ТЦ Москвы готовятся к новой волне ротации арендаторов
По оценкам консультантов, в ближайшие годы операторы fashion-сегмента сохранят курс на оптимизацию розничных сетей, что приведет к дальнейшему росту вакансии в торговых центрах и изменению структуры арендаторов.
По данным CMWP, если на конец 2025 года уровень свободных площадей в форматных торговых центрах столицы составлял 9,7%, то сегодня показатель оценивается уже на уровне 11-12%. При этом наиболее успешные объекты с высоким покупательским трафиком сохраняют возможность удерживать арендные ставки и проводить их индексацию. В то же время менее востребованные комплексы вынуждены идти на уступки арендаторам и предлагать более гибкие коммерческие условия.
Наиболее активно оптимизацию продолжают проводить сети одежды и обуви. Аналогичные сложности испытывают ритейлеры детских товаров, спрос в этом сегменте остается сдержанным. Дополнительное давление оказывает изменение потребительского поведения: часть покупателей окончательно переходит в онлайн-каналы, что заставляет операторов сокращать площадь магазинов и пересматривать формат присутствия.
Освобождающиеся помещения собственники торговых центров все чаще переориентируют под операторов, формирующих регулярный трафик. В числе наиболее востребованных направлений - общественное питание, фитнес, развлечения, культурно-досуговые проекты и сервисные концепции.
По мнению экспертов, современный торговый центр уже перестал выполнять исключительно функцию площадки для покупок. Конкуренция с электронной коммерцией заставляет девелоперов усиливать развлекательную, гастрономическую и спортивную составляющие, а также развивать программы лояльности и улучшать клиентский сервис. Основной задачей становится создание уникального пользовательского опыта, который невозможно воспроизвести в онлайн-среде.
Аналитики CORE.XP также фиксируют рост вакансии. По итогам II квартала 2026 года доля свободных площадей в московских ТЦ увеличилась с 5,7% до 6,3%, а к концу года показатель может достичь 8,3%. При этом качественные объекты с сильной локацией и сбалансированным пулом арендаторов сохраняют высокую заполняемость, тогда как менее конкурентоспособные комплексы сталкиваются с ускоренным ростом свободных площадей.
Основной объем закрытий по-прежнему приходится на fashion-ритейл. В I квартале 2026 года на магазины одежды и обуви пришлось 48,6% всех закрытий в столичных торговых центрах. Вместе с тем аналитики отмечают снижение темпов оптимизации по сравнению с концом 2025 года, что может свидетельствовать о завершении наиболее масштабного этапа пересмотра сетей, начавшегося после активного выхода новых брендов на рынок в 2023-2024 годах.
Одновременно растет спрос на арендаторов, деятельность которых невозможно заменить электронной коммерцией. По итогам первого квартала лидерами по числу новых открытий стали предприятия общественного питания, разделив первое место с fashion-сегментом - по 23,8% от общего объема новых операторов. Далее следуют сервисные компании и развлекательные концепции.
По оценке NF Group, ключевой тенденцией последних месяцев остается повышение эффективности существующих магазинов вместо активной экспансии. Ритейлеры сосредотачиваются на оптимизации затрат, тестировании новых форматов и развитии наиболее успешных локаций.
Представители отрасли отмечают, что изменения касаются не только отдельных арендаторов, но и всей концепции торговых центров. Если ранее основным генератором трафика выступали магазины одежды, то сегодня посещаемость все чаще обеспечивают повседневные сервисы, общественное питание, фитнес, медицинские услуги, индустрия красоты, детская инфраструктура, пункты выдачи заказов и образовательные проекты.
Эксперты подчеркивают, что fashion-сегмент сохранит важную роль в составе арендаторов, однако его доля продолжит постепенно сокращаться. Наиболее устойчивые позиции останутся у крупных федеральных сетей, флагманских магазинов и брендов с высокой лояльностью покупателей. В то же время средние и слабые торговые центры будут вынуждены активнее пересматривать tenant mix, расширять сервисную составляющую и использовать более гибкие условия аренды для поддержания заполняемости и покупательского трафика.
*Фото: Freepik lifeforstock
