Ввод ТЦ в Москве сокращается
По данным компании IBC Real Estate, в столице с начала 2026 года введены два торговых центра совокупной арендопригодной площадью 45 тыс кв. метров. Это вдвое меньше показателя за аналогичный период 2025 года, когда объем нового предложения составил 92 тыс кв. метров.
При этом предложение на московском рынке продолжает расти. Ввод обеспечивают преимущественно проекты с высокой степенью строительной готовности, запуск которых ранее откладывался из-за сложностей с привлечением арендаторов.
По итогам первого полугодия 2026 года объем ввода торговых площадей в Москве в четыре раза превысил поглощение. При этом показатель поглощения, отражающий изменение объема занятых арендаторами площадей за период, оказался отрицательным и составил -15 тыс кв. метров.
В 2017-2021 годах ситуация на рынке была значительно более сбалансированной: среднегодовой объем нового строительства составлял 210 тыс кв. метров, а поглощение - 209 тыс кв. метров.
Изменения происходят и в структуре арендаторов торговых центров. С конца 2024 года сокращается представленность традиционных для ТЦ категорий, которые испытывают сложности с привлечением дополнительного покупательского потока. Развитие онлайн-торговли и расширение универсальных маркетплейсов, включая Ozon и Wildberries, снижают необходимость посещения офлайн-магазинов в таких сегментах, как одежда и обувь, товары для дома и ремонта, техника и электроника, книги и других.
На этом фоне доля свободных площадей на рынке увеличивается. Одновременно ТЦ усиливают досуговую составляющую. В 2026 году суммарная доля арендаторов из категорий «развлечения», «спортивные пространства» и «общественное питание» достигла 31% (+7 п. п. за год).
Однако объекты досуга пока не становятся полноценным источником дополнительного трафика для торговых центров. Посетители могут приезжать в ТЦ ради конкретного сервиса - например, кофейни, термального комплекса или падел-корта, - но после его посещения не задерживаются в торговом объекте.
На фоне слабой потребительской активности и дальнейшего роста онлайн-ритейла вакантность в московских ТЦ увеличивается второй год подряд. В 2026 году ее уровень достиг 11% (+1 п. п. за год). Общий объем свободных площадей составляет 742 тыс кв. метров.
При этом структура роста вакантности изменилась. В 2025 году наиболее заметная динамика наблюдалась в Новых ТЦ - объектах, открывшихся в 2023-2025 годах: показатель увеличился на 7 п. п. год к году.
В 2026 году Новые ТЦ, к которым относятся объекты, открывшиеся в 2024-2026 годах, напротив, стали единственным сегментом, где вакантность сократилась. Она снизилась на 12 п.п. за год, до 18%.
В Прайм и Ключевых ТЦ вакантность, напротив, впервые с 2023 года выросла - до 7% в каждом сегменте. Прирост составил 4 п. п. и 2 п. п. соответственно. В Стабилизированных ТЦ показатель также увеличился на 1 п. п., достигнув максимальных 12%.
Типы ТЦ:
- Прайм ТЦ - уникальные для рынка торговые объекты, которые позиционируются с арендными ставками выше среднерыночных. Примеры: «Афимолл Сити», «Охотный ряд».
- Ключевые ТЦ - крупные объекты с GLA более 60 тыс кв. метров, расположенные децентрализованно и имеющие широкий пул арендаторов. Примеры: «Авиапарк», Columbus.
- Стабилизированные ТЦ - крупные объекты с GLA более 60 тыс кв. метров, расположенные децентрализованно и имеющие широкий пул арендаторов. Примеры: «Павелецкая Плаза», «Рио Ленинский».
- Новые ТЦ - объекты, открытые с начала 2024 года. Примеры: «Краски», Avenue Sever.
Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate, рассказала: «Дальнейший рост вакантности будет связан с двумя факторами - вводом новых торговых центров и дальнейшей оптимизацией ритейлеров. На рынке еще остаются объекты на высокой стадии строительной готовности, открытие которых нельзя откладывать, - их запуск и период стабилизации,безусловно, скажутся на общем индикаторе. Но примеры объектов, введенных в 2023-2024 годах, показывают, что несмотря на ввод с высокой долей вакантных площадей, в течение 1-1,5 лет практически все из них достигают показателей заполняемости в 80% и выше. Второй фактор несет куда большие риски, поскольку в условиях низкой потребительской уверенности и низкой готовности к совершению импульсивных покупок, рост ритейлеров в офлайне крайне затруднен. Практически все игроки борются за эффективность и оптимизацию, происходит поиск новых концепций, в то время как период масштабной экспансии практически пройден. Для собственников торговых центров это означает более высокую конкуренцию за крупных федеральных ритейлеров и постоянный поиск новых развивающихся игроков».
