NF Group отметила замедление и стагнацию рынка торговой недвижимости
Консалтинговая компания NF Group представила новый аналитический инструмент - индекс торговой недвижимости, отражающий текущее состояние сегмента на основе комплексной оценки ключевых факторов. Показатель рассчитывается по стобалльной шкале и в 2026 году составил 33 балла из 100, что соответствует фазе стагнации.
Методология индекса базируется на анализе трех ключевых компонентов: спроса со стороны ритейлеров, предложения торговых площадей и покупательской способности населения. По итогам расчета в 2026 году спрос оценен в 35 баллов, предложение - в 51 балл, покупательская способность - в 13 баллов. Индекс будет обновляться ежегодно и использоваться для мониторинга рыночного цикла и ранней идентификации рисков.
Индекс представляет собой интегральную метрику, учитывающую как отраслевые, так и макроэкономические параметры. В рамках расчета анализируются финансовые показатели ритейлеров, стратегии развития сетевых игроков (включая планы по открытиям и закрытиям магазинов), а также экспертные оценки участников рынка. Дополнительно учитываются динамика ввода новых торговых объектов, уровень вакантности, показатели розничного товарооборота, инфляция (в том числе по продовольственным товарам и ЖКХ) и структура потребительских расходов.
Согласно шкале NF Group, диапазон 0-20 баллов соответствует кризису, 20-40 - стагнации, 40-60 - фазе оптимизации, 60-80 - стабильности, 80-100 - росту. Текущий уровень индекса подтверждает переход рынка в стагнационную фазу. В этих условиях ключевыми приоритетами для собственников объектов становятся удержание арендаторов, оптимизация tenant-mix и адаптация предложения под изменившиеся ценовые ожидания потребителей.
Сравнительная динамика индекса демонстрирует ухудшение рыночной конъюнктуры относительно предыдущих периодов. В 2014 году показатель находился на уровне 59 баллов (фаза оптимизации), в 2019 году достигал 66 баллов на фоне активного роста и доступного финансирования. В 2022 году индекс снизился до 38 баллов под влиянием геополитических факторов, санкционного давления и трансформации логистических цепочек.
Структурно индекс формируется из трех субпоказателей:
Спрос. Рассчитан на основе опроса более 30 ключевых ритейлеров. В 2026 году показатель составил 35 баллов, что отражает сдержанную инвестиционную активность: более половины игроков отказались от масштабной экспансии. Основной фокус смещен на оптимизацию действующей сети - закрытие нерентабельных точек и запуск новых магазинов преимущественно в высокотрафиковых локациях. В сегменте fashion преобладают планы по сокращению присутствия, тогда как фитнес-операторы демонстрируют относительную устойчивость и сохраняют планы по расширению.
Предложение. Индикатор (51 балл) оценивается как умеренно стабильный. Ввод новых объектов осуществляется сдержанными темпами, уровень вакантности остается контролируемым. Девелоперы концентрируются на управлении текущими активами и заполнении свободных площадей. На фоне роста стоимости строительства и удорожания заемного финансирования часть проектов переносится: запуск новых ТЦ откладывается до достижения минимального уровня предварительной заполняемости (не менее 60%). Ограниченный спрос со стороны ритейлеров дополнительно увеличивает сроки экспозиции площадей и ввода объектов.
Покупательская способность. Наиболее слабый компонент индекса - 13 баллов. Снижение доли свободных денежных средств у населения оказывает прямое давление на потребительский спрос. По данным РОМИР, к концу ноября 2025 года показатель составил 17,2% против порядка 30% в 2021 году. Дополнительное негативное влияние оказывают рост тарифов ЖКХ (на 15,02% год к году - максимум за 16 лет) и увеличение доли расходов на продукты питания, достигшей 39%. В совокупности это ограничивает потенциал дискреционного потребления и сдерживает восстановление сегмента торговой недвижимости.
Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group, рассказала, что сейчас рынок переживает довольно тяжелый этап: «Если текущее значение в 33 балла является нижней точкой, то в перспективе 1-2 лет можно ожидать постепенного перехода к оптимизации. Ключевыми драйверами роста станут снижение ключевой ставки, замедление инфляции и рост доходов населения».
