Термальные комплексы в России уже стали самостоятельным и активно развивающимся сегментом рынка. По данным NF Group, по итогам первого полугодия 2026 года в стране насчитывается 86 действующих объектов общей площадью 524 тыс кв. метров. Формат развивается как в составе коммерческих проектов, так и в структуре торговых и многофункциональных объектов, привлекая все больше внимания девелоперов и инвесторов. О том, как меняется рынок терм в России, какие форматы востребованы сегодня и в чем потенциал дальнейшего развития сегмента, рассказывает Юрий Бычков, создатель бренда и сети «Городские термы».

Бани и аквапарки - еще не термы

По итогам I полугодия 2026 года в России, также согласно исследованию NF Group, насчитывалось 67 всесезонных аквапарков общей площадью 551 тыс кв. метров. Еще 46 объектов относятся к сезонному формату, их совокупная площадь составляет 845 тыс кв. метров. При этом оценить объем рынка классических банных комплексов значительно сложнее из-за большого количества небольших частных объектов, не представленных в открытой рыночной статистике.

Аквапарки и бани ориентированы на разные сценарии потребления и не являются прямыми аналогами городских терм. Основная составляющая аквапарков - водные развлечения и аттракционы, поэтому посещение таких объектов чаще носит формат семейного досуга. Банные комплексы, напротив, традиционно сосредоточены на тепловых процедурах и преимущественно ориентированы на взрослую аудиторию. А термы предлагают более широкий набор услуг и формируют иной сценарий посещения - продолжительный семейный отдых в течение всего года.

При этом запрос потребителей на качественный отдых, заботу о здоровье и новые впечатления растет, а возможности для длительных поездок становятся более ограниченными. Это поддерживает спрос на объекты, расположенные в непосредственной близости от дома. Современные термы объединяют теплые бассейны под открытым небом, сауны и бани с разными температурными режимами, зоны отдыха, рестораны, SPA и инфраструктуру для детей и взрослых. Благодаря такому наполнению термы формируют формат всесезонного отдыха для всей семьи и могут стать частью регулярного досуга горожан.

Юрий Бычков отметил: «Образ жизни современного человека сильно изменился. Он хочет отдыхать вместе с семьей. Чтобы рядом были дети, супруги, друзья, родные. Именно такую возможность дают термы. Это уже не просто баня или бассейн - это полноценный городской курорт. Людям больше не нужно ждать отпуска, покупать билеты в Турцию, Египет или другое морское побережье, чтобы расслабиться и восстановить силы. Сегодня курорт может находиться в нескольких минутах от дома. Но качественной инфраструктуры для такого отдыха в российских городах пока недостаточно».


Формула доходности

Термальный рынок демонстрирует устойчивую положительную динамику: по данным аналитиков NF Group, за последнюю пятилетку объем ввода термальных комплексов бьет все рекорды - если в 2024 году было открыто 13 комплексов общей площадью 73 тыс кв. метров, то в 2025 году показатель составил 17 комплексов на 139 тыс кв. метров - то есть почти вдвое больше. Значительную часть рынка занимают сетевые операторы, в том числе «Городские термы». На их долю приходится 48% совокупной выручки термальных комплексов, которая по итогам года достигла 20,5 млрд рублей (+71% год к году). Средняя выручка одного объекта составляет около 250 млн рублей.

Вполне закономерно, что активнее всего термальный сегмент развивается в Москве. При этом в других городах-миллионниках позиции распределяются неравномерно: на сегодняшний день лидерами NF Group указывают Самару, Челябинск и Екатеринбург. Небольшая часть - всего 10% от общего объема рыночного предложения - находится в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. При этом в Уфе, Воронеже, Волгограде городские курорты не представлены вообще, как и во многих других городах.

Что касается финансовых результатов, то чувствуется сильная привязка к площадям и региональным особенностям форматов: небольшие по площади комплексы заявляют от 25 млн рублей в год, в то время как масштабные проекты приближаются к 1 млрд рублей.

Финансовая модель термальных комплексов во многом строится вокруг времени, которое посетитель проводит на объекте. Основной доход формируется за счет посещений, дополнительный - за счет аренды площадей под массажные и косметические кабинеты, SPA, пилинги и другие услуги.

Такой подход Юрий Бычков рассматривает как основу экономики термального бизнеса: «В термах продается не товар, а время - на восстановление, на эмоции, общение с близкими и заботу о себе. По сути, покупая время, человек инвестирует в качество и продолжительность своей жизни. И задача бизнеса - сделать так, чтобы это время было по-настоящему ценным, чтобы люди хотели возвращаться и проводить в термах больше времени. Чем чаще человек осознанно вкладывается в свое благополучие, тем устойчивее становится новый тип потребления - не ради вещи, а ради состояния».


Экономика действующих проектов «Городских терм» подтверждает эффективность такой модели. Центры отдыха и оздоровления сети - «Воткинские» (2,5 тыс кв. метров) (г. Воткинск, Удмуртская республика) и «Нижнекамские термы» (18 тыс кв, мсетров) (г. Нижнекамск, Республика Татарстан) - за весь период работы приняли более 4 млн гостей.

