Арендаторы ТЦ чаще просят пересмотреть условия аренды
Татьяна Юдина, старший консультант департамента торговой недвижимости CMWP, сообщила, что в 2026 году число запросов со стороны арендаторов торговых центров на изменение коммерческих условий договоров выросло примерно на 20%. В отдельных случаях операторы добиваются сокращения арендных платежей на 50-60% или предлагают полностью привязать их к обороту магазина.
По словам эксперта, переговоры об изменении условий аренды стали более распространенной практикой. Помимо прямого снижения платежей, арендаторы предлагают отказаться от ежегодной индексации фиксированной ставки, временно уменьшить размер арендной платы или перейти на модель, при которой сумма рассчитывается исходя из выручки.
При этом участники рынка не фиксируют общего снижения ставок в торговых центрах. Ольга Яруллина, партнер направления торговой недвижимости BlackStone, отмечает, что операторы с устойчивыми финансовыми показателями продолжают работать на прежних условиях. Компании, столкнувшиеся с ухудшением экономики конкретной точки, чаще инициируют пересмотр договора или оптимизируют формат, тогда как убыточные магазины закрываются либо переезжают в другие объекты.
Наиболее активно переговоры об изменении аренды ведут операторы крупных площадей, где невысокий оборот в расчете на кв. метр сочетается с высокой постоянной нагрузкой. В эту группу входят, в частности, магазины одежды и обуви, которые испытывают давление со стороны онлайн-торговли и маркетплейсов. Сложности также сохраняются у ритейлеров детских товаров.
Для ресторанов и кафе ключевыми факторами давления становятся увеличение себестоимости, затрат на персонал и более осторожное потребительское поведение. При этом успешные предприятия общественного питания сохраняют значимость для торговых центров как генераторы трафика, что укрепляет их переговорные позиции с собственниками объектов.
В рамках пересмотра договоров арендаторы рассматривают несколько вариантов: снижение фиксированной ставки, отмену или изменение условий индексации, переход на процент от оборота, а также комбинированную модель с фиксированной и переменной частями. Дополнительно обсуждается сокращение занимаемых площадей и корректировка процента от продаж.
Ольга Яруллина подчеркнула, что готовность собственников ТЦ менять условия аренды напрямую зависит от показателей конкретного объекта. В торговых центрах с высоким посещаемостью, ограниченным объемом свободных площадей и стабильным спросом на аренду возможности для существенного пересмотра платежей остаются ограниченными. В объектах, где снижается трафик, увеличивается вакантность и растягиваются сроки поиска новых арендаторов, собственники чаще готовы обсуждать индивидуальные условия.
Роман Амелин, партнер по коммерции, директор по продажам агентства недвижимости Point Estate, рассказал: «По моему мнению, в оставшиеся месяцы 2026 года хотя бы на ограниченную уступку по обоснованному запросу пойдут порядка 40-55% российских ТЦ. Под уступкой я подразумеваю не обязательно снижение базовой ставки: чаще это отсрочка индексации, временная скидка, пересмотр площади, изменение процента с оборота или гибридная модель. Ключевой критерий - не формальная просьба арендатора, а его заменимость. Сильный ресторан, семейное развлечение, супермаркет, уникальный fashion-оператор или крупный «якорь» получают больше пространства для переговоров, чем стандартный оператор в легко заменяемой категории. Я вполне допускаю увеличения количества таких запросов осенью, ориентировочно на 10-20% к текущему уровню. Во-первых, осенний сезон работает как момент истины. Если высокий сезон не вытягивает годовую выручку точки, решение о пересмотре или закрытии принимается именно по его итогам, а не в январе. Во-вторых, IV квартал года традиционно является временем бюджетирования на следующий год и обсуждения индексации с 1 января. Арендаторы будут заходить в переговоры заранее, чтобы не получить автоматическое повышение фиксированной части в условиях, когда выручка не растет. Наиболее активно будут обращаться фешен-ритейлеры, продавцы обуви, детских товаров, электроники, DIY, а также рестораны с высокой долей расходов на персонал. В региональных и неконцептуальных ТЦ запросы чаще будут связаны с прямым снижением фиксированной ставки. В сильных московских объектах переговоры скорее перейдут в плоскость процента от оборота, индексации и площади, а не радикального дисконта. Часть обращений закончится не пересмотром цены, а закрытием слабых точек или переносом в более эффективные локации. Для собственников заявки на структурную перестройку договора, пожалуй, более серьезный вызов, чем разовый дисконт, потому что процент от оборота переносит рыночный риск с арендатора на владельца объекта - и там, где ТЦ на это согласится, финансовая модель на 2027 год перестанет быть предсказуемой».
*Фото: Magnific.com
