Рынок торговой недвижимости Красноярска вступил в фазу глубокой трансформации
Сергей Смирнов, руководитель компании Level, рассказал, что торговые центры Красноярска меняют концепции, сокращают fashion-сегмент и делают ставку на досуг, сервисы и специализированные форматы.
По его словам, речь идет уже не о стандартной ротации арендаторов, а о системной перестройке всей модели потребления и использования коммерческой недвижимости.
По оценке Сергея Смирнова, крупнейшие ТЦ Красноярска выбрали разные стратегии адаптации к новым рыночным условиям.
ТРЦ «Планета» сохраняет фокус на традиционной модели, усиливая наиболее устойчивые сегменты - развлечения, общепит и досуг. При этом объект продолжает оставаться ориентиром для регионального рынка благодаря сильной маркетинговой стратегии и постоянному обновлению концепции.
ТРЦ «Июнь», напротив, прошел через масштабную реконцепцию и фактически отказался от классического fashion-формата в пользу товаров для дома и интерьера. По словам Сергея Смирнова, после трансформации рынок потерял около 60 тыс кв. метров площадей традиционной торговли одеждой и обувью.
ТЦ «Комсомолл» также сместил акцент в сторону досуговой функции. Как считает эксперт, такая трансформация стала реакцией на падение покупательской способности, изменение потребительских привычек и рост онлайн-торговли.
Несмотря на активную перестройку рынка, ряд ниш в Красноярске по-прежнему остается незаполненным. Среди наиболее перспективных Сергей Смирнов называет современные семейные центры.
По его мнению, в городе-миллионнике до сих пор отсутствует объект, где можно одновременно закрыть потребности семьи - от покупки одежды и обуви до развлечений и образовательного досуга для детей.
Кроме того, эксперт указывает на нехватку качественных форматов в сегментах спортивных товаров, индустрии отдыха и фитнеса.
Отдельным направлением развития рынка могут стать районные торговые центры. По словам Сергея Смирнова, потенциал для таких проектов существует, однако реализация упирается в экономику девелопмента и осторожность инвесторов.
В качестве примера эксперт приводит микрорайон «Белые Росы», где продолжается активная жилая застройка, но практически отсутствует качественная торгово-досуговая инфраструктура.
При этом федеральные девелоперы пока не готовы активно заходить в региональные проекты из-за высокой неопределенности на рынке. Основную активность сегодня проявляют локальные игроки.
Старые торговые объекты также вынуждены адаптироваться к изменившемуся рынку. По мнению Сергея Смирнова, конкурировать с современными ТРЦ в классическом формате они уже не смогут.
В частности, для ТК «Квант» эксперт видит перспективу в спортивно-развлекательной концепции либо в формате универмага по аналогии с испанской сетью El Corte Inglés. Однако подобная модель требует полного изменения подхода собственника - перехода от арендного бизнеса к самостоятельному управлению ассортиментом и торговлей.
Одним из наиболее показательных кейсов эксперт называет бывшую «Галерею Енисей», где сейчас работает Национальный центр «Россия».
По его мнению, это не «приговор» торговой недвижимости, а один из возможных сценариев трансформации объекта - переход от коммерческой функции к общественно-деловой и имиджевой.
Эксперт допускает, что площадка в будущем может использоваться для проведения форумов и международных мероприятий при поддержке региональных властей.
По данным компании Level, средние ставки аренды в современных ТРЦ Красноярска сегодня составляют:
- 3-5 тыс рублей за кв. метр - в магазинах;
- до 10 тыс рублей за кв. метр - в проходных зонах.
При этом Сергей Смирнов считает, что высокая аренда - не ключевая причина закрытия магазинов. По его словам, высокая ключевая ставка и снижение потребительской активности формируют эффект отложенного спроса: покупатели предпочитают хранить деньги на депозитах, а не тратить их на крупные покупки. Для части арендаторов это становится критичным фактором уже сейчас.
Сергей Смирнов добавил: «Если аренда съедает 40-50% выручки - проблема не в ставке, а в том, что продаж почти нет. Меняется потребительское поведение, логистика, отношение людей к деньгам. И все это неизбежно отражается на инфраструктуре: уже существующие здания получают новое назначение».
*Фото: «Моллы»
