пойти дальше. Блуждать по трем этажам ему некогда. Я всегда говорю: мы сдаем не помещение, а людские потоки и человеческое внимание. Поэтому у метро будут выигрывать не большие коробки, а форматы повседневного спроса: продукты, аптеки, кофейни, пункты выдачи, услуги. Для инвестора первые этажи у выходов из метро и пересадочных узлов остаются одним из самых надежных активов в Москве. Самое интересное начнётся в 2027-2028 году. Консультанты ждут кратного роста ввода в Москве и области за счет проектов, перенесенных с прошлых лет. Если ключевая ставка продолжит снижаться, отложенные проекты выйдут на рынок одновременно, и конкуренция за арендатора резко вырастет. Выживут те, кто считал трафик, а не квадратные метры».
Иван Татаринов, исполнительный директор девелоперской компании Glincom, прокомментировал: «Я бы не стал излишне драматизировать. Минус 54% за 9 месяцев - это всего 3 открытия на фоне высокой базы прошлого года. Когда в выборке единицы объектов, перенос одного торгового центра на декабрь меняет статистику на десятки процентов. Вернее смотреть на год целиком. При этом причины у падения структурные. Во-первых, дорогие деньги. При ключевой ставке 14% проектное финансирование торгового центра стоит так дорого, что новые проекты не стартуют, а начатые девелоперы сдвигают вправо. Во-вторых, крупный ТЦ все дольше набирает арендаторов: раньше на это хватало 3-6 месяцев, теперь нужно 9-18. Банки это видят и закладывают в оценку риска. В-третьих, земля у метро и ТПУ все чаще уходит под жилье и смешанную застройку по программам КРТ. Там торговля становится первым этажом квартала, а не отдельным зданием. В 2027 году я ожидаю догоняющий ввод: откроются проекты, перенесенные с 2026 года, и годовой объем может оказаться выше нынешнего. Но это эхо решений, принятых 2-3 года назад. Настоящую паузу мы увидим в 2028-2029 годах, когда до ввода не дойдут проекты, так и не начатые при нынешней ставке. Изменить картину может только устойчивое удешевление кредита.
Для рынка это точно не катастрофа. Новых метров будет меньше, а значит, у работающих районных центров меньше конкурентов. И больше смысла вкладываться в реконцепцию, а не в новое строительство».
*Фото: ТЦ «Ассортида» у станции метро Юго-Восточная (г. Москва)
