Объединение в одном проекте полноценных торговой и офисной составляющих теряет перспективность
По данным управляющей компании «Сампа», сегодня в регионах России работают 1 866 торговых центров различного формата. Лишь 5% из них отличаются развитой офисной инфраструктурой.
Так, за пределами двух столиц функционируют 84 специализированных комплекса, объединяющих торговый и офисный функционал. Больше всего таких проектов представлено в Красноярске, Омске, Новосибирске, Барнауле, городах Урала (прежде всего, Ижевске и Екатеринбурге) и Поволжья.
37 объектов из 84 имеют общую площадь до 10 тыс кв. метров каждый, еще 19 проектов - от 10 до 20 тыс кв. метров, 10 объектов - 20-30 тыс кв. метров, 14 - 30-50 тыс кв. метров. Более крупными размерами обладают лишь четыре комплекса: ТРЦ «Мега Калининград», ТЦ «Русь на Волге» (г. Тольятти), ТЦ «Демидов двор» (г. Екатеринбург) и ТЦ «Галерея Чижова» (г. Воронеж).
В большинстве региональных торгцентрах офисная компонента является лишь дополнением к основному направлению. В 22 объектах на офисы выделено не более 15% всей GLA, в 13 - 15-20% всей GLA. В 20 проектах соотношение между офисными и торговыми помещениями поддерживается в диапазоне от 1 к 5 до 1 к 3. У 16 объектов офисная часть занимает 30-50% GLA. В 13 комплексах приоритет отдается именно офисам.
Также в УК «Сампа» отмечают, что большая часть ТОЦ работают уже более 10 лет: шесть объектов представляют собой реконструированные здания, построенные в 1960-1990 годах. Наиболее активно «гибридный» формат развивался с 2009 по 2013 года, когда были построены 28 объектов. С 2014 по 2016 года были введены 16 ТОЦ. С 2016 года появилось лишь четыре проекта подобного формата.
Мария Дорохова, коммерческий директор УК «Сампа», рассказала: «Формат торгово-офисного центра во многом устарел. Большинство подобных проектов запускались еще десять-двадцать лет назад. Тогда считалось, что гибридная схема поможет расширить и диверсифицировать пул арендаторов. И на каком-то этапе этот расчет вполне оправдывался. Но в дальнейшем эффективность ТОЦ начала снижаться. Это обусловлено самой спецификой формата. Во-первых, управление торговой и офисной недвижимостью относятся к разным компетенциям. Далеко не все компании располагают штатом специалистов соответствующего профиля. Во-вторых, сказался характер офисной нарезки. В этом сегменте преобладают помещения с малыми (50-150 кв. метров) и сверхмалыми (20-50 кв. метров) габаритами. С наступлением строительного бума на рынке жилой недвижимости малый и средний бизнес начал «перетекать» в новостройки, где лоты подобного формата имеют ряд конкурентных преимуществ. А крупные арендаторы, ранее базировавшиеся в ТОЦ, переключились на специализированные бизнес-центры, которые смотрелись более выигрышно в отношении планировок, инженерного сопровождения, сервиса и статуса. Таким образом, за исключением отдельных площадок, объединение в одном проекте полноценных торговой и офисной составляющих выглядит малоперспективным».
*Фото: 3ddd
