ТЦ «Летний сад» в Москве продан с ощутимым дисконтом
Девелоперская группа «Эталон» завершила сделку по продаже торгового центра «Летний сад» (GBA около 28,5 тыс кв. метров) на севере Москвы. По данным ЕГРН, актив перешел под контроль ООО «Атлантдомстрой», аффилированного с группой «Арден» предпринимателя Дмитрия Егорова.
Сделка сопровождалась формированием резерва под обесценение в размере 2,2 млрд рублей в отчетности «Эталона» по МСФО. В компании уточняют, что такой инструмент применяется в случаях, когда цена реализации оказывается ниже балансовой стоимости актива, что отражает изменение рыночной конъюнктуры последних лет.
ТЦ «Летний сад» был введен в эксплуатацию в 2021 году в составе одноименного жилого комплекса «Эталона». Полноценный запуск объекта до сих пор не состоялся: фактически функционирует ограниченное число арендаторов, включая продуктовый «якорь» «Перекресток», тогда как масштабное открытие перенесено на вторую половину 2026 года.
По оценкам консультантов рынка, рыночная стоимость объекта могла находиться в диапазоне 4,5-5 млрд рублей, однако фактический бюджет сделки, вероятно, составил около 2,95-3,54 млрд рублей (100-120 тыс рублей за кв. метр), что указывает на существенный дисконт.
Для группы «Арден», специализирующейся на жилой застройке в Ижевске, покупка торгового центра в Москве является нетипичным шагом. Ранее компания не управляла коммерческой недвижимостью в столице.
Эксперты связывают сделку с попыткой регионального девелопера выйти на московский рынок и диверсифицировать портфель. При успешной заполняемости ТЦ и достижении рыночных ставок аренды объект потенциально способен генерировать 600-800 млн рублей годового дохода. Однако сохраняется риск сценария с низкой загрузкой и необходимостью предоставления арендных дисконтов.
Группа «Эталон», входящая в периметр АФК «Система», остается одним из крупнейших игроков рынка жилищного строительства с текущим объемом проектов около 1,2 млн кв. метров. По итогам 2025 года выручка компании увеличилась до 153,6 млрд рублей (+17,3%), однако чистый убыток вырос более чем втрое - до 22 млрд рублей, что частично отражает переоценку активов и сложную макроэкономическую среду.
Сергей Камлюк, основатель группы компаний Key Capital и «Школа Девелопера», рассказал: «По сути, «Эталон» продал не столько действующий бизнес, сколько большую коробку с потенциалом. И продал с ощутимым дисконтом. «Эталон» - публичная компания. Им не нужен долгострой в сегменте retail, который требует ручного управления, новых вложений и терпения инвесторов. Особенно когда вокруг - кризис и высокие ставки. Проще продать, пусть даже в минус, и забыть как страшный сон. Группа «Арден» - это частная ижевская структура Дмитрия Егорова. В столице их никто не знал. И тут они покупают почти готовый ТЦ. Зачем? Ответ прост: это дешевый билет в московскую лигу. За пол цены. Для регионального застройщика начать в Москве с нуля - это гигантские деньги и риски. А тут - готовый бетон на оживленном шоссе. «Арден» не обязан делать из «Летнего сада» классический ТЦ. Можно перепрофилировать: офисы, склад, маркетплейс-центр - любые варианты. В региональных компаниях гибкости часто больше, чем у федеральных монстров».
