Рынок торговой недвижимости смещается в Новую Москву
Новая Москва продолжает формироваться как один из наиболее динамично развивающихся субрынков торговой недвижимости столичного региона, усиливая свою инвестиционную и операционную привлекательность на фоне сохраняющегося дефицита качественных коммерческих площадей в «старых» границах Москвы.
По данным группы компаний «А101» и консалтинговой компании CORE.XP, ключевым фактором роста выступает не только масштабное развитие территорий, но и сформированная платежеспособная аудитория: население Новой Москвы уже превышает 830 тыс человек, при этом ядро составляют жители в возрасте 25-40 лет с растущим уровнем доходов, достигшим 300-320 тыс рублей на домохозяйство (+10% за год).
Поведенческие характеристики усиливают потенциал торговой недвижимости - 65% жителей проводят свободное время в районе проживания, а 60% работают в гибридном или удаленном формате, формируя стабильный пешеходный трафик в течение всей недели и поддерживая спрос на объекты стрит-ритейла.
По итогам 2025 года объем ввода коммерческих помещений в жилых комплексах Новой Москвы составил порядка 135 тыс кв. метров против 410 тыс кв. метров в «старой» Москве, что отражает текущую стадию развития территории, но одновременно указывает на значительный потенциал дальнейшего роста.
Структура предложения демонстрирует устойчивую ориентацию на встроенно-пристроенный стрит-ритейл на первых этажах жилых комплексов с преобладанием малых и средних форматов, ориентированных на повседневный спрос локального населения. Крупные торговые центры не являются драйверами ввода в рамках жилой застройки, уступая место формату «ритейла у дома», который становится базовой инфраструктурой новых районов.
Практика ГК «А101» подтверждает эффективность данной модели: в 2025 году девелопер ввел 536 коммерческих помещений общей площадью 56,2 тыс кв. метров, обеспечив чистый прирост 266 новых бизнесов, а совокупный объем коммерческой инфраструктуры в проектах достиг 1 955 объектов площадью 302 тыс кв. метров. При этом более 52% арендаторов представлены сетевыми операторами, что свидетельствует о переходе рынка в стадию зрелости.
Сбалансированная структура арендаторов, включающая продуктовый ритейл, общепит, детские сервисы, сегмент промтоваров и индустрию красоты, отражает устойчивый спрос и одновременно сохраняет потенциал для выхода новых игроков, особенно в среднем ценовом сегменте.
Дополнительным фактором инвестиционной привлекательности выступает более низкий порог входа по сравнению со «старой» Москвой. По оценкам CORE.XP по состоянию на март 2026 года, средняя стоимость коммерческих помещений на первых этажах в Новой Москве составляет 316,6 тыс рублей за кв. метр против 586,2 тыс рублей за кв. метр в старых границах столицы, что формирует ценовой разрыв на уровне 46%. Минимальный бюджет покупки начинается от 9,3 млн рублей, тогда как в «старой» Москве аналогичные предложения требуют почти вдвое больших вложений. Такое соотношение объясняется более низкой стоимостью земли и стадией активного освоения территорий, что создает благоприятные условия для входа частных инвесторов и малого бизнеса.
Современные девелоперские подходы также способствуют развитию торговой недвижимости: помещения проектируются с учетом требований операторов, включая увеличенные электрические мощности, профессиональные системы вентиляции, высокие потолки и возможность размещения летних террас, а в ряде случаев арендаторы привлекаются еще на стадии проектирования. Дополнительно используются цифровые инструменты, такие как геоаналитика и мониторинг трафика, позволяющие более точно подбирать арендаторов и снижать риски запуска бизнеса, а сохранение части площадей в управлении управляющих компаний обеспечивает контроль за функциями инфраструктуры и ускоряет формирование сбалансированной торговой среды.
Инвестиционный потенциал сегмента подтверждается ростом стоимости объектов: например, помещение под общепит в строящемся жилом комплексе «Прокшино» на старте продаж оценивается в 51,5 млн рублей, тогда как к моменту ввода в 2027 году его стоимость, по экспертным оценкам, может превысить 62 млн рублей. С учетом арендного дохода это позволяет рассчитывать на окупаемость инвестиций в горизонте около десяти лет.
В результате Новая Москва закрепляет за собой статус одного из ключевых направлений развития торговой недвижимости, где синергия демографического роста, доступного входа и продуманных девелоперских решений формирует устойчивый тренд на смещение ритейл-активности в новые городские территории.
Кристина Францева, руководитель направления по реализации партнерских проектов ГК «А101», рассказала: «Столь значительная разница в абсолютных цифрах не отражает всего спектра рыночных возможностей: на территории Новой Москвы продолжается активное формирование локальных центров деловой и сервисной активности, во многом обусловленное реализуемой здесь концепцией «15-минутного города». Она обеспечивает концентрацию ключевых точек притяжения: школ, детских садов, парков и спорткомплексов, - в радиусе пешей доступности до 1,5 км от жилых домов, создавая предсказуемые маршруты движения, которые проходят через коммерческие зоны. Дополнительным фактором выступает высокая автомобилизация: 60% покупателей являются автовладельцами, что учитывается при проектировании подъездных путей и гостевых парковок, устраняя барьеры для посещения коммерческих объектов. Совокупность факторов: демографический рост и повышение доходов населения, наличие свободных рыночных ниш, продуманная городская среда, технологические параметры современной коммерческой недвижимости и аналитическое сопровождение бизнес-резидентов, - обеспечивает предпринимателям высокий потенциал для выхода новых проектов на операционную прибыль. Для инвесторов это означает появление активов с прозрачной логикой формирования стоимости и долгосрочной стабильной доходностью».
Екатерина Ломтева, директор департамента жилой недвижимости CORE.XP, подчеркнула: «В структуре стрит-ритейла новых жилых комплексов порядка 45% приходится на повседневный ритейл (продуктовые магазины, супермаркеты, аптеки), 25% занимают сервисы, включая пункты выдачи заказов, услуги и beauty-сегмент, 20% приходится на общепит, а оставшиеся 10% - на прочие форматы. Тренд перехода от крупных лотов к мелкой нарезке помещений напрямую влияет на рост плотности сервисов и расширение спектра предложения для конечных потребителей. При этом важно учитывать, что порог входа существенно зависит не только от локации, но и от формата помещения: фактор этажа и функционального назначения в ряде случаев может оказывать на итоговую стоимость даже большее влияние, чем принадлежность объекта к Новой или Старой Москве».
