Прогнозирование успешности, посещаемости и доходности объектов коммерческой недвижимости на стадии проектирования – на раз, два, три
В условиях современной экономики рынок коммерческой недвижимости характеризуется постоянной изменчивостью, что увеличивает значимость и ценность применения методик, направленных на прогнозирование денежных потоков, особенно на стадии проектирования объектов.
В процессе работы специалисты компании RealJet используют в своих расчетах математические методы, среди которых хотелось бы выделить модель, предназначенную для прогнозирования посещаемости объекта, расчета уникальных покупателей и оценки потребительской привлекательности торгового центра.
Это методика, в основе которой лежит закон привлечения покупателей, сформулированный более полувека назад американским исследователем Дэвидом Хаффом, который предполагал, что вероятность посещения конкретного торгового объекта потенциальным покупателем зависит от привлекательности данного объекта и количества аналогичных объектов в непосредственной близости.
Основная идея заключается в определении привлекательности торгового объекта, которая прямо пропорциональна размеру объекта и обратно пропорциональна расстоянию между покупателем и торговым объектом.
Однако, в современном мире, наряду с масштабностью и месторасположением, потенциальные покупатели акцентируют внимание на качестве ТЦ, которая складывается из многих факторов: транспортная доступность, удобство парковки, наличие брендовых магазинов, ассортимент представленных товаров, а также маркетинговые мероприятия, в т.ч. развлекательного характера.
Следовательно, оригинальная модель подлежит некоторому изменению, исходя из условий современного мира и специфики рынка коммерческой недвижимости. Модификация же гравитационной модели заключается в использовании квалиметрии, предметом которой является количественный метод оценки качественных показателей. Данный способ уточняет прямую зависимость привлекательности объекта от его общей площади, увеличивая количество параметров, влияющих на привлекательность:
где Q – это количественный показатель качественной оценки торгового центра i, основанной на квалиметрии, T – время, потраченное на дорогу до торгового центра i покупателем j (мин), α– статистический параметр, характеризующий влияние времени, потраченного на дорогу в зависимости от зоны проживания потребителей и рассчитанный эмпирическим методом.
Таким образом, для реализации поставленных задач, эксперты RealJet проводят геомаркетинговые исследования, а также используют статистические данные по численности потенциальных покупателей, проживающих в зоне размещения торгового объекта. А уже с помощью усовершенствованной версии гравитационной модели появляется возможность довольно точно спрогнозировать посещаемость ТЦ ещё на стадии проектирования.
Команда RealJet уже успешно применяет актуализированную квалиметрическую версию модели Хаффа. Одним из ярких примеров является разработка коммерческой концепции проекта строительства многофункционального торгово-развлекательного комплекса «Парк» в г. Домодедово Московской области.
Источник: Консалтинговая компания RealJet
