Инфраструктурный ритейл увеличивает присутствие в БЦ Москвы
По данным консалтинговой компании NF Group, по итогам I квартала 2026 года инфраструктурный ритейл занял 5,8% совокупной площади качественных бизнес-центров столицы (+0,9 п. п. по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года).
Наиболее заметный рост зафиксирован в объектах, введенных в эксплуатацию в 2025 году, где доля коммерческой инфраструктуры достигла 11%. Эксперты связывают такую динамику с развитием новых деловых кластеров, испытывающих дефицит сервисной и торговой инфраструктуры. В результате девелоперы закладывают в проекты более значительный объем коммерческих помещений. Согласно прогнозу NF Group, к концу 2026-2027 годов доля инфраструктурной составляющей в бизнес-центрах может увеличиться до 6%.
Как отмечает Елена Акатова, директор департамента офисной недвижимости NF Group, в условиях усиливающейся конкуренции на рынке офисной недвижимости качественная инфраструктура становится важным фактором повышения привлекательности и рыночной стоимости бизнес-центров.
Рост объема коммерческих площадей также отразился на показателях вакантности. По состоянию на конец I квартала 2026 года уровень свободных помещений в бизнес-центрах классов «Прайм» и А, включая площади под аренду и продажу, достиг 29%, тогда как годом ранее этот показатель составлял 26%. Основной причиной стало появление на рынке более 100 тыс кв. метров новых офисных площадей с крупными инфраструктурными блоками, в том числе в проектах «Stone Савеловская» и «Технопарк ЗИЛ». Скорость заполнения таких помещений зависит от местоположения объекта, стадии его эксплуатации и темпов формирования пула резидентов.
При этом наименьшая вакантность коммерческих помещений традиционно наблюдается в центральных районах Москвы в пределах Садового кольца. В действующих бизнес-центрах данной локации свободные площади практически отсутствуют, а новые предложения появляются преимущественно в рамках девелоперских проектов.
Лидирующие позиции среди арендаторов инфраструктурных площадей сохраняет сегмент общественного питания. На него приходится половина всех коммерческих помещений в бизнес-центрах классов «Прайм» и А. Несмотря на снижение доли на 5 процентных пунктов за год, это связано не с сокращением спроса, а с активным развитием других направлений. В частности, доля операторов индустрии красоты и фитнеса выросла до 24% (+3 п. п.). Одновременно наблюдается увеличение присутствия продуктового ритейла, пунктов выдачи заказов и бытовых сервисов, тогда как доля банковских и медицинских учреждений несколько сократилась.
За последние 12 месяцев в составе бизнес-центров Москвы было открыто или заявлено к запуску 53 новых коммерческих объекта, тогда как деятельность прекратили 23 арендатора. Наиболее активным оказался сегмент общественного питания: за год открылось 20 новых заведений, при этом 17 завершили работу. В категориях красоты и фитнеса зафиксировано пять открытий и два закрытия. Банковский сектор пополнился тремя новыми отделениями, тогда как два объекта были закрыты. Еще 12 открытий и шесть закрытий пришлись на различные сервисные направления.
Средняя запрашиваемая арендная ставка на помещения инфраструктурного ритейла в новых бизнес-центрах центральной части Москвы по итогам первого квартала 2026 года составила около 90 тыс рублей за кв. метр в год без учета НДС и отделки. Существенное влияние на стоимость оказывают площадь помещения и его расположение внутри объекта. Так, помещения площадью до 100 кв. метров предлагаются в среднем по ставке 112 тыс рублей за кв. метр в год, тогда как для блоков свыше 500 кв. метров показатель находится на уровне 72 тыс рублей за кв. метр в год. В новых деловых кластерах и децентрализованных районах, включая Сколково и Новую Москву, средняя ставка составляет около 65 тыс рублей за кв. метр в год.
Стоимость продажи коммерческих площадей также существенно различается в зависимости от локации. В Центральном деловом районе средняя цена предложения на конец первого квартала 2026 года достигла 1,07 млн рублей за кв. метр без учета НДС и отделки. В формирующихся деловых районах показатель находится на уровне порядка 401 тыс рублей за кв. метр.
Елена Акатова добавила: «Для арендаторов и конечных пользователей важны не только технические характеристики здания, но и качество среды, доступность сервисов, общественных пространств и повседневной инфраструктуры. Поэтому задача девелопера - найти баланс между наполнением проекта, дополнительными функциями и его экономической эффективностью».
Ирина Козина, директор направления стрит-ритейла NF Group: «Доля ритейла в бизнес-центрах, расположенных в формирующихся деловых районах, сегодня существенно выше, чем в объектах развитых и сформированных бизнес-кластеров. В таких локациях, как «Савеловский» или «Южный порт», есть объекты с долей торговых площадей до 15-20%. Это говорит о тренде на переход девелоперов от модели «офисный центр с кафе на первом этаже» к модели «городской деловой квартал с полноценной инфраструктурой». При этом не стоит забывать, что ретейл в составе БЦ - это отдельный бизнес-юнит, который требует и концепции по наполнению торговыми функциями, и качественного управления».
*Консалтинговая компания NF Group представила результаты исследования коммерческой инфраструктуры в московских бизнес-центрах классов «Прайм» и А. В рамках анализа были изучены 98 действующих и строящихся объектов общей площадью около 4 млн кв. метров
**Фото: Magnific
