Вакантность в московских ТЦ выросла до 11%

На начало сентября 2026 года объем свободных торговых площадей в качественных торговых центрах Москвы достиг 742 тыс кв. метров, а совокупная вакантность - 11%. За год показатель увеличился на 1 п. п. Рост фиксируется практически во всех форматах ТЦ, за исключением новых объектов.

Такие данные приводит консалтинговая компания IBC Real Estate по итогам анализа рынка торговой недвижимости столицы. Исследование охватило более 80 качественных ТЦ с совокупной арендной площадью 3,7 млн кв. метров. Для сравнения, общий объем существующих торговых площадей в Москве составляет 6,9 млн кв. метров.

Наиболее высокая вакантность сегодня отмечается в категории Стабилизированных ТЦ (ТЦ, которые уже работают на рынке длительное время и имеют сформированный арендаторский состав и устойчивый покупательский поток, - прим. ред.) - 12%. Показатель растет второй год подряд, прибавив за год 1 п. п. При этом именно в данном сегменте отмечено максимальное увеличение абсолютного объема свободных площадей - на 41 тыс кв. метров.

Основной вклад в рост вакантности вносят объекты, работающие на рынке 9 лет и более. Они составляют 65% от общего числа ТЦ, в которых за год увеличилась доля свободных площадей. По оценке IBC Real Estate, таким объектам требуется обновление и корректировка стратегии развития, в том числе с точки зрения арендаторского состава.

Одним из факторов, ограничивающих развитие этих ТЦ, остается недостаточная представленность операторов досуга. На развлечения, спортивные пространства и общественное питание приходится 25% площадей в таких объектах против 42% в других Стабилизированных ТЦ.

В сегментах Прайм (ТЦ высшей категории, расположенные в наиболее востребованных локациях и характеризующиеся высоким покупательским трафиком и арендными ставками, - прим. ред.) и ключевых ТЦ (крупные торговые центры с высокой посещаемостью, сильным арендаторским составом и значимой ролью на локальном рынке, - прим. ред.) вакантность на начало сентября 2026 года составила по 7%.

Для Прайм ТЦ этот уровень заметно выше привычных значений: исторически средняя вакантность здесь составляла около 3%. Исключением стал период 2021-2023 годов, когда показатель находился в диапазоне 6-7%. Текущая ситуация отражает сокращение числа арендаторов, готовых работать в объектах с высокими арендными ставками.

При этом в абсолютном выражении Прайм ТЦ демонстрируют наиболее умеренное увеличение свободных площадей среди всех категорий - всего 12 тыс кв. метров за год.

В ключевых ТЦ после двух лет стабильности на уровне 5% вакантность в 2026 году выросла до 7%, то есть на 2 п. п. в годовом выражении. При этом собственникам удается ограничивать дальнейший рост показателя благодаря более широкому выбору потенциальных арендаторов. Ключевые ТЦ увеличивают количество развлекательных и спортивных форматов, компенсируя сокращение площадей, ранее занятых ритейлерами, активно расширявшимися на рынке со второй половины 2022 года.

Противоположную динамику демонстрируют новые ТЦ. Несмотря на то что именно этот сегмент сохраняет наиболее высокий уровень свободных площадей, он стал единственным типом торговых центров, где вакантность снизилась - на 12 п. п. за год. В результате показатель вернулся к уровню 2017 года.

Снижение вакантности наблюдается почти в 90% новых объектов. Основным фактором стало расширение присутствия операторов досуга - развлекательных проектов, предприятий общественного питания и спортивных пространств. Сейчас на них приходится 44% занятых площадей в Новых ТЦ. Для сравнения, в остальных категориях объектов их доля составляет 31%.

Изменения заметны и в структуре арендаторов московских ТЦ. В топ-5 категорий входят одежда - 25%, развлечения - 16%, продуктовые магазины - 11%, общественное питание - 9% и товары для дома - 6%.

За последний год доля развлекательных операторов увеличилась во всех типах торговых центров. Максимальный рост отмечен в Новых ТЦ: их доля достигла 17%, увеличившись на 9 п. п. за год.

Таким образом, собственники торговых центров продолжают адаптировать арендаторский состав к изменившейся структуре спроса. Освободившиеся площади все чаще занимают операторы досуга, а расширение развлекательной составляющей становится одним из инструментов повышения привлекательности объектов для посетителей.

Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate, рассказала: «Доля вакантных площадей в ТЦ Москвы увеличивается второй год подряд, что является следствием общего снижения потребительской активности, тенденции на закрытие неприбыльных точек, а также снижения темпов экспансии, когда на рынке происходят лишь точечные открытия, а новые бренды в офлайн практически не выходят. Даже уникальные и традиционно наиболее востребованные столичные ТЦ сталкиваются с ростом доли свободных площадей. Такое изменение структуры роста вакантности говорит о высоких рисках дальнейшего увеличения индикатора. Если у Ключевых и Стабилизированных объектов сохраняется возможность стать для посетителей третьим местом, то Прайм ТЦ найти арендаторов, которые будут способны привлечь аудиторию в условиях низкой потребительской активности, а также ограниченного предложения люксовых и премиальных брендов, гораздо сложнее».

*Фото: Magnific.com freepic.diller