90% устаревших торговых центров остаются без модернизации
Большинство российских торговых центров, введенных в эксплуатацию более десяти лет назад, пока не приступили к обновлению своих концепций. По оценке аналитиков УК «Сампа», из 40,5 млн кв. метров качественных торговых площадей в стране около 32 млн кв. метров относятся к объектам старше десяти лет. При этом за последние пять лет работы по модернизации были запущены менее чем в 130 торговых комплексах.
Эксперты отмечают, что объем устаревающих объектов значительно превышает масштабы текущих преобразований. Если в начале 2010 годов реконцепция чаще сводилась к обновлению бренда, визуального оформления и маркетингового позиционирования, то сегодня речь идет о более глубокой трансформации, затрагивающей функциональное наполнение объектов, клиентские сценарии и структуру арендаторов.
Согласно исследованию, в 2021-2025 годах различные форматы обновления были реализованы примерно в 90 торговых центрах общей площадью 3,76 млн кв. метров, что соответствует 9,3% всего российского рынка торговой недвижимости. Еще 37 объектов совокупной площадью 1,28 млн кв. метров находятся на подготовительном этапе и рассматривают возможность модернизации.
Наиболее активная работа по обновлению торговых центров ведется в регионах Приволжского федерального округа, а также на Урале и в Центральной России. Значительное количество проектов также сосредоточено в Южном и Сибирском федеральных округах.
По мнению специалистов, в условиях высокой конкуренции и изменения потребительских предпочтений капитальное обновление концепции торгового центра должно проводиться не реже одного раза в 8-10 лет. При этом в анализ не включались небольшие районные объекты площадью до 5 тыс кв. метров, эффективность которых во многом определяется удобством расположения и повседневным спросом со стороны жителей ближайших кварталов.
По расчетам аналитиков, сегодня в масштабной модернизации нуждаются почти 26 млн кв. метров торговых площадей по всей стране. Наибольший объем такого фонда сосредоточен в Москве и других регионах Центрального федерального округа, а также в Приволжье. Существенные объемы площадей, требующих обновления, также приходятся на Санкт-Петербург, Сибирь и Урал.
Наиболее заметное отставание по темпам реконцепции наблюдается в Дальневосточном и Северо-Западном федеральных округах, где свыше 90% устаревших торговых объектов пока не охвачены модернизационными программами. В Центральной России, на Урале и в Сибири этот показатель находится на уровне 86-88%. Более высокая активность фиксируется в Санкт-Петербурге, Приволжском федеральном округе и регионах Северного Кавказа, где обновление затронуло около пятой части существующих площадей.
Отдельной особенностью рынка является высокая вовлеченность крупных объектов в процессы трансформации. Среди торговых центров с арендопригодной площадью более 50 тыс кв. метров реконцепцию начали около четверти комплексов. Для всего массива объектов старше десяти лет этот показатель составляет лишь 9%, что свидетельствует о существенном разрыве между крупными и средними форматами торговой недвижимости в вопросах модернизации.
Мария Дорохова, коммерческий директор УК «Сампа», объяснила:и «Сейчас реконцепция - это, прежде всего, перенастройка самой экономической модели объекта. Ключевые элементы процесса - внедрение передовых управленческих практик, всеобщая цифровизация, формирование базы данных для оперативного анализа ситуации, структурирование пула арендаторов с увеличением доли востребованных категорий бизнеса (досуг и образование, спорт, общественное питание), развитие социального функционала. По сути, речь идет не столько о техническом и визуальном апгрейде, сколько о новом эволюционном шаге. В идеале обновленный ТРЦ должен стать многофункциональным общественным пространством, точкой интереса для всего района. Реконцепция - это непрерывный процесс адаптации, а не разовое маркетинговое событие. Условия рынка и поведение потребителей меняются быстрее, чем сроки амортизации инженерных систем. Необходимость новых подходов подтверждается и статистикой спроса: согласно нашим данным, за прошедший год средняя площадь арендуемого лота в московских ТРЦ сократилась до 210 кв. метров, а в регионах - до 157 кв. метров».
*Фото: Magnific
