Подводные камни сдачи в аренду торгового помещения
Одним из самых популярных видов инвестиций и бизнеса на российском рынке коммерческой недвижимости является покупка и сдача в аренду торговых объектов. Помещения данного формата традиционно пользуются высоким спросом со стороны компаний различного профиля: продовольственных магазинов, кафе и ресторанов, аптек, пунктов выдачи заказов и так далее. Найдя хорошего арендатора, собственник получает стабильный доход и при этом минимально участвует в жизни помещения. Однако, как и любая сфера бизнеса, сдача в аренду торговых площадей сопряжена со своими сложностями и рисками. Об основных подводных камнях, с которыми сегодня может столкнуться потенциальный и действующий собственник такого объекта, специально для ShopAndMall.ru рассказал Евгений Абрамычев, заместитель генерального директора агентства коммерческой недвижимости Invest7.
По мнению эксперта, существуют четыре ключевых момента, на которые стоит обращать внимание при выборе торгового помещения для сдачи его в аренду. Евгений Абрамычев поделился приемами, позволяющими избежать данных ошибок, а также затрат на устранение их негативных последствий.
Рост конкуренции
Как и успех любого другого продукта ликвидность торгового помещения определяется его кривой спроса и предложения. Чем больше в локации при фиксированном спросе находится конкурирующих объектов, тем меньше его ценность. Поэтому еще на этапе поиска помещения, которое планируется сдавать в аренду, то есть задолго до поиска арендатора, необходимо позаботиться об изучении окружения. Будущий собственник должен четко понимать, как будет развиваться локация, сколько вокруг имеется подобных помещений и сколько новых конкурентов, предлагающих такие же помещения, но потенциально на более выгодных условиях, может у него появится в будущем.
Каким бы ликвидным не казался в моменте объект, неважно куплен он в только что сданной новостройке или на вторичном рынке, если через дорогу строится огромный ЖК с большим объемом новых коммерческих площадей, то конкуренция за арендатора будет бешеная. При этом арендаторы могут отдавать предпочтение площадям в новых домах, так как в них плотность жителей выше, поэтому потенциально будут оказывать услуги или продавать товары большему количеству людей, а попутно еще и собирать трафик в той локации, в которой человек приобрел помещение.
Как действующие, так и новые арендаторы – это, как правило, крепкие профессиональные игроки рынка, у которых есть собственные отделы развития, постоянно анализирующие локацию и ищущие наиболее выгодные условия. Никто не будет сидеть в помещении только потому, что занимает его исторически. Если они найдут альтернативу, возможность переехать через дорогу, при этом сэкономив на арендной ставке 20%, то они переедут.
Чтобы не оказаться в сложной ситуации, собственнику помещения необходимо учитывать перспективы развития локации. Отслеживать, если рядом начнется строительство нового ЖК, транспортно-пересадочного узла или другого крупного объекта. Соответственно, закладывать в свою финансовую модель такие моменты, что арендатор может уйти, и понимать, насколько он готов торговаться, если вдруг что-то пойдет не так.
Евгений Абрамычев обращает внимание: «На практике действующие арендаторы редко приходят сразу к собственнику и сообщают, что переезжают в соседнее помещение, где им предложили более выгодные условия. Чаще всего они сначала просят скидку. Им ведь также часто выгоднее остаться на своем месте, но при условии снижения ставки, чем тратиться на переезд и ремонт. Собственник должен предусматривать такие моменты и быть готовым к переговорам. Предоставление скидки может быть выгоднее, чем замена арендатора и оплата сопутствующих этому процессу издержек».
Формат и надежность арендатора
Как банально это не звучит, чтобы успешно сдавать в аренду торговое помещение, нужно выбрать надежного арендатора. Иначе вместо прибыли можно получить сплошные убытки и проблемы. Собственник должен четко понимать, кому он доверяет свое помещение, и какие риски в связи с этим несет.
Эксперт отмечает: «Если к вам приходит потенциальный арендатор, который хочет открыть свой первый бизнес, например, ресторан, не имея ранее подобного опыта, то это очень высокий риск. Вполне возможно, что человек сделает какой-нибудь дешевенький ремонт, а через несколько месяцев съедет, если бизнес не пойдет. Либо он попросит арендные каникулы на 3-5 месяцев, аргументировав это тем, что открывает стартап, которому требуется время для развития, а в итоге через несколько месяцев выяснится, что он так и не открылся, ремонт не доделал и решил съехать».
