Торговая недвижимость. Новые торговые комплексы установят другие стандарты качества петербургской торговой недвижимости
В рамках Международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate 2010 компания ASTERA провела брифинг «Состояние рынка торговой, офисной, складской недвижимости Санкт-Петербурга. Перспективы развития в 2011 году». Как рассказал генеральный директор компании ASTERA Алексей Филимонов, на сегодняшний день инвесторы практически не влияют на рынок торговой недвижимости России из-за низкой доходности и высоких рисков этой отрасли бизнеса. Основной спрос на рынке обеспечивается конечными потребителями, которые, в свою очередь, гарантируют развитие рынка торговой недвижимости параллельно с ростом товарооборота.
По данным компании ASTERA, с начала 2010 года рост арендных ставок в ликвидных торговых комплексах составил 3%, в сегменте street-retail – 10%, на центральных торговых улицах Санкт-Петербурга – 17%.
«Если говорить о цепочке посткризисного восстановления, то она будет следующей: «товарооборот – торговая недвижимость – склады – офисная недвижимость». То есть с ростом потребления товаров появляются новые торговые площади, торговая недвижимость выходит из стагнации, затем магазинам необходимо усовершенствовать логистику, и они берут в аренду новые склады, а далее развивается и офисная составляющая. Получается, что торговая недвижимость выходит из кризиса первой», - рассказал Алексей Филимонов в своем выступлении.
На сегодняшний день в Санкт-Петербурге спросом пользуются небольшие помещения площадью 100-150 квадратных метров, которые должны быть расположены в зоне пешеходной доступности. В первую очередь новые торговые площади ищут одежные и обувные ритейлеры – на их долю приходится 45% всего движения на рынке, затем идет общепит – около 30%.
Активное развитие и серьезное влияние на рынок стрит-ритейла оказывают и операторы игровых клубов, которые уже сейчас занимают около 9% доступных торговых площадей. Дело в том, что такие арендаторы готовы предложить более высокие арендные ставки. В городе уже были прецеденты, когда игровые клубы устанавливали ставку аренды на 20-40% выше прежних арендаторов, в результате чего владелец помещения расторгал существующий договор аренды и передавал торговые площади новому клиенту. Аналогичное влияние на рынок стрит-ритейла могут оказать банки, которые также выходят из кризисного затишья.
За первое полугодие 2010 года на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга отмечено всего лишь 2,5% увеличение числа торговых площадей – по сравнению с ростом товарооборота эта очень незначительная величина. Однако основные события произойдут во втором квартале 2010 года, когда в эксплуатацию будут введены такие торгово-развлекательные комплексы, как «Лето», «Стокманн Невский Центр» и Galeria – всего около 500 тысяч квадратных метров современных и качественных торговых площадей. Впрочем, с учетом того, что около 75% площадей в новых объектах уже нашли своих арендаторов, их влияние на уровень арендных ставок будет незначительным, хотя в долгосрочной проекции появление этих проектов окажет существенное влияние на рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга.
«Уже в 2011 году нас ожидают серьезные проекты по реконцепции и редевелопменту существующих торговых комплексов в Санкт-Петербурге. Дело в том, что у арендатора появится выбор – размещаться на привычных, но уже неэффективных торговых площадях, или уходить в более современные объекты», - прогнозирует компания ASTERA.
Наиболее значительный рост арендных ставок – 10-15% - ожидает сегмент стрит-ритейла. Это связано с тем, что владельцы таких торговых площадей привыкли заключать краткосрочные договоры, что позволяет им более оперативно реагировать на изменение рыночной ситуации. Уже сегодня арендные ставки в сегменте стрит-ритейл устанавливаются не за счет прозрачности рынка, а за счет навыков ведения переговоров арендаторами и арендодателями.