В 2025 году прибыль «Воткинских терм», относящихся к объектам среднего формата, превысила 100 млн рублей против 85 млн рублей годом ранее. Таким образом, показатель вырос на 18%. При этом прибыль в расчете на 1 кв. метр также демонстрирует устойчивую положительную динамику: с 28,4 тыс рублей в 2023 году она увеличилась до 49,2 тыс рублей в 2024 году и до 55,6 тыс рублей по итогам 2025 года.

«Нижнекамские термы», представляющие более крупный формат, также увеличили финансовые показатели. В 2025 году результат составил 902,4 млн рублей против 762,9 млн рублей годом ранее, а операционная прибыль выросла на 12%.

Эти данные показывают, что эффективность термального комплекса определяется не только его площадью, но и качеством использования пространства. При этом финансовые результаты могут существенно различаться в зависимости от масштаба объекта, его формата и особенностей регионального рынка.

Что по срокам

Согласно аналитике, путь от идеи до воплощения занимает у аквапарков от 7-13 месяцев до 3-5 лет - в зависимости от масштабов и этапов, которые предстоит пройти проекту.

Когда исходные условия максимально благоприятны, например, есть готовый участок с подведенными мощностями, согласованный концепт и понятный бюджет, то нескольких месяцев вполне достаточно для запуска. Более длительный срок - до пяти лет - занимают проекты, которым предстоит пройти все этапы, начиная от разработки концепции до ввода объекта в эксплуатацию. Здесь процесс осложняется необходимостью учитывать множество факторов: поиск и согласование участка, разработку проектной документации, логистику, подбор команды и так далее. Чем больше площадь и сложнее набор зон (детские и взрослые горки, волновой бассейн, спа‑секции и т. п.), тем больше требуется временных затрат на проектирование, монтаж и прочие необходимые этапы.

В этом смысле запуск в эксплуатацию «городских курортов» по срокам не критично отличается от формата аквапарков. Юрий Бычков указывает, что в среднем на запуск термального комплекса закладывают 1,5-2 года. Но сразу делает важную оговорку: это не жесткий стандарт, а усредненная оценка. Реальная длительность сильно зависит от условий конкретного проекта. Например, если комплекс открывают в уже готовом торговом центре, процесс идет заметно быстрее - как было в Ижевске, где на запуск терм ушло полгода (проект «Ижевские термы» сети «Городские термы» работал в ТЦ «Италмас» до августа 2023 года, - прим. ред.). Значительно больше времени требует ситуация, когда нужна реконструкция здания, как в «Нижнекамских термах», которые запустились за 22 месяца.


Еще один нюанс, о котором эксперт говорит отдельно: даже когда физически объект готов, может возникнуть временной лаг из-за команды. Иногда комплекс уже можно открывать, но персонал еще не набран и не обучен. Такой дополнительный разрыв способен составить от нескольких месяцев до полугода. Понятно, что в это время объект не приносит прибыли. Поэтому в планировании он советует отдельно учитывать этап формирования и подготовки команды для полноценной эксплуатации объекта.

Любой срок запуска желательно обговаривать заранее, как стартовую точку, после чего детально разбирать специфику площадки: есть ли готовое помещение, наличие инженерных мощностей, вероятность возникновения административных барьеров и так далее.

Не упустить возможность

Еще несколько лет назад строительство термальных комплексов воспринималось как нишевый проект. Сегодня, по словам Юрия Бычкова, рынок только начинает формироваться, а перспективы его развития - обширны. «Мы говорим уже не о строительстве объектов площадью 3 или 5 тыс кв. метров. Сегодня можно говорить о создании городских курортов площадью от нескольких сотен до млн кв. метров. Потенциал развития не ограничен».

По мнению эксперта, объекты отдыха могут стать одним из самых востребованных видов коммерческой недвижимости ближайших лет. Именно сейчас собственники земельных участков, девелоперы и инвесторы могут занять эту нишу. Прогнозы NF Group это также подтверждают: в ближайший год аналитики предполагают ввод 23 объектов общей площадью 148 тыс кв. метров. Причем, большая доля по-прежнему придется на ключевых игроков рынка, среди которых и компания Юрия Бычкова.


Итого

Термальные комплексы активно переходят из категории специализированных объектов отдыха в самостоятельный формат коммерческой недвижимости. Рост числа проектов, увеличение объемов ввода и расширение географии показывают, что рынок находится на этапе активного развития.

При этом потенциал сегмента остается значительным: во многих крупных городах современные городские курорты пока представлены ограниченно или отсутствуют вовсе. Для девелоперов и инвесторов это формирует возможности для освоения нового формата, способного сочетать рекреационную функцию с дополнительными сервисами и коммерческой инфраструктурой.

В ближайшие годы развитие рынка будет зависеть от появления новых проектов, их формата и способности операторов учитывать локальный спрос. При сохранении текущей динамики термы могут занять заметное место в структуре современной городской недвижимости.

Юрий Бычков сказал: «У нас огромное количество площадок, которые могут быть использованы под строительство городских курортов. И этот этап развития обязательно наступит. Вопрос только в одном: будет ли этот курорт построен на вашей недвижимости или на участке вашего конкурента».

*Рекламодатель: ООО УК «Термы»
Токен ЕРИД: 2Vtzqujr9EB
**Фото: УК «Термы», Magnific.com