Тактика экспансии в регионы
Сегмент торговой недвижимости в регионах в последний год пользуется особым вниманием федеральных девелоперов. В то же время местные игроки не желают сдавать позиции.
Несмотря на то, что показатели обеспеченности торговыми площадями на тысячу жителей в Москве и Петербурге ниже, чем в европейских столицах, федеральные девелоперы зачастую предпочитают выходить на региональные рынки. Экспансия продиктована высокой конкуренцией в двух столицах и низким числом качественных объектов в российских городах.
В регионах находят много плюсов: проекты в некоторых из них не уступают в рентабельности, конкуренция там, как правило, в несколько раз меньше, да и обеспеченность торговыми площадями ниже, что дает девелоперам большое поле для деятельности.
По данным компании «Магазин Магазинов», по итогам I полугодия 2013 года обеспеченность качественными торговыми площадями в Москве составляет – 340 кв.м. на 1 тыс. жителей, в Петербурге – 395 кв.м. на 1 тыс. жителей, в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн. человек – 258 кв.м., в городах с населением от 300 до 500 тыс. человек - в среднем 118 кв.м.
Если в 2009 году доля Москвы в структуре качественных торговых площадей России составляла 35%, то на данный момент этот показатель не превышает 30%. Это говорит о том, что девелоперы постепенно меняют московский рынок на региональный.
В список наиболее привлекательных для строительства торговой недвижимости городов России вошли: Архангельск, Магнитогорск, Брянск, Курск, Калининград, Липецк, Иркутск, Барнаул и Тюмень.
На фото: ТРЦ АэроПарк г. Брянск
Оценивались города по следующим критериям: конкуренция, насыщенность рынка профессиональными торговыми центрами, средний доход населения и локация земельного участка в городе.
От населения до доходов
Торговля в России развивалась в несколько этапов. Активное строительство торговой недвижимости в Москве и Петербурге началось в конце 90-х годов, по причине того, что на рынке отсутствовали качественные торговые объекты, а сетевые бренды (в частности международные) практически не были представлены.
Если раньше, при выборе города для строительства торговой недвижимости девелоперы обращали внимание на численность населения, то сейчас главными факторами являются экономические показатели
В середине 2000-х годов развитие строительства торговой недвижимости перешло в крупнейшие региональные города (Екатеринбург, Тюмень, Краснодар), а только потом в города с населением от 500 тыс. до 1 млн. человек. Что касается городов до 350 тыс человек, то такого рода объекты там стали появляться сравнительно недавно – всего 2-3 года назад.
На фото: ТЦ Парус г. Обнинск
«Если раньше, при выборе города для строительства торговой недвижимости девелоперы обращали внимание на численность населения, то сейчас главными факторами являются экономические показатели: уровень доходов населения, прогнозы экономического благосостояния города. Промышленные центры с небольшим количеством жителей и высоким уровнем доходов по этим показателям опережают некоторые города-миллионники, тем самым привлекая девелоперов», - говорит Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development.
Но есть и негативная сторона: если освоение происходит сразу несколькими девелоперами, то происходит перенасыщение и «засорение» рынка. Ярким примером является Сургут, где «бум» строительства торговых объектов пришелся на 2012 год: было возведено 10 новых качественных площадок, которые дали совокупный прирост около 300 тыс. кв. м. «В последнее время на рынке работает принцип: «меньше проектов, но с высокой доходностью». Нерентабельные проекты закрываются, поэтому одного-двух магазинов одной сети в небольшом региональном городе будет вполне достаточно», - комментирует Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL.
На фото: ТРЦ Вершина г. Сургут
В России есть много городов, где на рынке торговой недвижимости представлен только один девелопер с единственным крупным объектом.
По словам Михаила Рогожина, управляющего директора отдела торговых помещений CBRE, в небольших городах, для того чтобы приучить население к новому для них стилю шопинга, стоит возводить один крупный торговый центр, либо, если проект очень крупный, разделить строительство на несколько очередей. Конечно, каждый девелопер хочет выйти на новый региональный рынок первым, но удовлетворять спрос горожан в качественной торговой недвижимости лучше постепенно».
В России есть много городов, где на рынке торговой недвижимости представлен только один девелопер с единственным крупным объектом. Например, ТРЦ «Рио» в городе Орел, который был построен в 2012 году и является, чуть ли, не единственным качественным торговым объектом за последние пять лет. Или новый суперрегиональный торговый комплекс площадью 168 917 кв.м., который недавно был построен в Сочи.
На фото: ТРЦ РИО г. Орел
Девелопер по-аутсорсингу
Среди компаний-лидеров по строительству коммерческой недвижимости в регионах можно назвать: ГК «Регионы», Finstar Properties, «РосЕвроДевелопмент», ГК «Ташир».
Но, не смотря на то, что многие федеральные девелоперы рвутся на региональный рынок, там они могут столкнуться с рядом трудностей. Во-первых, это проблемы с логистикой. Дефицит складских помещений дополняется дороговизной поставки товаров в другие регионы. Анализ ГК «Бизнес Сити» показал, что за два года объемы поглощения складских площадей в регионах увеличились в 2-4 раза. Поэтому, прежде чем выходить на региональный рынок, федеральному девелоперу лучше провести анализ и узнать есть ли перспективы развития города и конкурентной среды в будущем.
Решение некоторые девелоперы видят в сотрудничестве с местными игроками рынка.
Во-вторых, федеральным девелоперам приходится осуществлять дистанционное управление проектами, что создает необходимость частых посещений объекта, а, следовательно, постоянных перелетов, и поддержания непрерывной коммуникации региона с головным офисом.
Решение некоторые девелоперы видят в сотрудничестве с местными игроками рынка. Такое взаимодействие выгодно, в первую очередь, самим регионам: местные компании, с одной стороны, хорошо знают рынок и способны оперативно работать на местах, с другой, у них есть возможность реализовать качественный проект и повысить уровень своего профессионализма, получить большую прибыль и наладить контакты с крупными федеральными компаниями.
Конечно, в России есть города, где на рынке присутствуют один или несколько местных профессиональных игроков, реализующих современные и очень качественные проекты, в которых представлены федеральные и международные сетевые арендаторы.
Конкуренция региональных и федеральных компаний приводит к тому, что с каждым годом профессионализм местных девелоперов только растет: их проекты становятся все более качественными и концептуальными. К тому же, последние имеют ряд преимуществ, связанных не только с логистикой и оперативностью работы, но и с взаимодействием с местной администрацией. «Свои» компании пользуются большей поддержкой властей, потому что их репутация уже известна, подтверждением чему выступают реализованные проекты.
На фото: ТЦ "Солнечный" Новый Уренгой
Девелоперская компания «Русский Дом», которая занимается строительством жилой и коммерческой недвижимости, например, полностью охватывает местный рынок города Обнинск. Другим примером является ГК «Анкор» - местный девелопер, работающий в Новом Уренгое, которому принадлежат все функционирующие в городе качественные торговые объекты. На данный момент компания завершает строительство лайфстайл центра «Солнечный» площадью 40 тыс. кв. м., таким образом, удовлетворяя потребность горожан в региональном проекте с качественным пулом арендаторов.
Свести развитие рынков торговой недвижимости регионов к четкой подходящей для всех схеме – невозможно. При выходе на новый рынок необходимо учитывать: численность населения, экономику города, уровень конкурентной среды, локацию и местных игроков, и, в зависимости, от всех этих факторов, создавать индивидуальные проекты под каждый регион. Именно от этого зависит успешность того или иного объекта торговой недвижимости.
