Москва. Новая ниша для девелоперов и инвесторов – районные торговые центры
15.02.2012 г.
В 2012 году вступает в силу программа по развитию ритейла в столице, которая предполагает строительство мелких торговых центров по 5-10 тысяч кв.м. в спальных и прочих нецентральных районах столицы. Консалтинговая компания RRG провела исследование московских кластеров с целью определения потенциала для размещения районных ТЦ торговой площадью около 5 тысяч кв.м. По оценкам экспертов компании, в данный момент в Москве есть потенциал для открытия более чем 90 районных ТЦ.
В ходе исследования были изучены спальные, спально-промышленные и спально-деловые кластеры Москвы расположенные вне Центрального мегакластера. Расчет потенциала кластеров для развития районных ТЦ проводился экспертно-расчетным методом с применением геомаркетингового анализа. При этом в расчетах учитывались данные по обеспеченности каждого кластера всеми современными и – отдельно – районными ТЦ, уровень доходов населения, плотность жилой застройки и объем нового жилищного строительства, транспортная замкнутость кластера.
Наибольший потенциал по реализации проектов районных ТЦ по данным RRG существует в удаленных от центра и не самых престижных районах. «Это, как правило, связано с ограниченной доступностью и замкнутостью подобных кластеров, а также высокой плотностью застройки жильем, – поясняет Председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. – К тому же эти районы всегда считались не самыми привлекательными для инвесторов».
Так, наибольшее количество районных ТЦ потенциально следует построить в районе Дегунино. Там вполне эффективно можно реализовать еще 4 подобных проекта. По три районных ТЦ можно открыть в кластерах Северном Тушино, Каховка, Царицыно, Новогиреево, Измайловский, Преображенский.
«В целом, оптимальная локация для районного торгового центра с полезной площадью около 5 тысяч кв. м. – район с плотной жилой застройкой, где в пределах данного кластера в 5 минутной транспортной доступности проживает не менее 50 тясяч человек. Еще одно привлекательное расположение такого ТЦ – у метро либо транспортно-пересадочного узла, – говорит Денис Колокольников. – При этом для строительства такого объекта вполне подойдет участок в около 0,8-1 га (причем без строительства подземного паркинга), что реально найти практически в каждом московском кластере, даже с плотной застройкой».
В настоящее время срок окупаемости торгового центра площадью 5-10 тысяч кв. м при расположении внутри кластера может составить от 8 до 11 лет и даже быстрее. В то же время инвестиции в крупный ТЦ в настоящее время окупаются несколько дольше – 9-14 лет. Таким образом, районные ТЦ можно считать новой инвестиционно-привлекательной нишей на столичном рынке коммерческой недвижимости, – заключает Денис Колокольников.