Также можно не угадать с форматом арендатора. Например, сдав в аренду помещение в престижной локации с отличной проходимостью компании, ядро целевой аудитории которой составляют люди с заработком ниже среднего. В итоге заведение могут посещать какие-то нелицеприятные персонажи, постоянно что-то ломать, портить, тем самым ухудшая его техническое состояние. Соседство с таким объектом явно не будет нравиться жителям дома, они начнут жаловаться в управляющую компанию. Все это будет создавать огромные проблемы всем участникам процесса.
Поэтому при поиске арендатора необходимо проводить аудит и выяснять, что за компания готова занять ваше помещение. Интересоваться необходимо всем до мельчайших подробностей: какая у компании организационно-правовая форма (ИП, ООО), какой торговый знак она представляет, работают ли еще где-то другие точки под ее брендом, если работают, то посетить их, посмотреть, как выглядят, какая аудитория их посещает. Если у компании нет проектов, то можно посмотреть точки конкурентов, какой-то смежный бизнес.
Заместитель генерального директора агентства коммерческой недвижимости Invest7 советует: «Все риски от сотрудничества с арендатором необходимо закладывать в арендную ставку. Для компаний, не имеющих опыта либо желающих запустить какой-то сложный продукт, она должна быть выше. Это нормальная практика на рынке коммерческой недвижимости».
Невозможность адаптировать помещение под нужды арендатора
В число самых надежных и прибыльных арендаторов входят бизнесы, деятельность которых сопряжена с дополнительными требованиями и ограничениями. Например, алкомаркеты и медицинские учреждения. Поэтому иногда только соответствия помещения их требованиям и желания самой компании занять его может быть недостаточно.
В частности, для получения лицензии на торговлю алкоголем, необходимо, чтобы объект соответствовал ряду параметров. Его площадь должна быть не менее 50 кв. метров. В здании, где будет работать магазин, не должно находиться образовательных, медицинских и культурно-массовых учреждений, а рядом - спортивных комплексов, школ и детских садов.
Эксперт рассказывает: «При этом сначала арендатор должен подписать договор, а уже потом направлять документы на получение лицензии на осуществление своей деятельности. После чего приходят специалисты, проводят проверку помещения и дают заключение о том, подходит ли объект. Если в лицензии откажут, то арендатор съедет, так и не начав работать. Поэтому собственник еще до покупки объекта должен заранее продумать, кому он готов сдать свое помещение, и выяснить соответствует ли оно требованиям арендаторов различного профиля. В случаях, когда не подходит, от покупки такого объекта лучше отказаться, иначе это никак не исправить».
Неправильно составленный договор
Составление договора аренды является одним из самых важных этапов сдачи торгового помещения. Правильно составленный и детально продуманный документ – это гарантия защиты имущества собственника и его финансового благосостояния. Плохо или формально составленный договор – это перспектива больших проблем и неприятных последствий в будущем.
Арендаторы всегда хотят договор, составленный в их пользу. Например, чтобы они могли без лишних потерь покинуть помещение, предупредив собственника буквально за месяц, а он при желании их выселить должен предупреждать за 3-6 месяцев либо выплатить крупную сумму в виде штрафа.
Евгений Абрамычев рекомендует: «К составлению и проверке договора аренды необходимо относиться особенно тщательно, проверять каждый пункт. При этом стоит постараться, чтобы его условия были выгодными обеим сторонам, иначе арендатор может просто отказаться от помещения и уйти к конкуренту. Если собственник торгового помещения не разбирается в юридических вопросах и не хочет в них разбираться, то он должен обратиться к профильным специалистам, которые помогут составить договор и простым языком объяснить, какие пункты там должны быть обязательно, какие риски он несет. Лучше обращаться именно к юристу, который специализируется на коммерческой недвижимости, в том числе, на работе с арендаторами. Такой эксперт сможет найти какие-то особо невыгодные для собственника пункты, подсказать, какие моменты следует предусмотреть. Например, по индексации ставки, арендным каникулам, условиям выхода из договора».
Для стандартного помещения площадью примерно в 100 кв. метров при несложном договоре стоимость услуг юриста по сопровождению сделки в Москве варьируется от 10 тыс рублей. Если несерьезно подойти к составлению договора аренды, то последствия могут быть гораздо тяжелее, например, миллионные штрафы за досрочное расторжение.