В концепции любого торгового центра одним из ключевых элементов является Якорный арендатор. Его основная задача- генерация стабильного потока, на котором потом будет зарабатывать собственник и арендаторы торговой галереи. Но что бывает, когда якорный арендатор есть, но при этом из-за ряда ошибок девелопера он работает не на торговый комплекс в целом, а исключительно на себя? Сегодня как раз разберем этот пример - подробно, с акцентом на важных моментах.

1. Торгово-развлекательный комплекс «Планета-Нептун». Здание введено в эксплуатацию в апреле 2006 года, общая площадь 28 800 кв. м. Главный и уникальный якорный арендатор ТРК- Океанариум занимает площадь 5000 кв. м. в цокольном и первом этажах. Второй якорь этого ТРК- Супермаркет «Перекресток», разместился на первом этаже на площади 2700 кв. м.

А теперь давайте внимательно посмотрим на размещение этих якорей в ТРК, а точнее на горизонтальную логистику потоков посетителей.

2. Эти раздвижные двери- центральный вход в ТРК и сразу же направо в тамбуре вход в Океанариум.

​

3. Вот как этот вход расположен на планировке первого этажа.

Это значит, еще не зайдя в сам торговый комплекс мы поворачиваем направо и попадаем в Океанариум. В чем здесь ошибка? Ошибка в том, что посетитель торгового комплекса, который приехал в Океанариум может в ТРК не заходить, а сразу проходить направо- в гардероб и кассу океанариума. Он может быть зашел бы в ТРК, походил бы по первому этажу, что-то увидел в витринах магазинов, что-то купил, но нет- этой возможности проектировщики ему не предоставили. Девелопер полностью потерял для себя возможность заработать на входном потоке.

Посмотрим теперь на выход из Океанариума. Это ровно тот-же поток людей, который зашел в Океанариум и вышел из него через час-два(столько времени, в среднем, занимает обход всех залов и изучение обитателей подводного мира).

4. Стрелкой показан ближайший путь к выходу из ТРК из Океанариума.

Девелопер здесь потерял еще и возможность заработать на выходящем из Океанариума потоке. Хотя нет, есть один арендатор, который все-таки использует логику и экономику потоков посетителей.

5. Вот он- это магазин игрушек, который соединил выход из Океанариума со своим торговым залом. Из этого прохода, который закрыт турникетом выходят посетители Океанариума и чтобы попасть в ТРК, проходят через торговый зал магазина «Морские сувениры». Пройти по прямой линии вам помешают торговые ряды с игрушками, которые специально преграждают вам путь и заставляют двигаться зигзагами. Молодцы маркетологи, которые придумали эту уловку!

Таким образом в ТРК есть уникальный Якорный арендатор Океанариум, который притягивает мощный поток своей целевой аудитории- детей с родителями, и при этом из-за проектной ошибки девелопер не может использовать этот поток для создания полноценной торговой галереи.

6. Как можно было сделать лучше? Ну например организовать выход вот так:

В этом варианте выходной поток людей пройдет через всю галерею первого этажа торгового центра. Магазины игрушек и детских товаров в галерее смело можно сажать на фиксированную ставку +процент с оборота. Мы ведь помним, наша целевая аудитория- это дети с родителями.

7. Второй якорь этого ТРК- супермаркет «Перекресток».

Посмотрим как обстоит дело здесь с организацией входа-выхода.

8. На планировке показан кратчайший путь от входа в ТРК до входа в Перекресток:

Стрелками вниз показан выход из супермаркета через линию касс. Здесь допущена эта же ошибка. Вход в супермаркет максимально приближен ко входу в ТРК, на выходе работает только часть торговой галереи- блоки №№ 102-108. Вся остальная торговая галерея первого этажа поток покупателей Перекрестка не использует на 100%.

Кстати у McDonalds отдельный вход с улицы. Он тоже работает в этом комплексе исключительно на себя.

Поднимаемся на второй этаж ТРК.

Здесь логично разместился магазин товаров для новорожденных и мам-«Антошка»

Якорными арендаторами второго этажа выступают:

10. интерактивный музей «Ужасы Петербурга»

11. спортивный магазин «Триал-спорт».

 

При этом, часть арендаторов вызывает вопрос.

12. Например салон красоты. Вопросов не вызывает этот мягкий диванчик с удобной спинкой для посетителей. Вот бы каждая управляющая компания так заботилась о посетителях в ТЦ.

13. Офис туристической фирмы (зачем он в торговом комплексе?) Слева от него- вакантное помещение.

14. Специфический арендатор. В этот магазин поедут специально из другого района города. Вопрос только- зачем он в концепции второго этажа?

В целом, подбор арендаторов второго этажа позволяет сделать предположение что посетителей на этом уровне меньше чем хотелось бы. Первый признак- торговые блоки начинают сдавать в аренду под офисы туристических фирм, страховых компаний и т.д. Во многом это объясняется как размытием концепции второго уровня, так и ошибками проектирования.

1)     Размещению якорей в торговом центре необходимо уделять пристальное внимание, а особенно организации входов и выходов. Контролируйте своих проектировщиков.

2)     Торговая галерея должна работать на потоке от якорного арендатора. Иначе- вы будете постоянно искать новых арендаторов на освободившиеся площади и снижать ставки существующим.

3)     Концепция торгового центра должна ориентироваться на целевую аудиторию. Иначе- идет размывание концепции и единственный способ заполнить вакантное помещение это сдать его под офис(например турфирме).

Автор: Антон Реутов