Торговым центрам нужна скидка на «развлечения»
Российский совет торговых центров инициировал пересмотр налоговой модели для объектов коммерческой недвижимости с высокой долей неторговых арендаторов. Соответствующее обращение направлено Вячеславу Володину, председателю Государственной Думы.
Бизнес предлагает внедрить дифференцированные ставки налога на имущество для торговых центров (ТЦ) в зависимости от функционального назначения арендуемых площадей. В действующей системе налог рассчитывается от кадастровой стоимости: 2% - для объектов стоимостью до 300 млн рублей; 2,5% - для объектов дороже 300 млн рублей. При этом льготные механизмы для отдельных категорий арендаторов отсутствуют.
РСТЦ предлагает разделить площади внутри ТЦ на два сегмента:
1. Классические торговые помещения - сохранить действующие ставки.
2. Неторговые операторы (развлекательные зоны, фитнес-клубы, медицинские и образовательные центры) - установить пониженный коэффициент не выше 30% от базовой ставки.
Фактически речь идет о снижении налоговой нагрузки с 2-2,5% до 0,6-0,75% от кадастровой стоимости. По оценкам отраслевых экспертов, это позволит собственникам сократить совокупные налоговые выплаты до 20%.
Инициатива обусловлена трансформацией арендной структуры ТЦ. За последние пять лет доля fashion-ритейла сократилась примерно вдвое - с 50-55% до 25%. Освободившиеся площади замещаются досуговыми и сервисными форматами.
По данным Вячеслава Кацегорова, партнера компании «Магазин магазинов», за последний год присутствие таких операторов увеличилось на 5-7 п. п. и достигло 25-30% от общего объема аренды. В РСТЦ прогнозируют, что в среднесрочной перспективе доля неторговых функций может вырасти до 50%.
Для собственников недвижимости расширение развлекательной составляющей означает снижение доходности. По оценке Евгении Хакбердиевой, регионального директора NF Group, крупные развлекательные центры в Москве платят в среднем 4-8 тыс рублей за кв. метр в год. Для сравнения: якорные ритейлеры - до 50 тыс рублей; магазины в галерее - до 180 тыс рублей за кв. метр в год.
По словам Олега Войцеховского, управляющего директора РСТЦ, поступления от классической розницы в 3-5 раз превышают доходы от операторов развлечений. Тем не менее собственники вынуждены усиливать досуговую составляющую, чтобы ограничить рост вакантности: в Москве показатель увеличился с 7% до 9,5% по итогам 2025 года.
Эксперты отмечают, что ставка на развлекательные форматы не всегда обеспечивает устойчивый трафик. Владимир Чернусь, партнер IBC Real Estate, подчеркнул, что высокий спрос на такие пространства фиксируется преимущественно в объектах с крупным посетительским потоком.
Таким образом, инициатива по корректировке налоговой нагрузки рассматривается рынком как инструмент частичной компенсации снижения арендной доходности и адаптации ТЦ к новой модели потребительского поведения.
