Торговая недвижимость. Прошедший год характеризовался оживлением спроса на рынке торговой недвижимости Москвы и регионов

Прошедший год характеризовался оживлением спроса на рынке торговой недвижимости Москвы и регионов, отмечают в итоговом отчете эксперты Colliers International. Это нашло отражение в возвращении интереса к российскому рынку международных операторов, выходе на московский рынок новых иностранных брендов, экспансии региональных сетей на столичный рынок и активном освоении ритейлерами регионов.

Это, в свою очередь, привело к сокращению доли вакантных помещений, росту арендных ставок, отмене бонусов для арендаторов и увеличению «листа ожидания» в наиболее привлекательных и успешных торговых комплексах.

Растущий спрос на торговую недвижимость обусловил активизацию девелоперов, возобновивших строительство ранее приостановленных объектов. Однако о новых крупных проектах за последний год не заявлялось, все торговые центры, которые открылись в 2010 г. и запланированы к открытию в 2011 г., были начаты еще до кризиса. Так, в Москве в совокупности с ужесточением политики в отношении строительства коммерческой недвижимости это может привести к обострению дефицита на рынке торговых площадей столицы и, как следствие, повышению интереса к региональным рынкам со стороны девелоперов и ритейлеров.

Рост спроса на торговые помещения в 2010 г. был характерен для операторов практически всех профилей, причем не только в крупнейших городах, но и в городах с численностью населения 300-500 тыс. человек. Примечательно, что в 2010 г. распространение спроса федеральных операторов по городам различного размера произошло очень быстро. Решающим фактором для принятия решения о выходе ритейлера на новый региональный рынок стал уровень конкуренции, а не масштаб локального рынка.

Рост спроса на качественную торговую недвижимость способствовал сокращению уровня вакантных площадей и увеличению «листа ожидания» в наиболее привлекательных торговых центрах столицы. В ряде случаев это привело к пересмотру коммерческих условий для арендаторов. В 2010 г. в структуре арендной платы, как и в докризисный период, начала преобладать фиксированная часть, при этом сохранялся  процент с оборота (смешанная схема). Более того, во многих торговых комплексах арендаторам перестали предоставляться такие бонусы, как отделка помещения за счет собственника здания, бесплатное пользование помещением в течение первых 1-2 месяцев, что имело широкое распространение в 2009 г. Примечательно, что тенденция роста арендных ставок в наиболее успешных торговых центрах получила развитие не только в Москве, но и в отдельных региональных городах.

В 2010 г. отмечалось восстановление спроса на торговые помещения в формате стрит-ритейла. В частности, компания Incity открыла магазин на Тверской, 17, компания Inditex планирует открыть магазин Massimo Dutti на Тверской улице. Этому способствовало общее улучшение экономической ситуации, рост товарооборота и увеличение покупательской способности.

В результате уровень вакантных площадей начал снижаться, а ставки аренды – расти. Рост ставок аренды отмечался в первую очередь в тех помещениях, где заканчивались договоры аренды или срок действия пониженной арендной ставки, полученной арендатором на период кризиса. К концу 2010 г. максимальные запрашиваемые ставки аренды достигали $3 500-4 000/кв. м/год, а на Тверской улице – $10 000-13 000/кв. м/год. Хотя еще в 2009 г. арендные ставки в сегменте стрит-ритейла составляли $500-3 000/кв. м/год, а на Тверской улице находились в диапазоне $2 500-5 500/кв. м/год.

Общая площадь ожидаемых к открытию в 2011 г. торговых центров (GBA), по заявлениям девелоперов и оценке аналитиков Colliers International, составляет около 1 000 000 кв. м. Это примерно столько же, сколько в 2010 г. Тем не менее, торговая площадь (GLA) объектов, ожидаемых к вводу в 2011 г., на 34% превосходит показатель 2010 г.: 500 000 кв. м против 373 000 кв. м соответственно.

Увеличение объемов предложения качественных торговых центров в 2011 г., по нашему мнению, способствует усилению следующих тенденций:

Более взвешенный подход со стороны девелоперов к качеству и архитектурной концепции своих проектов. 2010 г. показал, что многие застройщики стремятся усилить конкурентоспособность своих объектов, в том числе через привлечение экспертов в разных областях. Например, компания IKEA на некоторое время приостановила развитие новых проектов и сконцентрировалась на привлечении новых брендов, не представленных в России, в действующие и  открывающиеся в ближайшее время торговые комплексы. Это позволит улучшить пул арендаторов и таким образом повысить конкурентные преимущества этих объектов в условиях усиления конкуренции со стороны новых проектов.

Появление на рынке новых форматов торговых центров. В частности, в 2010 г. активизировалась работа над проектами аутлет-центров, первые из которых планируются к открытию в 2011 г. в Москве. Это новые торговые центры Outlet Village Belaya Dacha в Котельниках и Fashion House на Ленинградском шоссе. А также реконструкция ТЦ «Веймарт» на 26 км МКАД в аутлет-центр Brand City.

В 2010 г. декларировалось ужесточение политики столичных властей в отношении нового строительства объектов коммерческой недвижимости. В конце 2010 г. московские власти приняли решение о приостановке строительства около 400 000 кв. м торговых площадей в центре города в целях снижения нагрузки на дорожную сеть. Такая политика будет создавать предпосылки для формирования дефицита на московском рынке торговой недвижимости в ближайшие годы.

Развитие рыночной ситуации в 2011 г. будет способствовать формированию следующих тенденций:

Сокращение уровня вакантных площадей и дальнейший рост арендных ставок, в первую очередь, в Москве в наиболее успешных торговых комплексах с хорошо продуманной концепцией.

Возобновление активности и смещение интересов девелоперов и торговых операторов в сторону регионов. Эта тенденция получила развитие в 2010 г., и мы ожидаем, что в следующем году она будет усиливаться. В частности, в 2010 г. многие девелоперы возобновили работу по ранее приостановленным проектам.

В качестве примеров наиболее крупных и значимых торговых центров, ожидаемых к открытию в ближайшие 2 года, можно привести ТРЦ OZ в Краснодаре (227 000 кв. м), ТРЦ «Планета» (126 000 кв. м) и ТРЦ «Июнь» (42 000 кв. м) в Уфе, ТРЦ «Ярмарка» в Астрахани (81 700 кв. м), ТРЦ «М5Молл» в Рязани (81 500 кв. м). А также ТРЦ «Южный» в Казани (78 000 кв. м), ТРЦ «Гостиный двор» в Туле (60 000 кв. м) и ТРЦ на Комсомольском проспекте в Томске (42 000 кв. м). Кроме того, в 2011 г. ожидается открытие двух крупных проектов «Мега» в Уфе (150 000 кв. м) и Самаре (150 000 кв. м). В 2012 г. ожидается к открытию один из крупнейших торговых центров в Московской области – ТРЦ «Июнь» в Мытищах (178 000 кв. м).

Поскольку за последний год ставки аренды на помещения в основных торговых коридорах Москвы существенно выросли, можно прогнозировать увеличение спроса в периферийных районах города, в среднем характеризующихся более низким уровнем арендных ставок. Это, в свою очередь, будет способствовать ускоренному росту цен для наиболее привлекательных объектов.