Непрофильные девелоперы впервые за четверть века вышли в лидеры строительства ТЦ
В 2026 году структура нового строительства торговых центров в России впервые за 25 лет изменилась в пользу компаний, для которых девелопмент торговой недвижимости не является основным направлением бизнеса. К такому выводу пришли аналитики Nikoliers.
С начала года непрофильные игроки ввели в эксплуатацию четыре торговых объекта совокупной арендопригодной площадью (GLA) 58,5 тыс кв. метров. У профильных девелоперов пока один завершенный проект - ТЦ сети «Ассортида» площадью 15 тыс кв. метров. Если включить в расчет объекты, которые находятся в стадии строительства и должны открыться до конца года, разрыв увеличится: восемь проектов против двух соответственно.
Таким образом, на непрофильных участников рынка придется 75% общей GLA новых торговых центров - максимальная доля за весь период наблюдений. Годом ранее их вклад составлял 34%.
Изменение расстановки сил связано сразу с несколькими факторами. За год количество проектов непрофильных девелоперов выросло в 1,5 раза, тогда как средний масштаб объектов, реализуемых профильными компаниями, на протяжении последних пяти лет сокращался.
При этом крупные торговые комплексы по-прежнему остаются в портфелях специализированных игроков. Среди недавних примеров - многофункциональный комплекс Avenue Sever от ГК «Ташир» с GLA 60 тыс кв. метров, открывшийся в 2025 году. Еще один масштабный проект - МФК «Олимпийский» ГК «Киевская Площадь» площадью 200 тыс кв. метров, запуск которого запланирован на 2027 год. По оценке Nikoliers, на этот объект придется более 74% совокупной арендопригодной площади торговых центров, ввод которых ожидается в следующем году.
Продолжает увеличиваться и значение государственных программ развития городской территории. В 2026 году на проекты, реализуемые в рамках КРТ и программы мест приложения труда (МПТ), придется 30% нового строительства торговых объектов. Это максимальное значение за период действия инициатив. В частности, к ним относятся ТРК «Краски» в составе транспортно-пересадочного узла «Некрасовка» и МФК «Прокшино». Для сравнения: в 2025 году доля таких проектов составляла 24%, в 2024 году - 27%. Программы действуют с 2020 года и первоначально были ориентированы преимущественно на создание офисных, складских объектов и площадок light industrial.
Меняется и распределение строительства по форматам. В 2026 году на многофункциональные комплексы придется 37% новых площадей. Еще по 25% обеспечат торговые объекты в составе жилых комплексов и транспортно-пересадочных узлов. На отдельно стоящие торговые здания придется оставшиеся 13%.
Тенденция к совмещению нескольких функций в одном проекте сохранится. По прогнозу аналитиков, в 2027 году на МФК может прийтись до 87% нового строительства. Интерес к такому формату объясняется как изменением потребительских запросов, так и экономическими особенностями комплексных проектов.
Несмотря на усиление позиций непрофильных участников в 2026 году, в сегментах МФК и отдельно стоящих торговых зданий ведущую роль по объему нового строительства сохранят специализированные девелоперы. Аналогичная ситуация, согласно прогнозу Nikoliers, ожидается и в 2027 году.
Анна Никандрова, партнер Nikoliers, рассказала: «Изменение структуры ввода связано с развитием комплексного освоения территорий. Городские требования обязывают застройщиков помимо жилого объема предусматривать в проекте определенную долю коммерческих помещений - в отдельных случаях она достигает 30% от проектного объема, при этом на ритейл может приходиться до 10%, которые реализуются через стрит-ритейл или малоформатные ТЦ в составе жилых комплексов. Таким образом, для жилых девелоперов торговая инфраструктура становится частью продукта всего квартала: она повышает удобство для жителей, поддерживает стоимость жилья и формирует дополнительный поток посетителей, а для профильных девелоперов в сфере торговой недвижимости формат многофункциональных комплексов позволяет диверсифицировать доходы и эффективнее использовать участок. В результате рынок все чаще пополняется не отдельно стоящими классическими ТЦ, а объектами, встроенными в более сложные городские сценарии».
*Фото: Magnific.com mrsiraphol
