Собственники ТЦ меняют подход к формированию доходов от недвижимости
Модель торгового центра, основанная преимущественно на сдаче площадей в аренду, постепенно трансформируется. На фоне изменения структуры спроса и роста конкуренции собственники объектов все чаще рассматривают дополнительные источники дохода и более активно участвуют в формировании коммерческой концепции ТЦ.
Развитие рынка торговой недвижимости можно условно разделить на несколько этапов. На первом собственник сосредоточен на создании объекта: определяет концепцию, организует проектирование и строительство, формирует управляющую команду и выводит ТЦ на рынок.
По мере развития рынка основным вопросом становилось заполнение площадей. Сформированный пул арендаторов обеспечивал объекту регулярный денежный поток, а аренда оставалась ключевым источником дохода собственника.
С увеличением количества торговых центров усилилась конкуренция за арендаторов. Ритейлеры получили возможность выбирать между различными объектами, сравнивая их локацию, характеристики аудитории, трафик и коммерческие условия. В результате переговорная позиция постепенно сместилась в сторону арендатора.
Сейчас эта модель также претерпевает изменения. Одного наличия свободных площадей и конкурентной арендной ставки недостаточно для поддержания экономики объекта. Заполненность сама по себе не гарантирует необходимого уровня доходности, если коммерческая функция помещения не формирует достаточного оборота и посещаемости.
В этих условиях собственники начинают уделять больше внимания самостоятельному развитию отдельных коммерческих функций внутри объектов. Речь идет о форматах, которые способны одновременно увеличивать посещаемость и создавать дополнительные источники выручки.
В частности, в торговых объектах расширяется присутствие семейных и развлекательных пространств, спортивных и оздоровительных сервисов, бассейнов, СПА, а также предприятий общественного питания. Их задача в структуре объекта заключается не только в заполнении площадей, но и в формировании дополнительных сценариев посещения и увеличении времени пребывания аудитории.
Одним из возможных направлений такой трансформации становится развитие многофункциональных комплексов, объединяющих торговую, досуговую, спортивную и оздоровительную функции. В эту модель, в частности, могут вписываться термальные комплексы и другие форматы городского отдыха.
Для собственников это означает переход от управления преимущественно арендными площадями к более комплексной работе с коммерческой функцией объекта. При этом выбор новых форматов должен учитывать характеристики конкретной локации, структуру спроса, инвестиционные затраты и потенциальную доходность.
Необходимость такой адаптации становится особенно актуальной по мере усиления конкуренции между торговыми объектами. Поэтому изменение концепции и перераспределение площадей целесообразно рассматривать до возникновения существенного объема вакантных помещений - с учетом долгосрочной модели развития объекта и изменения потребительского поведения.
