Коммерческие помещения в ЖК прибавили в цене до 70%
По данным совместного исследования DNA Realty и девелопера «Талан», коммерческие помещения формата стрит-ритейл в составе жилых комплексов продолжают дорожать. За последние три года их стоимость увеличилась на 30-70% в зависимости от стадии реализации проекта и характеристик объекта.
Наибольший интерес инвесторов и арендаторов сохраняется к помещениям площадью 50-80 кв. метров, а также к объектам около 100 кв. метров и крупным лотам площадью более 350 кв. метров. Компактные помещения традиционно востребованы у аптек, кофеен, салонов красоты и пунктов выдачи заказов, тогда как крупные площади чаще приобретаются для размещения продуктовых супермаркетов.
Эксперты отмечают повышенный спрос на угловые помещения с панорамным остеклением и возможностью размещения рекламных конструкций сразу на двух фасадах. При наличии большого числа однотипных предложений покупатели в первую очередь выбирают наиболее дефицитные форматы, обеспечивающие арендаторам дополнительные конкурентные преимущества в конкретной локации.
Минимальная стоимость объектов стрит-ритейла начинается примерно от 20 млн рублей, однако такие предложения сосредоточены преимущественно за пределами МКАД и в удаленных районах Москвы. При этом устойчивым спросом пользуются помещения стоимостью от 100 млн рублей, особенно если их параметры соответствуют требованиям продуктовых ритейлеров или изначально предусматривают такой формат эксплуатации.
По словам Антона Белых, генерального директора DNA Realty, коммерческие помещения в жилых комплексах остаются одним из наиболее понятных и востребованных инструментов для частных и институциональных инвесторов. На фоне волатильности валютного рынка и других инвестиционных активов такие объекты демонстрируют устойчивый рост стоимости, а увеличение арендных ставок способствует повышению их инвестиционной привлекательности. По оценке авторов исследования, потенциал дальнейшего роста цен сохранится по мере ввода жилых комплексов в эксплуатацию, их заселения и формирования стабильного покупательского трафика.
Андрей Шувалов, старший директор, руководитель департамента маркетинговых исследований и разработки концепций торговой недвижимости CMWP, рассказал: «За последние три года встроенный стрит-ритейл в жилых комплексах подорожал неравномерно в зависимости от площади помещения. Быстрее всего росли самые ликвидные компактные форматы: блоки 50-80 кв. метров могли прибавить 45-70%, помещения в диапазоне площади 81-100 кв. метров прибавили 40-65%, а формат помещений 101-150 кв. метров прибавили 35-60%. Именно такие площади наиболее востребованы у кофеен, аптек, салонов красоты, ПВЗ, небольших магазинов импульсной торговли и сервисных операторов. Что касается более крупных помещений, то там мы также наблюдаем рост цены, более умеренный. Блоки 151-200 кв. метров выросли в цене примерно на 30-50%, помещения 201-300 кв. метров - на 30-45%, форматы 301-500 кв. метров - на 25-40%, а площади 501-1 500 кв. метров и выше выросли в среднем на 20-35%. Чем крупнее помещение, тем выше зависимость от конкретной локации, инженерии, парковки и возможности посадить сильного якорного арендатора. Кроме того, ставка аренды на крупное помещение также будет значительно меньше. Рост очень неравномерен. Не всякая коммерция в ЖК дорожает одинаково. Слабее себя чувствуют помещения с плохой видимостью и отсутствием трафика, а также с завышенной площадью для конкретной локации. Интересно будет проанализировать как менялась ставка аренды за последние три года на упомянутый выше диапазон помещений. Наш анализ показывает, что стоимость самих помещений в большинстве сегментов росла быстрее, чем ставки аренды. Если помещения 50-80 кв. метров за три года могли прибавили в цене 45-70%, то арендные ставки по ним обычно росли в диапазоне лишь 25-40%, а самый крупный формат от 500 кв. метров до 1,5 тыс кв. метров (и выше) вырос лишь на 10-15% по ставке аренды. Данная информация на построена на основе нашей аналитики и анализе прогнозных ставок аренды три года назад и текущих ставок реализации».
